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Mietrechtsanpassungsgesetz ist zu kurz gedacht

Lange wurde in der Koalition aus CDU/CSU und SPD darum gerungen: Nun ist das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) zum 1. Januar 2019 in Kraft getreten. Die neuen Regelungen betreffen unter anderem die Modernisierungsumlage, die Mietpreisbremse und Regelungen zum Mieterschutz bei Modernisierungen sowie bei Weitervermietung zu sozialen Zwecken.

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„Ich sehe das Mietrechtsanpassungsgesetz kritisch. Es wird Investitionen eher bremsen und keine einzige neue Wohnung schaffen. Das aber wäre nötig, um Mietpreise im vernünftigen Rahmen zu halten. Insbesondere kleine und mittlere Wohnungseigentümer, denen der größte Teil der Wohnungen in Deutschland gehört, werden durch weitere Bürokratie verschreckt und durch wirtschaftliche Einbußen demotiviert. Wer Wohnungen nicht wirtschaftlich schaffen oder instand halten kann, wird sich anderen Geldanlagen zuwenden“, so Uwe Bethge, Rechtsanwalt und Notar von Bethge Immobilienanwälte.

Konnten Modernisierungskosten bislang in Höhe von 11 Prozent jährlich auf die Miete umgelegt werden, gilt nun bundesweit eine Modernisierungsumlage von 8 Prozent. Zusätzlich gilt eine Kappungsgrenze von 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Das heißt, die monatliche Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen; bei Mieten unter 7 Euro pro Quadratmeter darf sich die Miete nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter erhöhen. Davon ausgenommen sind mögliche Erhöhungen der Miete nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) oder nach § 560 BGB (Betriebskosten).

Ebenfalls neu: Vermietern sollen die Modernisierungsmaßnahmen durch ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage beziehungsweise Modernisierungsmieterhöhung erleichtert werden. Betragen die Kosten nicht mehr als 10.000 Euro, so können Vermieter 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen.

Vermieter haben bei Neuvermietung nach dem neuen Gesetz zudem eine Auskunftspflicht, wenn sie sich auf eine der gesetzlichen Ausnahmen zur Mietpreisbremse berufen. Wenn der Vermieter sich auf erlaubte Ausnahmen, wie zum Beispiel Höhe der Vormiete oder vorangegangene Modernisierungen berufen will, um eine höhere Miete zu erlangen, muss er das dem künftigen Mieter nunmehr unaufgefordert vor Vertragsabschluss mitteilen. Für den Mieter reicht zukünftig auch eine einfache Rüge aus, um vor Gericht eine seiner Meinung nach zu hohe Miete zu rügen (nach bisheriger Rechtslage musste er eine qualifizierte Rüge erheben).

Eine weitere Neuregelung betrifft den Schutz von Mietverhältnissen, die eingegangen werden, um die angemieteten Räume Personen aus sozialen Gründen zu Wohnzwecken zu überlassen.

Gültig sind die neuen Regelungen für Modernisierungsmaßnahmen, die ab 1. Januar 2019 angekündigt werden, beziehungsweise für Mietverträge, die ab dem 1. Januar 2019 abgeschlossen werden.

Bis zu 100.000 Euro kann es einen Vermieter außerdem künftig kosten, wenn ihm eine Ordnungswidrigkeit nachgewiesen werden kann, die oft mit dem Schlagwort „Herausmodernisieren“ umschrieben wird. Oder anders ausgedrückt: Wem nachgewiesen werden kann, dass er umfangreiche Modernisierungen gezielt nutzt, um Mieter zur Kündigung zu bewegen, muss mit einer Geldbuße rechnen. Voraussetzung dafür sind Modernisierungsarbeiten, die nicht innerhalb von zwölf Monaten nach ihrer Ankündigung beginnen. Auch die Ankündigung einer Mieterhöhung von 100 Prozent und mehr gehört dazu oder die Durchführung der Modernisierung unter erheblicher Belastung für die Bewohner.

„Mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz bremst Bundesjustizministerin Katarina Barley das eigentliche Ziel aus, den Wohnungsbau anzukurbeln und mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Dass die Erreichung dieses wichtigen Ziels sowohl Investitionen der öffentlichen Hand als auch der Privatwirtschaft erfordert, ist politischer Konsens", so Uwe Bethge.