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Marktreport zum Bürovermietungsmarkt Europa

In den 14 analysierten europäischen Städten wurden in diesem Quartal insgesamt 1.953.000 m² verkauft beziehungsweise vermietet und damit etwas weniger als im 1. Quartal 2006. Im Vergleich zum 4. Quartal 2006 ist der Flächenumsatz allerdings um 30 % gesunken. Kennzeichnend für die europäischen Märkte war das Ausbleiben größerer Deals in diesem Quartal. Nur vier Transaktionen in den deutschen Städten lagen über 10.000 m² (sie erreichten ein Gesamtvolumen von 127.000 m²).

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Madrid, Düsseldorf und Hamburg stachen mit einem höheren Flächenumsatz als im 1. und 4. Quartal 2006 heraus, was auf die gute Verfassung der spanischen und deutschen Wirtschaft zurückzuführen ist. In Berlin, Brüssel, Köln, Zentral-London und Zentral-Paris war der Flächenumsatz im Vergleich zu diesen zwei Quartalen hingegen rückläufig. Nach guten Umsätzen im vergangen Jahr, insbesondere im 4. Quartal, sank der Umsatz jetzt auf ein Niveau, das der allgemeinen Konjunkturentwicklung entspricht.

Düsseldorf erzielte ein hervorragendes Ergebnis: Der Flächenumsatz wuchs hier im Jahresvergleich um 48 % und erreichte eine neue Höchstmarke. Hamburg und Madrid konnten ihren außergewöhnlich starken Trend aus dem 4. Quartal fortschreiben und den Flächenumsatz gegenüber dem 1. Quartal 2006 um 55 % bzw. 32 % steigern.

Der Flächenumsatz in Zentral-Paris sank im Vergleich zum 1. Quartal 2006 um 15 %, blieb aber über den Ergebnissen der ersten Quartale der Jahre 2001 bis 2005. Die Zahl der Deals mit mehr als 10.000 m² blieb im Vergleich zum 1. Quartal 2006 zwar nahezu unverändert, erreichte aber nur ein Gesamtvolumen von 120.000 m² statt 187.000 m² – ein Rückgang um 36 %. Das durchschnittliche Volumen fiel von 21.000 m² auf 17.000 m². Der größte Deal wurde in Issy-les-Moulineaux getätigt, wo Microsoft 35.000 m² abnahm.

In Zentral-London, wo es nur einen Deal über 10.000 m² gab, sank der Flächenumsatz ebenfalls leicht (-7 %) gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Gleichwohl bleibt die Nachfrage hoch. Das West End verzeichnete seinen höchsten Quartals-Flächenumsatz seit dem 1. Quartal 2001.

In Köln und Berlin fiel der Flächenumsatz im Jahresvergleich um 41 % beziehungsweise 25 %. In Köln überstieg kein Deal die 2.000-m²-Grenze. Im Vergleich zum außergewöhnlich starken 4. Quartal 2006 fällt der Rückgang mit jeweils 73 % und 78 % noch umfangreicher aus.

Auch die Entwicklung in Brüssel war durch das Ausbleiben größerer Transaktionen belastet, hinzu kamen schwache Umsätze im Central Business District (CBD) und insbesondere in den dezentralen Bezirken.

Im Thames Valley entsprach der Flächenumsatz trotz einiger größerer Deals nahezu dem 1. und 4. Quartal 2006. In Manchester sank der Flächenumsatz auf das Niveau des 1. Quartals 2006 – was im Vergleich zum 4. Quartal eine Erhöhung um 75 % bedeutet. Dies lag vor allem an der gestiegenen Anzahl von Mietabschlüssen in den Gebieten außerhalb des CBD.

In Mailand sind viele Unternehmen nicht mehr gewillt, die meist veralteten und engen Büroräume zu beziehen, sondern fragen verstärkt komfortable, modernere Gebäude mit gutem Anschluss an das öffentliche Verkehrssystem nach. Gesucht werden erstklassige, effiziente Büroflächen, die häufig in den dezentralen Gebieten liegen, da hier Entwickler relativ problemlos neue Projekte zur Befriedigung dieser Nachfrage anstoßen können. Im aktuellen Fall hat ein Pharmaunternehmen den CBD verlassen, um im Bezirk Maciachini 5.000 m² Bürofläche zu beziehen.

Spitzenmieten nur in großen Märkten höher
In den vier Hauptmärkten stiegen die Höchstmieten im 1. Quartal 2007, während sie an den anderen Standorten mehr oder weniger stabil blieben. Insgesamt ist der Anstieg auf das knappe Angebot in den Top-Lagen zurückzuführen. In Madrid hatte eine Transaktion in Paseo de la Castellana zur Folge, dass sich die Spitzenmiete in nur drei Monaten um 10 % verteuerte. Die bevorstehende Fertigstellung der vier Türme auf dem früheren Trainingsgelände von Real Madrid dürfte die Höchstmiete weiter anziehen lassen. Das knappe Angebot führte auch im Pariser CBD zu einem Anstieg der Spitzenmiete um 4 % auf 760 Euro/m²/Jahr.

Auf den anderen europäischen Märkten sind die Höchstmieten im Jahresvergleich nahezu stabil geblieben, da das Angebot nicht so knapp war.

Ein einheitlicher Trend lässt sich bei der Entwicklung der CBD-Durchschnittsmieten nicht ausmachen. Zwar zogen sie nicht nur auf den drei großen Märkten Zentral-Paris, Zentral-London und Madrid, sondern auch in Berlin (+ 5%) und Frankfurt (+ 2 %) gegenüber dem 4. Quartal 2006 erkennbar an. In den anderen Märkten waren sie jedoch angesichts schwacher Flächenumsätze in den CBD rückläufig.

Verglichen mit dem 1. Quartal 2006 gaben die CBD-Durchschnittsmieten allerdings in fünf Märkten nach (Köln, Hamburg, Barcelona, München und Manchester). Die höchsten Anstiege verzeichneten Frankfurt (+ 18 %), Brüssel (+ 15 %) und Zentral- London (+ 14 %). Dies lag am knappen Angebot in den CBD, die für Unternehmen, die nach Top-Standorten suchen, weiterhin attraktiv sind.

Leerstandsquoten schwach bis unverändert
Die Leerstandsquoten der europäischen Städte reichen von 3,9 % in Luxemburg bis 15,6 % im Thames Valley. Ingesamt blieben sie in diesem Quartal stabil oder waren leicht rückläufig. Eine Ausnahme war Barcelona, wo die Leerstandsquote in diesem Quartal stieg. Nachdem die Stadt im 3. Quartal 2006 ihre historisch niedrigste Leerstandsrate erreicht hatte, ließen Fertigstellungen im größeren Umfang die Leerstände wieder steigen.

In den Städten mit den höchsten Leerstandsraten scheint die Entwicklung ihren Höhepunkt überwunden zu haben. In Düsseldorf und im Thames Valley, wo die Leerstandsquoten 2006 Rekordniveau erreicht hatten, war die Entwicklung erneut rückläufig. Gleiches gilt für Frankfurt, wenngleich in mäßigerem Tempo. Auch in Köln scheint die Leerstandquote ihren Höhepunkt gefunden zu haben, ein Rückgang hat hier allerdings noch nicht eingesetzt.

Sehr geringe Fertigstellungen trugen zur Stabilisierung oder Reduzierung der Leerstandsraten bei. Dieser Zustand wird bis Mitte 2007 oder gar 2008 andauern, da erst dann wieder neue Bürogebäude fertig gestellt werden. In den drei Hauptmärkten gehen die ohnehin geringen Leerstandsraten weiter zurück. Zentral-London verzeichnete mit 50 Basispunkten den höchsten Rückgang, was auf die sinkende Anzahl an Fertigstellungen zurückzuführen ist. In Zentral-Paris blieb das innerhalb eines Jahres verfügbare Angebot stabil, einzig im CBD nahm es weiter ab. Bei den analysierten deutschen Städten erreicht Hamburg mit nur 6,6 % die geringste Leerstandsrate. Die Fertigstellungen entsprechen der Nachfrage und sorgen für einen ausgeglichenen Markt. Das Thames Valley weist zwar unter allen europäischen Städten die höchste Leerstandsquote auf, doch auch hier ist sie mittlerweile rückläufig. Aufgrund der Aktivität im Markt und des leichten Leerstandsrückgangs haben die Entwickler bereits mit ersten spekulativen Projekten begonnen.