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Milliarden-Euro-Grenze überstiegen

In Hamburg wurden 2005 mit gut 1,67 Milliarden Euro über 71 Prozent mehr als im Vorjahr investiert – das mit Abstand beste jemals registrierte Ergebnis. Erst zum zweiten Mal nach 2002 wurde die Mliliarden-Euro-Grenze überschritten. Hamburg liegt damit hinter Frankfurt und Berlin auf dem dritten Platz der deutschen Standorte.

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„Für das Resultat sind mehrere Gründe verantwortlich: Eine veränderte Investorenstruktur und vor allem das stark gestiegene Interesse ausländischer Anleger“, erläutert Marcus Zorn, Hamburger Niederlassungsleiter von Atisreal, Deutschlands führender Berater für Gewerbeimmobilien. „Außerdem profitierte Hamburg von der breiten Streuung der Investoren und Marktsegmente. Dazu kommt, dass im Transaktionsvolumen insgesamt rund 355 Millionen Euro anteilige Portfoliotransaktionen enthalten sind. Aber auch ohne diesen Sondereinfluss liegt der Investmentumsatz bei etwa 1,32 Milliarden Euro, was gegenüber 2004 immer noch eine Steigerung um fast 35 Prozent wäre.“

Auch die Anzahl der Verkäufe ist deutlich von 49 (2004) auf 68 gestiegen. Das durchschnittliche Umsatzvolumen pro Deal hat sich dabei von 20 auf 27 Millionen Euro erhöht. Damit hat Hamburg nach Frankfurt das höchste durchschnittliche Transaktionsvolumen der Vergleichsstandorte. Der Anteil der Großdeals über 50 Millionen Euro liegt mit gut 53 Prozent noch einmal höher als 2004 (rund 50 %); fast 900 Millionen Euro wurden hier investiert. Auf dem zweiten Platz folgt die Kategorie 25 bis 50 Millionen Euro (knapp 22 %), dicht gefolgt von den Transaktionen zwischen 10 bis unter 25 Millionen Euro (fast 19 %). Bemerkenswert ist, dass absolut betrachtet in allen Größenklassen mehr angelegt wurde als im Vorjahr.

Vor allem fünf Käufergruppen haben das sehr gute Ergebnis getragen. Wie an anderen deutschen Standorten liegen die Opportunity und Equity Funds an der Spitze (26 %). Auf dem zweiten Platz rangieren die Projektentwickler (19 %), gefolgt von den in Hamburg häufig aktiven Privatinvestoren (14 %). Deutlich mehr als in anderen Städten kauften die offenen Fonds (11 %). An fünfter Stelle liegen die Immobilien AGs (knapp 11 %). Ausländische Investoren tätigten 65 Prozent des Umsatzes und legten damit überproportional zu; 2004 waren es nur 8 Prozent. Nur in Berlin lag dieser Anteil noch höher. Als Verkäufer waren vor allem vier Gruppen in Hamburg aktiv: Projektentwickler (21 % des Verkaufsvolumens), sonstige Anleger (18 %), offene Fonds (16 %) und Eigennutzer (12 %). Ausländische Anleger hatten einen Anteil von rund 14 Prozent am Verkaufsvolumen.

Die Dominanz der Büroimmobilien hat sich 2005 mit einem Anteil von knapp 53 Prozent verringert (2004: 65 %). Auf dem zweiten Platz lagen wieder die Entwicklungsgrundstücke mit 18 Prozent. Leicht zugenommen hat der Anteil der Einzelhandelsimmobilien (von rund 11 auf knapp 12 %). Auch in Hamburg hat in erster Linie die City vom Rekordumsatz profitiert: über 56 Prozent des Gesamtvolumens wurden hier angelegt. Auf dem zweiten Platz folgen die Nebenlagen mit 28 Prozent. Lediglich knapp 16 Prozent entfallen auf die Cityrandlagen (2004: 43 %).

Die Renditen für Spitzenobjekte in Top-Lagen sind im Laufe des Jahres leicht gesunken, was am großen Interesse vor allem der ausländischen Investoren und dem damit einhergehenden Wettbewerb lag. Vor allem für langfristig an bonitätsstarke Mieter vermietete Objekte haben die Kaufpreise angezogen. Aktuell liegen die Vervielfältiger für attraktive, voll vermietete Büroimmobilien in Top-Lagen zwischen 15,5 und 18,5 und für Büro- und Geschäftshäuser zwischen 16,5 und 21.

„Die Perspektiven für den Hamburger Investmentmarkt sind 2006 weiter sehr erfreulich. Zum einen ist ein weiterhin großes Interesse der Investoren vorhanden, vor allem auch der ausländischen Anleger. Zum anderen kommt voraussichtlich zusätzliches Angebot auf den Markt, unter anderem in neuen attraktiven Standortbereichen wie der Hafen City. Dazu kommen Portfolioverkäufe, die sich abzeichnen, wie der angestrebte Verkauf städtischer Immobilien. Wir gehen davon aus, dass der Investmentumsatz noch einmal spürbar über dem Vorjahresergebnis liegen wird. Die Renditen werden zumindest für Top-Objekte auf dem erreichten Niveau bleiben“, so Zorn.