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Mietrecht - Geltung neuen oder alten Rechts?

Bereits vor der Durchführung der Schuldrechtsreform regelte der Gesetzgeber wesentliche Teile des Mietrechts neu. Ziel war der Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern sowie eine Vereinfachung der Vorschriften über Wohnraummiete. Leider zeigt bereits der Blick auf die verstreuten Vorschriften für die Kündigung von Wohnraum, dass eine Orientierung ohne Vorbildung bzw. Beratung nach wie vor schwierig bleibt.

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Geltung neuen oder alten Rechts?
Durch die Mietrechtsreform wurden vor allem folgende Teilbereiche teils umfassend neu geregelt::
 Wohnraummiete und Mieterhöhung
 Kündigungsfristen und Zeitmietverträge (befristete Mietverträge)
 Schutz von Behinderten und nichtehelichen Lebensgemeinschaften
 Modernisierung und Renovierung
 Umwandlung in Eigentumswohnungen

Das neue Mietrecht ist am 1. September 2001 in Kraft getreten, gilt aber grundsätzlich auch für Verträge, die vor diesem Zeitpunkt geschlossen wurden. Aus Gründen der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes kann sich jedoch bei einzelnen Klauseln eine andere Beurteilung ergeben (Übergangsrecht).
Vor diesem Hintergrund ist es ratsam - jedenfalls vor der Inanspruchnahme bestimmter Klauseln in alten Verträgen - vorab gründlich zu prüfen, welches Recht im Einzelnen anwendbar ist und wie die Rechtsprechung die konkrete Rechtsfrage beurteilt.

Gerade im Mietrecht ist zur Zeit die Tendenz festzustellen, dass alte Rechtsprechung aufgegeben und bis dahin absolut übliche Klauseln für unwirksam erachtet werden (vgl. insoweit Urteil des BGH vom Januar 2002, wonach der Vermieter seine Haftung nicht mehr auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränken darf).

Mietvertragliche Pflichten
 Vertragsschluss
Obwohl die Schriftform nach wie vor nur in Sonderfällen (z.B. befristete Verträge) gefordert wird, sollte aus Beweisgründen ein schriftlicher Vertrag geschlossen werden.
 Vermieterpflichten
Neben der Überlassung der mangelfreien Mietsache treffen den Vermieter zahlreiche Schutz- und Verkehrssicherungspflichten
 Mieterpflichten
Der Mieter muss pünktlich die Miete zahlen. Nebenkosten können durch ausdrückliche Vereinbarung auch weiterhin weitgehend dem Mieter durch Vertrag auferlegt werden. Der Mieter ist zudem verpflichtet, die Mietsache sorgsam zu behandeln.
 Instandhaltung
Verschleißschäden und in gewissen Umfang Schönheitsreparaturen können weiterhin dem Mieter auferlegt werden, der zudem bei pflichtwidrigem Umgang mit der Mietsache unter Umständen Schadensersatz leisten muss.
Werden die vorstehenden Pflichten verletzt, so kommen folgende Reaktionen in Betracht:
 Minderung der Miete
Anders als nach dem alten komplizierten Recht kann nun prozentual geschätzt werden. Mieter verzichten durch rügelose Mietzahlung trotz Kenntnis des Mangels nun nicht mehr auf das Recht, (zukünftig) doch noch zu mindern.
 Schadensersatz und Aufwendungsersatz
Für anfängliche Mängel der Mietsache haftet der Vermieter unabhängig vom Verschulden, für spätere Mängel nur dann, wenn ihn diesbezüglich ein Verschulden trifft. Dies kann anders als bisher nicht mehr auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden.

Das neue Kündigungsrecht
Unterschieden wird künftig zwischen ordentlicher (normaler) und außerordentlicher (in der Regel wegen Änderung der Verhältnisse) Kündigung, wobei eine außerordentliche Kündigung auch fristlos ausgesprochen werden kann. Zu beachten ist:
 Das Recht zur fristlosen Kündigung kann nicht durch Vertrag abbedungen werden.
 Störungen des Mietverhältnisses müssen nicht länger schuldhaft sein, um der anderen Seite ein Kündigungsrecht einzuräumen.
 Soweit dies nicht im Einzelfall unzumutbar ist, ist einer außerordentlichen Kündigung stets eine Abmahnung vorauszuschicken.
Bei der häufigen Kündigung wegen Zahlungsverzug wurde die „Schonfrist“ für die Nachholung der rückständigen Miete von einem auf zwei Monate verlängert.
 Der Personenkreis für Eigenbedarfskündigungen wurde erweitert (z.B. Lebenspartner und dessen Kinder).
 Die Kündigungsfristen für Wohnraum sind künftig für Mieter kürzer als für den Vermieter. Die Frist für die Mieterkündigung ist nunmehr nie länger als drei Monate.
 Befristete Mietverträge sind nur noch in gesetzlich geregelten Fällen möglich. Es besteht allenfalls die Möglichkeit bei unbefristeten Verträgen für eine bestimmte Zeit das Kündigungsrecht beiderseits auszuschließen.
 Inhaltskontrolle bei AGB-Verträgen
Hier gelten zahlreiche Sonderregeln, und zwar auch für solche Verträge, die zwar nicht in ähnlicher Form wiederholt verwendet werden, sondern nur einen Einzelfall betreffen, mit einem Formularvertrag geregelt sind.