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Markt für Wohnportfoliotransaktionen boomt

Nach der Analyse von NAI apollo endet das Jahr 2018 für den deutschen Markt für Wohnportfolios mit dem zweitbesten je erfassten Umsatzergebnis. Insgesamt summiert sich das gehandelte Transaktionsvolumen auf 18,6 Mrd. Euro, was ein Plus im Vergleich zum Vorjahr von 18,5 Prozent bedeutet. 137.400 Wohneinheiten wechselten dabei in den vergangenen zwölf Monaten den Eigentümer (+4,2 Prozent zu 2017). Das Rekordjahr 2015 (23,9 Mrd. Euro und 354.000 Einheiten) bleibt aber unerreicht. Das sehr gute Jahresergebnis 2018 wird dabei vor allem von einem starken ersten Halbjahr getragen (11,1 Mrd. Euro). Die vergangenen drei Monate haben mit 4,1 Mrd. Euro zum Jahresresultat beigetragen, womit sie das drittstärkste Quartal im Jahresverlauf bilden. „Das Niveau, auf dem wir uns bewegen, bleibt nach wie vor historisch hoch. Erneut fanden Übernahmen und große Portfoliokäufe statt, wenngleich das Angebot abgenommen hat“, erklärt Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo.

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Unternehmensübernahmen und hochpreisige Portfoliokäufe treiben Transaktionsvolumen
Das Marktgeschehen wurde entsprechend von mehreren Großverkäufen geprägt. So wurden unter anderem zwei große Unternehmensübernahmen erfasst: Im ersten Quartal 2018 übernahm die Vonovia die Buwog für rund 2,9 Mrd. Euro. Im zweiten Quartal übernahm Adler Real Estate 70 Prozent der Anteile an Brack Capital Properties für rechnerisch 700 Mio. Euro. Hervorzuheben sind zudem der Kauf des Century-Portfolios mit über 3.200 Einheiten für rund 740 Mio. Euro durch die dänische Pensionskasse PFA (Q3) und der Erwerb eines Projektportfolios mit Mikroapartmentanlagen für 670 Mio. Euro durch Corestate Capital für den Dachfonds der Bayerischen Versorgungskammer (Q1). „Investoren werden immer häufiger in den Bereichen der Mikroapartments, Studentenwohnungen und im Neubausektor aktiv. Das führt zu einem zusätzlichen Anstieg des durchschnittlichen Preisniveaus“, so Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der NAI apollo valuation & research GmbH. Im Rahmen von Forward Deals wechselten 2018 Wohnimmobilien für 5,1 Mrd. Euro den Eigentümer. Dies stellt eine Steigerung von 0,9 Mrd. Euro im Vergleich zum Vorjahr dar und erhöht den Marktanteil von Projektentwicklungen auf 27,5 Prozent (2017: 4,2 Mrd. Euro / 26,8 Prozent-Anteil). Hinzu kommen weiter anhaltende Preisanstiege bei Bestandswohnungen. Insgesamt führten diese Entwicklungen zu einer Erhöhung des durchschnittlichen Wohnungspreises von 14,3 Prozent im Vorjahresvergleich. Im Schnitt wurden 2018 somit 136.000 Euro pro Wohneinheit gezahlt.

Portfolioankäufe über 100 Mio. Euro dominierendes Größensegment
Bei Differenzierung nach Größenklassen zeigen alle sechs von NAI apollo ausgewiesenen Größensegmente im Jahresvergleich einen Anstieg des gehandelten Volumens. Das Transaktionsvolumen in den vier Klassen „unter 100 Mio. Euro“ summiert sich dabei auf 8,7 Mrd. Euro bzw. einem Marktanteil von 47,2 Prozent. Die Zunahme im Vorjahresvergleich reicht hier zwischen 27,3 Prozent („50 < 100 Mio. Euro“) und 83,3 Prozent („< 10 Mio. Euro“). Den größten Schritt haben allerdings die Großdeals gemacht. „Aufgrund der Übernahmen und Großankäufe im Jahresverlauf wird über die Hälfte des Transaktionsvolumens mit 9,8 Mrd. Euro in den Transaktionsklassen ‚über 100 Mio. Euro‘ erreicht. Dies ist mehr als eine Verdoppelung im Vergleich zu 2017. Transaktionen ‚über 500 Mio. Euro‘ stellen dabei mit 5,0 Mrd. Euro und einem Marktanteil von 27,0 Prozent das stärkste Einzelsegment dar“, so Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung der NAI apollo group.

Börsennotierte Unternehmen stärkste Käufer
Aktivste Käufergruppe sind wie in den Vorjahren - mit Ausnahme des Jahres 2016 - die „Immobilienaktiengesellschaften / REITs“ mit einem Ankaufsvolumen von 5,6 Mrd. Euro (30 Prozent-Marktanteil). Damit konnten sie ihr Volumen im Vergleich zum Vorjahr nochmals um 1,3 Mrd. Euro steigern“, so Kanzler. Zweitstärkste Käufer sind die „Offenen Immobilienfonds / Spezialfonds“ mit einem Ankaufsvolumen von 3,8 Mrd. Euro bzw. einem Anteil von 20,2 Prozent (+0,1 Mrd. Euro). Darauf folgen „Versicherungen / Pensionskassen“. Gegenüber dem Vorjahr konnte diese Gruppe ihr Ankaufsvolumen von 0,8 Mrd. Euro auf nun 2,4 Mrd. Euro verdreifachen.

Auf Verkäuferseite stellen erneut die „Projektentwickler / Bauträger“ im Jahr 2018 die aktivste Gruppe mit einem Verkaufsvolumen von 5,9 Mrd. Euro und einem Marktanteil von 31,5 Prozent am Gesamtvolumen. Im Vergleich zum Vorjahr (6,0 Mrd. Euro) hat sich ihr Verkaufsvolumen damit allerdings leicht verringert. Zweitstärkste Verkäufergruppe sind die „Immobilienaktiengesellschaften / REITs“ mit Verkäufen von 4,6 Mrd. Euro (24,6 Prozent-Anteil). Das sind 3,6 Mrd. Euro mehr als im Vorjahr. Danach folgen die „Immobiliengesellschaften“ sowie „Assetmanager / Fondmanager“ mit rund 1,8 Mrd. Euro bzw. 1,7 Mrd. Euro.

Deutsche Investoren mit erneuten Zugewinnen
Nachdem im Jahr 2016 die Bedeutung internationaler Investoren zugenommen hatte, nahm diese in den beiden Folgejahren wieder kontinuierlich ab. So haben deutsche Käufer ihr Volumen in 2018 erneut um 9 Prozent auf 15,1 Mrd. Euro steigern können, womit diese nun einen Marktanteil von 81,4 Prozent auf sich vereinen (2017: 11,4 Mrd. Euro / 72,5 Prozent-Anteil). Das Investitionsvolumen der ausländischen Kapitalgeber ist demgegenüber auf 3,5 Mrd. Euro gesunken (2017: 4,3 Mrd. Euro). „Hierfür kann allerdings nicht ein fehlendes Investitionsinteresse als Grund herangezogen werden. Vielmehr bekommen inländische Investoren letztlich einfach häufiger den Zuschlag“, begründet Mergen.

Weiterhin hohe Marktaktivitäten erwartet, 2018er Ergebnis bleibt aber unerreicht
Für das Jahr 2019 ist zum jetzigen Zeitpunkt eine positive Prognose zu stellen. „Zwar wird sich das Wirtschaftswachstum im Vergleich zu den Vorjahren abschwächen, es ist aber nicht mit einem sprunghaften Konjunkturabschwung oder signifikanten Zinsveränderungen zu rechnen. Zudem bleibt die Nachfrage nach Wohninvestments weiterhin hoch. Die Rahmenbedingungen sind somit weiterhin als gut zu bewerten“, so Mergen. Auch im neuen Jahr sind größere Portfolioverkäufe wahrscheinlich. Parallel wird sich das Angebot an potenziellen Wohninvestmentmöglichkeiten aber verknappen. Infolgedessen werden aus den Vorjahren bereits bekannte Trends anhalten. So erwartet NAI apollo einen weiteren allgemeinen Preisanstieg für Wohneigentum sowie eine erneute Zunahme von Projektentwicklungen am Verkaufsvolumen. „Vor diesem Hintergrund sind für 2019 erneut hohe Transaktionsaktivitäten zu prognostizieren. Das Umsatzresultat wird allerdings aller Voraussicht nach das aktuell erzielte Ergebnis nicht erreichen“, so Mergen.