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Mietwohnungsbau: Frankfurt, Düsseldorf und Hamburg bieten enorme Chancen

In den Metropolregionen Deutschlands steigt der Nachfragedruck im Mietwohnungssegment. „Es ist daher ein guter Zeitpunkt, Neubauprojekte zu initiieren“, sagt Dr. Peter Hettenbach. Der Mietwohnungsbau werde daher eine Renaissance erfahren, so die These des Geschäftsführers des iib Instituts für innovatives Bauen GmbH (iib), Plankstadt. Die zentrale Frage sei allerdings, wo es sich am ehesten lohne in Neubauprojekte zu investieren? Die Antwort darauf gibt ein neu entwickeltes Raster, in das erstmals gleichzeitig alle relevanten Marktindikatoren zur Bewertung eines Standortes einfließen. Dieses Instrument wurde vom iib in enger Abstimmung mit Vertretern des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) und des Immobilienverbands Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. (IVD) erarbeitet und anhand von belastbarem Marktdaten auf Plausibilität geprüft. Das überraschende Ergebnis: Frankfurt am Main und Düsseldorf bieten die größten Chancen, im Mietwohnungsbau flächig eine 5%-Rendite zu erzielen. Hamburg müsste Entwickler im Auge behalten, München sei hingegen einer der schwierigsten Märkte, so das Fazit der aktuellen Marktuntersuchung.

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Die relevanten Einflussgrößen
„Für die Bewertung der Perspektiven eines Standortes sind insgesamt vier Parameter entscheidend“, erläutert Dr. Hettenbach das Rastermodell. „Der Mietwohnungsneubau ist in den Metropolregionen attraktiv, wo die Grundstücksverfügbarkeit noch ausreichend ist, der Anteil der Einfamilienhäuser an den Baugenehmigungen maximal 30% beträgt und der Leerstand die 5%-Grenze nicht überschreitet.“ Als vierter Aspekt müsse die Struktur der Regionalökonomie betrachtet werden, ergänzt der Marktforscher. Schließlich sei ein Immobilienmarkt im hohen Maße an die wirtschaftliche Prosperität eines Standortes gekoppelt: „Menschen ziehen dort hin, wo sie Arbeit finden.“ Dabei gilt: Je mehr innovative und kreative Wirtschafts-Cluster an einem Standort vorzufinden sind, desto größer sind die Chancen auf Wirtschaftswachstum und somit eine positive Bevölkerungsentwicklung.

Hohe Fluktuationsrate an hochpreisigen Standorten
Aufgrund des skizzierten Bewertungsrasters lassen sich Deutschland und seine Metropolen in vier Basismarkttypen einteilen, die für Wohnungsneubauprojekte jeweils ein unterschiedliches Chancen-Risiko-Potenzial aufweisen. Danach belegen Frankfurt und Düsseldorf Platz eins, weil diese Großstädte im Vergleich zu München, Stuttgart und Hamburg insgesamt über die besten Rahmenbedingungen verfügen, im Wohnungsneubau flächig eine Mietrendite von 5% zu erzielen. „München ist als Wohnstandort zwar beliebt und wird entsprechend nachgefragt. Doch Baugrundstücke sind knapp und teuer. Das wirkt sich auf die Baukosten aus“, erklärt iib-Chef Hettenbach. So müssten Bauträger bzw. Projektentwickler in der bayerischen Landeshauptstadt im Wohnungsneubau durchschnittlich 3.400 Euro/m² investieren, bekämen aber im Gegenzug dafür im Schnitt lediglich eine Miete von 12,50 Euro/m². Um eine Mietrendite von 5% zu erhalten, dürften entweder die Investitionskosten nicht höher als 3.100 Euro/m² sein oder müsse die Miete mindestens 14,20 Euro/m² betragen. Die Isar-Metropole biete Investoren allerdings nur in wenigen, ausgewählten Teillagen diese Erträge. Dass in München bei den Wohnungsmietern in Teilen die Grenze der Belastbarkeit erreicht ist, lässt sich an der vergleichsweise hohe Fluktuation erkennen. "Wer teuer wohnt, sucht schneller eine günstigere Bleibe“, so Peter Hettenbach. So hat sich der fluktuationsbedingte Leerstand in München innerhalb der vergangenen fünf Jahre von 0,5 auf 1,5% verdreifacht. Ein ähnliches Bild zeichnet sich in Stuttgart ab. Tendenz steigend. Hinzu kommt, dass an hochpreisigen Standorten neue Nachfragemotive für den Mietmarkt entstehen: Latente Käufer werden wegen mangelnden bzw. nicht mehr bezahlbaren Angeboten zu Mietern. Bauträger bekommen dies bereits deutlich zu spüren. So haben sich die Verkaufszahlen an Selbstnutzer in letzter Zeit sukzessive halbiert: Heute lassen sich gerade einmal noch zwei bis drei Verkäufe im Monat realisieren.

Hamburg im Kommen
Die Hansestadt an der Elbe rangiert im Mietwohnungsneubau gegenwärtig noch auf Platz 3 der Performance-Bewertung. „Es empfiehlt sich jedoch, die Stadt genau im Auge zu behalten“, rät Wohnungsmarkt-Experte Hettenbach. Aktuell sind in der Hansestadt messbare Steigerungen der Kaufpreise zu beobachten. Ursächlich hierfür ist, dass die Hansestadt bei den Realeinkommen im bundesweiten Vergleich das höchste Wachstum aufweist - einer der wichtigen Faktoren, die für das künftige Mietsteigerungspotential maßgeblich ist. Mithin kann die Elbmetropole für Mietwohnungsneubau durchaus ein interessanter Standort werden, punktuell ist sie es bereits, so das Ergebnis der Standortanalyse.