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Mieten in München steigen trotz weltweiter Finanzkrise weiter

Prof. Stephan Kippes

Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat auf einer Pressekonferenz den traditionellen Herbstmarktbericht "Wohnimmobilien-Mietobjekte" Bayern vorgelegt. "Derzeit gibt es", so Prof. Stephan Kippes, "eine gespaltene Marktsituation. Während auf dem flachen Land und in den kleinen Städten die Preise tendenziell konstant bleiben oder leicht nachgeben, gibt es in den Großstädten, speziell aber in München, deutliche Zuwächse."

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Die Bayernwerte wiesen nach Rückgängen wieder deutliche Mietsteigerungen ab dem Herbst 2005 aus. Dieser Trend ist jetzt abgeebbt. Der Mieten-Bayerntrend im Herbst 2008 zeigt sich, wie schon im Frühjahr, stabil bis leicht rückläufig. Die Tendenz liegt zwischen -1,0 % für neugebaute Reihenmittelhäuser und +1,3 % für Mietwohnungen aus dem Bestand.

Grundlegend anders entwickelten sich die Mieten in den bayerischen Großstädten: Ab dem Frühjahr 2006 wiesen die bayerischen Großstädte stabile bis leicht steigende Mieten aus. Im Gegensatz zum Bayerntrend kam es wie schon im Frühjahr 2008 auch im Herbst 2008 zu weiteren Zuwächsen. Diese lagen zwischen +2,2 % für Reihenmittelhäuser aus dem Bestand und +5,0 % für Altbauwohnungen.

Auch im Jahr 2008 hält der ansteigende Trend in München für alle Objekttypen weiter ungebremst an. Hier gibt es, trotz der globalen Finanzmarktkrise, sehr hohe Zuwächse für Wohnungen aus dem Bestand (+9,1%), während die Mietpreise für Doppelhaushälften in Erstvermietung nur um +1,4 % zulegen. "München bzw. der Großraum München", so IVD-Vorstandsmitglied Martin Schäfer, "liegen in Bayern preislich weiterhin auf höchstem Niveau."

Die Wirtschaftssituation ist in Bayern und speziell im Großraum München wie auch die Immobilienwirtschaft bodenständig aufgestellt und so nicht in dem Maße anfällig für die Verwerfungen der Finanzmarktkrise wie andere Standorte, speziell einige Standorte im Ausland. Derzeit besteht nach wie vor eine stabile Nachfrage am Münchner Immobilienmarkt nach Mietwohnungen; eine Änderung ist hier nicht abzusehen.

In Nürnberg tendierten die Mietpreise bereits in den Vorjahren nach oben. Auch im Herbst 2008 weisen die Mietpreise für alle Objekttypen noch - wenn auch abgeschwächt - Zuwächse aus. Während die Mieten für Bestandswohnungen immerhin um +5,6 % anziehen, liegen die Preissteigerungen für Doppelhaushälften in Erstvermietung nur noch bei +0,8 %.

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes von folgenden Trends, bezogen auf den Herbst 2008: Die Zahl der Baugenehmigungen in Bayern befindet sich auf einem historischen Tiefstand. Mit insgesamt 31.771 Baugenehmigungen und 38.333 Baufertigstellung en wurde im Jahr 2007 der niedrigste Stand der letzten 25 Jahre verzeichnet. Vergleicht man diese Werte mit dem Vorjahresergebnis, so gingen die Baugenehmigungszahlen um -31,2 % und die Baufertigstellungszahlen um -24,4 % zurück. Engpässe bei der Wohnraumversorgung angesichts der ständig wachsenden Zahl der Privathaushalte gelten als vorprogrammiert. Auch in den ersten drei Quartalen 2008 ist die Zahl der Baugenehmigungen in Bayern erneut zurückgegangen. Im Zeitraum zwischen Januar und September 2008 wurden insgesamt 24.082 Wohneinheiten genehmigt. Dies bedeutet einen Rückgang von -4,0 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Nach Angaben des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung wurden in München im Jahr 2007 insgesamt 4.498 Baugenehmigungen gezählt; die Anzahl ging im Vergleich zum Jahr 1997 um -12,9 % zurück. Die 4.200 Baufertigstellungen verzeichneten dagegen einen leichten Zuwachs von +2,1 %. Trotz des leichten Anstiegs verfehlte die Stadt München das Ziel von 7.000 fertig gestellten Wohnungen jährlich wieder deutlich. Seit Jahren liegen die Wohnungsbauzahlen auf einem niedrigen Niveau. Wenn sich diese Entwicklung fortsetzt, ist mit einer Verschärfung der Situation auf dem Wohnungsmarkt zu rechnen. Nach Prognosen des Forschungsinstituts empirica werden bis zum Jahr 2025 allein in der Region München etwa 265.000 Wohnungen fehlen.

Die Zahl der Privathaushalte lag in Bayern bei insgesamt 5,9 Mio. Im Vergleich zum Jahr 1997 ist dies ein Anstieg um rd. +9,3 %. Überdurchschnittlich hoch war die Zunahme bei den Einpersonenhaushalten (im 10-Jahresvergleich +18,0 %). Der Anteil der Haushalte mit 5 und mehr Personen ging in diesem Zeitraum dagegen um -12,7 % zurück. Die aktuelle Entwicklung wird durch demografische Faktoren wie den Rückgang der Geburtenquote und die kontinuierlich achsende Lebenserwartung beeinflusst. Dabei zeichnen sich folgende Trends ab: Eine weitere Abnahme der Personen pro Haushalte und ein überdurchschnittlicher Anstieg der Einpersonenhaushalte durch die Zunahme vor allem älterer Menschen, die hauptsächlich in Ein- oder Zweipersonenhaushalten leben. Dieser Trend wird auch durch zunehmende Individualisierung und die Verbreitung neuer Wohn- und Lebensformen verstärkt. Die Anzahl von Einpersonenhaushalten (37,9 %) liegt in Bayern deutlich höher als die Zahl der Haushalte mit Kindern (33,1 %). Der niedrige Anteil von Haushalten mit Kindern in den Großstädten hat viele Gründe. Zum einen ist der innerstädtische Wohnraum für Familien mit Durchschnittseinkommen nicht erschwinglich. Zum anderen ziehen die Familien mit Kindern auch wegen des Verkehrs sowie der fehlenden Grünflächen und des mangelnden Freiraums an den Stadtrand oder ins Umland.

Wanderungen kann man als einen aussagekräftigen Indikator für den aktuellen wirtschaftlichen Stand einer Stadt, einer Region oder eines Landes betrachten. In den letzten 10 Jahren hatte Bayern einen Wanderungsgewinn von jährlich durchschnittlich 46.962 Personen zu verzeichnen. Im Jahr 2007 lag das Wanderungssaldo bei insgesamt 38.967 Personen.

In den Augen der Mietinteressenten gewinnt das Thema Energie zunehmend an Bedeutung; dies resultiert insbesondere auch aus einer verstärkten Wahrnehmung der gestiegenen Nebenkosten. Heute gehört nicht nur eine gute Ausstattung und gute Lage zu den Vermietungsargumenten. Der Kunde schließt bei seiner Entscheidung verstärkt auch die Frage der Energiekosten mit ein.

Es ist festzustellen, dass Investoren teilweise ganze Neubauprojekte kaufen und diese dann vermieten. Dieses Vorgehen resultiert weniger aus einer substantiellen Renditeerwartung, sondern aus deren Anlageportfolio bei dem eine Diversifizierung angestrebt wird. Man möchte durch die "Beimischung" von Wohnimmobilien, die die Investoren in München als sehr krisensicher ansehen, das Portfolio in Richtung Sicherheit aufwerten. Im Fokus ist hier bei Investoren eine attraktive Miete, eine Wertsteigerung der Immobilie und ein großes Maß an Sicherheit im Rahmen dieser Investments zu erzielen.