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München: Anstiege bei Büromieten in Suburb - und Peripherielagen

Fast alle gewerblichen Objekttypen in München verzeichnen im Frühjahr 2016 leichte Preisanstiege. Nach Jahren steigender Büromieten, wurde auf hohem Niveau in diesem Marktsegment ein leichter Rückgang der Werte festgestellt. Auch bei Baugrundstücken für Gewerbe geben die aktuellen Preise etwas nach. Zu diesem Ergebnis kommen die beiden aktuellen IVD-Berichte „Office/Retail„ und „Investment/Rendite“.

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„Bayernweit weisen die Ladenlokale sowohl im Geschäftskern als auch Nebenkern - unabhängig von der Ladengröße - im Vergleich Frühjahr 2016 gegenüber Herbst 2015 leichte Steigerungen des Mietpreisniveaus aus„, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Die höchsten Anstiege verzeichneten dabei mit +1,3 % Ladenlokale im 1a-Nebenkern mit einer Größe von 60 m², gefolgt von Läden mit 150 m² im 1a und 1b- Geschäftskern sowie Geschäften in 1b-Geschäftskern mit 60 m² mit jeweils +1,2 %.“

Deutlich verhaltener fiel der Anstieg der Mieten bei den Ladenlokalen im 1a-Geschäftskern (60 m²) mit +0,1 % aus. Auch die 1b-Nebenkernlagen hatten mit +0,5 % (Läden mit 60 m²) und +0,9 % (150 m²) geringe Mietpreisanstiege zu verzeichnen. Die Mieten für Ladenlokale im 1a-Nebenkern mit 150 m² legten im Vergleich Frühjahr 2016 zu Herbst 2015 um +0,4 % zu.

Die Baugrundstücke für Gewerbe und Industrie meldeten im bayerischen Durchschnitt im Frühjahr 2016 erneut sinkende Werte. Gegenüber Herbst 2015 meldete dieser Objekttyp einen Rückgang von -0,1 %.

Nachdem bei den Büromieten in Bayern seit Jahren eine steigende Tendenz zu beobachten war, wurde im Frühjahr 2016 diese Entwicklung erstmals gestoppt. Mit -0,4 % fiel der Rückgang im Bayerntrend auf einem hohen Niveau aber eher gering aus. Betrachtet man die Entwicklung der letzten 10 Jahre, haben die Büromieten um +27,9 % zugelegt.

Im Frühjahr 2016 weisen die meisten gewerblichen Objekttypen in München stabile Miet- und Kaufpreise auf einem sehr hohen Niveau auf. Lediglich Büromieten in Suburb A (+3,0 %), Suburb B (+3,2 %) und Peripherie A (+4,2 %) hatten Anstiege zu verzeichnen. Baugrundstücke für gewerbliche Nutzung lagen ebenfalls mit +4,2 % deutlich im Plus.

„In München hat das Angebot an Büromieten in City A- und B-Lagen - innerhalb des Altstadtrings bzw. Mittleren Ring - hat sich weiter ausgedünnt, so dass viele Interessenten auf die Suburb A- und B-Lage bzw. Peripherie B-Lage ausweichen müssen„, so Prof. Stephan Kippes. „Diese Lagen befinden sich außerhalb des Mittleren Ring innerhalb einer Büroagglomeration bzw. in einer Streulage, sind infrastrukturell gut erschlossen, haben deutlich bessere Parkplatzsituation und sind wesentlich preisgünstiger als zentrumsnahe Lagen. Allerdings müssen hier die Objekte durch eine gute Ausstattung punkten können.“

Innerhalb des Mittleren Rings ist praktisch kein Leerstand auf dem Büromarkt vorhanden. Freie neuwertige Büroflächen oder Neubauobjekte in begehrten Lagen stehen nicht zur Verfügung. Daher rücken Bestandobjekte mit einer guten Ausstattung zunehmend in den Fokus der Interessenten. So ist es nicht auszuschließen, dass sich die Mieten für solche Bestandsobjekte an das Mietpreisniveau der Neubauten zukünftig annähern werden.

Der Standort München steht ganz oben auf der Expansionsliste vieler internationaler Einzelhändler. Verantwortlich dafür sind eine im Deutschland-Vergleich überdurchschnittlich hohe Kaufkraft sowie eine der höchsten Passantenfrequenzen, die stets für hohe Einzelhandelsumsätze sorgen.

Die umsatzstärksten und somit die begehrtesten Einkaufslagen sind in der Münchner Innenstadt die Kaufingerstraße, Neuhauser Straße, Sendlingerstraße und Maximilianstraße. Trotz hoher Mieten ist die Nachfrage in diesen Lagen ungebremst hoch. Die zur Verfügung stehenden Flächen sind jedoch so gut wie nicht vorhanden.

Aktuell liegen die Ladenmieten bei einer Größe von 80 m² mit einer Schaufensterfront von 5 m im 1a- und 1b-Geschäftskern bei 410 Euro bzw. 170 Euro. Die Ladenmieten mit 200 m² und einer Schaufensterfront von 8 m erzielten im 1a-Geschäftskern 320,00 Euro und im 1b-Geschäftskern 110,00 Euro.

„Im aktuellen Marktgeschehen wurde auf dem bayerischen Investmentmarkt bei allen untersuchten Anlageobjekten ein Anstieg beobachtet„, so IVD Süd Vorstandsmitglied Sven Keussen. „Am stärksten tendieren im Frühjahr 2016 gegenüber Herbst 2015 mit +4,9 % Multiplikatoren für Mietwohnhäuser mit Baujahr nach 1950, gefolgt von Multiplikatoren für Mietwohnhäuser Bj. vor 1950 mit +4,4 %. Die Veränderung bei gewerblichen Anlageobjekten Cityhäusern und Einkaufs-/Lagercenter beträgt jeweils +2,4 %. Für Büroobjekte wurde im Frühjahr 2016 ein Anstieg von +1,2 % registriert.“

Die Nachfrage nach Anlageobjekten in der Landeshauptstadt München ist trotz der steigenden Preise unverändert hoch. Der Aufwärtstrend der Vorquartale setzt sich bei den Multiplikatoren auch im Frühjahr 2016 fort. Dabei verzeichnen im aktuellen Geschehen in München, anders als im Bayern-Trend, vor allem die gewerblichen Anlageobjekte deutliche Preisanstiege.

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes vom IVD-Marktforschungsinstitut von folgenden marktrelevanten Trends:
• In Bayern liegt die Arbeitslosenquote im April 2016 bei 3,6 %. Insgesamt wurden in Bayern 253.883 erwerbslose Personen gemeldet. Gegenüber dem Vorjahresmonat liegt die Veränderung bei -2,2 %.
• Die speziell für die Büroflächennachfrage wichtige Zahl der offenen Stellen verzeichnete in Bayern im April 2016 gegenüber dem Vorjahr einen Anstieg von +15,7 %. Insgesamt wurden im April 2016 ca. 98.958 freie Stellen angeboten.
• Im Bereich der Arbeitsagentur München legte das Angebot an offenen Stellen um beachtliche +7,1 % zu. Insgesamt waren im April 2016 11.555 Stellen zu besetzen.
• Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten lag in der Landeshauptstadt München 2015 bei 797.102 Personen (Stand 30.06.2015). Die Veränderung zum Vorjahresmonat betrug hier +2,7 %.
• 2015 wurden bayernweit insgesamt 395 Büro- und Verwaltungsgebäude zum Bau freigegeben. Gegenüber dem Vorjahr liegt die Veränderung bei +5,3 %. Das Volumen an genehmigter Nutzfläche stieg dabei um +1,4 % auf insgesamt 552.400 m². Die Zahl der fertiggestellten Gebäude betrug 355, +5,7 % mehr als im Vorjahr.
• Die Zahl der genehmigten Handels- und Lagergebäude reduzierte sich 2015 im Vergleich zum Vorjahr um -3,7 %. Die genehmigte Nutzfläche legte dagegen um +1,0 % zu.