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Mehr Dynamik auf dem Düsseldorfer Büromarkt prognostiziert

Im Jahr 2010 erzielte der Büromarkt in der Region Düsseldorf nach Analysen von Aengevelt-Research einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von ca. 375.000 m². Dieser Wert liegt rund 62 Prozent über dem Umsatzwert des Vorjahres (2009: rd. 232.000 m²) und sogar dreizehn Prozent über dem Mittelwert der letzten Dekade (2000 – 2009: rd. 332.000 m²). Größte Nachfrager auf dem Markt waren die IT-, EDV- und Medienunternehmen, die begehrtesten Lagen befanden sich nach wie vor in den Düsseldorfer Cityrandlagen. Mit Blick auf 2011 spricht Aengevelt von einem deutlich dynamisierten Markt, beurteilt die Chancen auf schnellen Leerstandsabbau trotz eines erwartbaren Sinkens des Fertigstellungsvolumens aber als eher schlecht.

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Lässt man die Vodafone-Anmietung mit etwa 90.000 m² außer Betracht, so wurde das Ergebnis des Jahres 2009 immer noch um rund 23 Prozent übertroffen, heißt es in der Analyse. Nachdem 2009 in Düsseldorf krisenbedingt das schlechteste Ergebnis seit 1998 erzielt wurde, habe sich der Flächenumsatz in 2010 im Vergleich der deutschen Top-Five-Städte am besten entwickelt, fährt Aengevelt fort. 2010 entfielen von dem regionalen Büroflächenumsatz laut Analyse rund 330.000 m² beziehungsweise 88 Prozent auf das Düsseldorfer Stadtgebiet (2009: rd. 185.000 m² beziehungsweise achtzig Prozent) und auf das Umland (Neuss, Ratingen, Erkrath, Mettmann etc.) rund 45.000 m² (2009: rd. 47.000 m² bzw. zwanzig Prozent).

Prognose für 2011
Für das Jahr 2011 prognostiziert Aengevelt im Zuge der anhaltenden Konjunkturbelebung einen Büroflächenumsatz von bis zu 350.000 m². „Ungeachtet verhaltener Wachstumsprognosen für das Jahr 2011 würden viele Unternehmen von einer mittelfristig stabil positiven Wirtschaftsentwicklung ausgehen, so dass unternehmerische Expansionsentscheidungen nun leichter fallen werden“, heißt es. Der Düsseldorfer Büromarkt habe sich deutlich dynamisiert. Gleichzeitig werde das Fertigstellungsvolumen an Büroflächen 2011 sinken, während die auf den Markt kommenden neuen Flächen bereits einen hohen Vorvermarktungsstand aufweisen. Allzu großen Hoffnungen auf einen schnellen Leerstandsabbau äußert Aengevelt allerdings nicht. Angesichts eines nur geringen Büroflächenmehrverbrauchs, der so genannten positiven Nettoabsorption, werde sich das Gesamtangebot an kurzfristig verfügbaren Flächen insgesamt auf hohem Niveau stabilisieren. Allerdings sei hierbei zu differenzieren: Während die Vermarktungschancen für moderne Bürogebäude mit entsprechender Ausstattung in gefragten Lagen durchaus gut seien, seit in weniger nachfragegerechten, beispielsweise veralteten, suboptimal angebundenen Bestandsgebäuden mit geringerer Flächen- und Energieeffizienz mit einem weiteren Anstieg des Leerstands zu rechnen.

Büroflächenumsatz nach Lagen
Die Flächenumsätze konzentrierten sich 2010 laut Analyse wie bereits in den Vorjahren überdurchschnittlich stark auf die Düsseldorfer Cityrand- und Stadtrandlagen. Der Marktanteil der Stadtrandlagen am Gesamtbüroflächenumsatz der Region (einschl. Umland) erhöhte sich dank der Vodafone-Anmietung in 2010 auf rund 55 Prozent. Damit konnte sich der Anteil gegenüber dem Vorjahr fast verdoppeln (2009: 30 Prozent). „Absolut habe sich das Umsatzvolumen binnen Jahresfrist von rund 69.000 m² in 2009 auf aktuell rund 206.000 m² erhöht“, berichtet Aengevelt. Auch in den Cityrandlagen konnte der Flächenumsatz von 89.000 m² im Vorjahr auf 101.000 m² zulegen. Der Marktanteil verringerte sich indessen von 38 Prozent auf aktuell 27 Prozent. Der Marktanteil der Citylagen (einschl. Bankenviertel und Königsallee) am Büroflächenumsatz der Region sank von rund zwölf Prozent beziehungsweise 27.000 m² im Vorjahr auf nunmehr etwa sechs Prozent beziehungsweise 23.000 m² im Jahr 2010.