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Marktkommentar: Jetzt nur nicht die Krise kriegen!

Ulrich Jacke

Die Verunsicherung am deutschen Immobilienmarkt ist groß. Investmentstrategien werden überdacht und die Frage nach dem richtigen Zeitpunkt zum Einstieg beziehungsweise Wiedereinstieg heiß diskutiert. „Für finanzstarke Anleger bietet sich jetzt jedoch die Gunst der Stunde, die besonderen Chancen eines Käufermarktes zu nutzen“, ist sich Ulrich Jacke, geschäftsführender Gesellschafter der Dr. Lübke GmbH sicher.

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Die Nachfrage nach Immobilieninvestments ist seit Monaten verhalten und größere Ankäufe werden nur noch vereinzelt getätigt. Die Verkaufspreise stehen unter starkem Druck. Bisherige Leverage-Effekte werden nicht mehr realisiert und mancher Eigentümer mit einer hohen Fremdkapitalquote und problematischer Anschlussfinanzierung muss in den sauren Apfel beißen und seine Immobilie verkaufen. Drastische Preisreduktionen sind allerdings bislang selten, da Eigentümer nur in wirklichen Notsituationen verkaufen. „Wer es sich leisten kann, tritt erst dann wieder als Verkäufer auf dem Markt auf, wenn die Banken die „Kreditklemme“ lösen, die Nachfrage wieder anzieht und produktgerechte Preise erzielt werden“, so Jacke.

Liquiditätsrisiken vermeiden
Bei der Wahl der richtigen Immobilien gilt es, die eigene Strategie, die damit verbundene Risikobereitschaft und das vorhandene Eigenkapital im Auge zu behalten: Mit der Höhe des Risikos (Lage-, Nutzungs-, Entwicklungs- und Zustandsrisiko) steigt das erforderliche Eigenkapital bei einer möglichen Fremdfinanzierung. Zusätzlich differiert die Fremdkapitalquote je nach Immobilienart.

Die Finanzierungsobergrenze liegt laut Jacke derzeit zwischen 50 bis 80 Prozent des jeweiligen Beleihungswertes der relevanten Immobilieninvestition. Dass heißt, in der aktuellen Marktverfassung wird eine Eigenkapitalausstattung von mindestens 30 Prozent und mehr gefordert. Jacke rät Investoren, ihre Eigenkapitalquoten so hoch zu bemessen, dass mögliche Liquiditätsrisiken aus eventuellen Zinssatzänderungen beziehungsweise Eigenkapitalnachschüsse wegen Kreditprolongationen auf reduzierter Darlehensbasis erst gar nicht entstehen können. Letztendlich liegt die Entscheidung beim Investor und ist Ergebnis seiner Bonität.

Welche Renditeerwartungen in der aktuellen Situation unter Risikobetrachtung realistisch sind, hängt vom Investment ab: Bei einer 10-Jahresbetrachtung sollten wohnwirtschaftliche Investments eine jährliche Durchschnittsrendite zwischen 5 bis 6,5 Prozent erreichen. Im Bereich klassischer Gewerbeimmobilien keine Betreiberimmobilien – sind je nach Nutzungsart und Risikopotenzial zwischen 5,5 bis 7,5 Prozent per annum realistisch und bei Betreiberimmobilien je nach Risiko zwischen 7 und 10 Prozent.

Der Kreditklemme einen Haken schlagen
Für weniger eigenkapitalstarke Investoren stellt sich die aktuelle Situation schwieriger dar: In wesentlichen Teilbereichen ist das Investmentgeschäft nahezu zum Erliegen gekommen. Dies gilt insbesondere für große Portfolien, die sich aus Objekten unterschiedlicher Nutzungsart zusammensetzten und für gewerblich geprägte größere Einzelinvestments. Auch risikoreiche Investitionen sind nicht mehr zu handeln. Grund dafür ist die zurückgegangene beziehungsweise völlig eingestellte Bereitschaft aber auch Fähigkeit der Banken solche Finanzierungen darzustellen. Einzelobjekte und überschaubare Portfolien finden dagegen nach wie vor ihre Investoren, allerdings in geringerem Ausmaß.

Um Finanzierungshemmnisse zu umgehen, sollte sich der Investor im Vorfeld des Ankaufes über alle Chancen und Risiken des angestrebten Investments ein klares Bild machen und Lösungsalternativen für mögliche Risiken aufzeigen. Darüber hinaus sollte die angestrebte Fremdfinanzierung nicht dazu führen, dass die Bank der eigentliche Investor wird.

Funktionierende Kreditversorgung von Nöten
Wie sich der Markt in den nächsten zwölf Monaten entwickelt, lässt sich für Jacke nur sehr schwer einschätzen: „Im Augenblick ist nicht abzusehen, wann wieder eine funktionierende Kreditversorgung der Investoren gewährleistet ist. Nur eine Rückkehr der Banken ins Kreditgeschäft bringt eine Entspannung der Märkte. Andernfalls steht der Immobilienwirtschaft in 2009 ein noch schwierigeres Jahr als 2008 bevor.“