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Markt im Wandel – Deutschland profitiert

Logistikimmobilien sind „in“ sowohl bei Nutzern, die von der europäischen Mittelpunktlage Deutschlands profitieren, als auch bei Investoren, die auf die überdurchschnittlichen Renditen dieser Assetklasse setzen.

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Der europäische und weltweite Logistikmarkt befindet sich im Wandel. Die Globalisierung und der Wegfall der europäischen Grenzen rücken neue Ab- satzmärkte in das Blickfeld der international tätigen Unternehmen. Beschaf- fungswesen und Distributionsnetze sind neu zu überdenken. Deutschland erhält mehr und mehr Bedeutung als geografisches Zentrum der erweiter- ten EU. Seine Standortvorteile mit einer überdurchschnittlich guten Infra- struktur, die absolute Größe als Absatz- und Beschaffungsmarkt sind für internationale Handelsunternehmen von großer Bedeutung. Darüber hinaus wird der bei diesen Unternehmen zu beobachtende Konzentrations- prozess eine verstärkte Nachfrage nach größeren und modernen Logistik- immobilien zur Folge haben. „Die entstehenden Objekte werden dabei sowohl die Bedürfnisse des Nutzers berücksichtigen als auch auf die Anla- gekriterien der Investoren, wie Nachvermietbarkeit und Teilbarkeit ausge- richtet sein“, so Rainer Koepke, bei Jones Lang LaSalle Leiter Industrie Immobilien Deutschland. „Der Anteil der eigen genutzten Flächen wird zukünftig auch bei Unternehmen aus dem Bereich Industrie, Handel und Dienstleistung sinken. Ebenso wird die Freisetzung von Kapital zu Gunsten der Kerngeschäftsfelder weiter zunehmen“.

Bestand von Logistikflächen
Der Bestand in den fünf Ballungszentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München beläuft sich auf knapp 10 Mio. Quadratmeter – zuzüglich der Flächen im Ruhrgebiet (überregional der bedeutendste Logistikstandort) sind es 12,4 Mio. Quadratmeter, die sich auf insgesamt 600 Logistikimmobilien verteilen. Die Regionen Frankfurt/M und Hamburg verfügen über den größten Bestand (jeweils ca. 2,76 Mio.m²) – auch war hier 2005 die Nachfrage nach Flächen > 5.000 m² am stärksten.

Lagerflächenumsatz in und außerhalb der Ballungsräume
Nach einem Rekordvolumen von insgesamt 2,7 Mio. Quadratmeter in 2005, für den vor allem die Gebiete außerhalb der Ballungsräume gesorgt hatten, erweist sich auch das erste Quartal als äußerst konditionsstark: fast 1 Million Quadratmeter Lagerflächen sind insgesamt bereits umgesetzt mit Zuwächsen bei Großdeals sowohl im Vermietungs- als auch Eigennutzer- bereich. Stärkster Ballungsraum unter den fünf deutschen Immobilienhoch- burgen ist Hamburg mit rund 170.000 m² und damit mehr als dreimal so viel wie im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Mit ca. 580.000 m² liegen die Umsätze außerhalb der Ballungsräume ebenfalls auf einem hohen Niveau. „2006 könnte ein neuerliches Rekordjahr mit einem Lagerflächenumsatz von bis zu 3 Millionen Quadratmetern, davon 2/3 außerhalb der Ballungsräume werden“, so Rainer Koepke.

Spitzenmieten für Lagerflächen
Im europäischen Vergleich sind die Mietpreise in Deutschland angesichts der je nach Lage sehr unterschiedlichen Grundstückskosten sehr wettbewerbsfähig.
In den Ballungszentren waren die Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größenordnung > 5.000 m² in den vergangenen sechs Jahren überwiegend stabil bis leicht rückläufig – nur in Berlin mussten sie zwischen 2000 und 2003 einen herben Rückgang von 27 % auf EUR 4,50/m²/Monat hinnehmen, sind aber seitdem ebenfalls stabil. Die Region Frankfurt zeigte erstmals in 2005 im Einjahresvergleich ein deutlicheres Minus von 7 %, bedingt einerseits durch die Angebotslage, andererseits aber auch durch die mangelnde Bereitschaft potentieller Nutzer, Spitzenmieten zu zahlen. Allerdings zahlten in der Cargo City Nord und Cargo City Süd am Flughafen standort- und knappheitsbedingt Luftfrachtunternehmen und Handling-Agents auch bis zu rund EUR 9,00. Mittelfristig sind bei einer durchschnitt- lichen jährlichen Veränderung zwischen -1,0 % (Berlin) und 1,3 % (Hamburg) relativ stabile Werte zu erwarten.

Transaktionsvolumen auf dem Logistiksektor
Die günstigen Rahmenbedingungen und Wachstumsperspektiven für die Logistikbranche und der damit einhergehende Bedarf nach modernen und größeren Logistikimmobilien haben dazu geführt, dass der Immobiliensektor seit 2003 verstärkt in den Fokus der Investoren gerückt ist. Begleitet wurde diese Entwicklung von dem Wunsch nach mehr Portfoliodiversifikation – nicht zuletzt auch wegen der schwachen Performance der Büroimmobilie.
2005 wurde auf dieser Basis das bis dato beste Transaktionsvolumen im Logistikimmobiliensektor erzielt: mit EUR 1,76 Mrd. lag es fast neunmal so hoch wie 2004. Neben Verzögerungen bei Verkäufen, die noch Ende 2004 hätten stattfinden sollen, aber in 2005 verschoben wurden, sorgten vor allem zwei Entwicklungen für dieses Ergebnis:
- Projektentwickler nutzten 2005 die Gelegenheit, ihre bis dahin in Eigenbestand befindlichen Neubauten als Portfolio zu veräußern
- Eigennutzer lagerten ihre Immobilienbestände im Rahmen von Sale-and-Leaseback-Verfahren an Investoren aus

Mit 93 % des Transaktionsvolumens beherrschten ausländische Anleger 2005 den Markt, mehr als die Hälfte der Investoren kamen aus Großbritannien.

Die Logistikimmobilie ist zwar immer noch überwiegend als sinnvolle Ergänzung für das Gesamtportfolio gedacht, mittlerweile allerdings widmen sich in- und ausländische fondsverwaltete Asset Manager durch Auflage von Themenfonds dem Bereich Logistikimmobilien.
Gemessen am gesamten Transaktionsvolumen stellten die Corporates, die ihre Immobilien in Eigenbestand gehalten haben, 2005 mit einem Anteil von 51 % die größte Verkäufergruppe dar - die Anzahl der veräußerten Objekte aber zugrunde gelegt, sind es die Projektentwickler.
Mit einem Anteil von 24 % traten 2005 auf der Verkäuferseite erstmals in größerem Umfang Investoren auf, die die Immobilien zuvor weder selbst genutzt oder entwickelt haben, sondern diese als reines Anlageprodukt erworben hatten. Dies untermauert den Eindruck eines zunehmend dynamischen Investmentmarktes, in dem durch eine gezielte An- und Verkaufsstrategie eine Performanceoptimierung angestrebt wird. Stark fallende Renditen in 2005 bewegten Investoren dazu ihre erst 2003 und 2004 erworbenen Objekte weiterzuverkaufen – oftmals als Portfolio. Diese Klientel wird als Verkäufer mittelfristig zunehmen.
Der immense Anlagedruck, das sehr niedrige Zinsniveau und die Finanzierungsbereitschaft der Banken führten bei knappen Produktangebot zu einer Senkung der Spitzenrenditen von ca. 7,8 % auf ca. 7,0 % - in einigen Fällen, meist bei Portfoliotransaktionen, sogar deutlich darunter (Nettoanfangsrenditen - Jahresreinertrag zum Zeitpunkt des Ankaufs in Bezug auf die Gesamtinvestitionskosten inkl. Erwerbsnebenkosten)

Ausblick
Die Investorennachfrage bleibt ungebrochen. „Neben dem Produktangebot wird das Zinsumfeld den Preisrahmen mitbestimmen – und damit beides dafür verantwortlich sein, ob ein ähnlich hohes Transaktionsvolumen in 2006 erzielt werden wird“, so Peter Schuijlenburg, bei Jones Lang LaSalle Leiter Industrial Investment. Darüber hinaus wird zu beobachten sein, dass einige Investoren vermehrt auch nach Logistikimmobilien mit einem gewissen Wertsteigerungs-potenzial Ausschau halten und dabei kürzere Mietlaufzeiten, managementintensivere multi-tenant Objekte, Leerstand, Renovierungsstau u.a. in Kauf nehmen.