Mehr Dynamik auf dem Düsseldorfer Büromarkt prognostiziert

Büroflächenumsatz nach Branchen
Größte Nachfragegruppe sind laut Analyse die Branchen im Medien-, IT- und EDV-Bereich mit etwa 166.000 m² beziehungsweise einer sehr hohen Marktquote am Gesamtumsatz von rund 44 Prozent (2009: 37.000 m² bzw. sechzehn Prozent). Zweitstärkste Nachfragegruppe sind die beratenden und sozialen Dienstleister mit etwa 87.000 m² beziehungsweise 23 Prozent am Gesamtumsatz (2009: 77.000 m² beziehungsweise 33 Prozent). Ebenfalls rückläufig ist der Anteil der Finanzdienstleister mit rund vierzehn Prozent und 51.000 m² (2009: 27 Prozent und 61.000 m²) sowie der öffentlichen Hand mit nur noch einem Prozent (2009: fünf Prozent). Anteilsmäßig konstant blieb dagegen der Flächenumsatz der „sonstigen Nutzer“, in die vor allem Verkehrs-, Industrie- und Handelsunternehmen einfließen, bei rd. Achtzehn Prozent und etwa 68.000 m² (2009: neunzehn Prozent und rund 44.000 m²).

Wachsender Leerstand
Im Jahresverlauf 2010 setzte sich in der Region Düsseldorf der Trend des Aufbaus von Angebotsüberhängen fort, berichtet Aengevelt. Das am Markt kurzfristig verfügbare Angebot an Büroflächen sei in der Region Düsseldorf um dreizehn Prozent von etwa 900.000 m² Ende 2009 auf aktuell rund 1.020.000 m² gewachsen. Davon würden ungefähr 760.000 m² auf das Stadtgebiet (Ende 2009: ca. 670.000 m²) und rund 260.000 m² auf das benachbarte Umland (Ende 2009: ca. 230.000 m²) entfallen. Die Leerstandsrate erhöhe sich damit im Marktgebiet binnen Jahresfrist von 10,5 Prozent auf rund 11,6 Prozent (Stadtgebiet: 10,2 Prozent, Umland: 19,5 Prozent). Bis zum Jahresende 2011 rechnet Aengevelt-Research trotz eines geringeren Fertigstellungsvolumens und eines auf höherem Niveau stabilisierten Flächenumsatzes nicht mit einer Unterschreitung der Grenze von einer Million Quadratmeter.

Durchschnittliche Bautätigkeit
Während 2009 ungefähr 177.000 m² Büroflächen neu auf den Markt kamen, verringerte sich das Fertigstellungsvolumen 2010 auf etwa 138.000 m². Dieses Volumen entspricht in etwa dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre (etwa 131.000 m²). Für 2011 zeichnet sich nach dem derzeitigen Status von Projektentwicklungen ein geringeres Bauvolumen von rund 82.000 m² Büroflächen ab, prognostiziert Aengevelt.

Anziehende Spitzenmiete und robuste Durchschnittsmieten
Im Laufe des Jahres 2010 stieg die gewichtete Spitzenmiete in Düsseldorf von etwa 22,50 Euro/m² Ende 2009 auf aktuell rund 23,50 Euro/m². Die mittlere Miete in City-Lagen blieb binnen Jahresfrist bei rund 16,50 Euro/m² stabil, nachdem sie zur Jahresmitte noch auf 16,00 Euro/m² gesunken war. In Cityrandlagen und Stadtrandlagen erhöhten sich die Durchschnittsmieten binnen Jahresfrist um etwa fünf Prozent auf 14,50 Euro/m² beziehungsweise 11,80 Euro/m². Für 2011 geht Aengevelt Research von einem insgesamt stabilen bis anziehenden Mietpreisniveau vor allem in guten Lagen aus. „Für Bestands-Büroobjekte, die nicht beziehungsweise nur bedingt den technischen Anforderungen der Nutzer entsprechen beziehungsweise die sich in weniger bevorzugten Bürolagen befinden, bleibt der Preisdruck unverändert“, heißt es abschließend.