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Manhattans Büromarkt entwickelt sich zum Vermietermarkt

Im zweiten Quartal dieses Jahres ist der Leerstand an Midtown Manhattans Büromarkt von 7,8 % am Ende des ersten Quartals auf 6,9 % gefallen. Damit liegt die Leerstandsrate zum ersten Mal seit fünf Jahren unter der 7- bis 9-Prozent-Grenze, die, nach Angaben des internationalen Immobilienbe- ratungsunternehmens Cushman & Wakefield (C&W), Merkmal eines aus- geglichenen Marktes ist. „Das knappe Angebot von erstklassigen Büro- flächen, verbunden mit der Aussicht, dass nur wenige neue Objekte in ab- sehbarer Zeit auf den Markt kommen, hat den Vermietern in Manhattan die Überhand gegeben“, erklären die Berater aus New York. „Der Mietermarkt entwickelt sich zum Vermietermarkt.“ Seit Jahresanfang sind die Leer- standsraten in Manhattans drei Teilmärkten Midtown, Midtown South und Downtown gesunken: Am markantesten ist der Rückgang des Leerstandes in Midtown South, der noch vor einem Jahr 9 % betrug und nun auf 6 % gesunken ist.

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Mietpreise steigen
Der durchschnittliche Mietpreis für Büroflächen in Manhattan betrug Ende Juni rund 39,00 USD/brutto/m²/Monat. Damit ist er seit dem Sommer des letzten Jahres in allen Teilmärkten durchschnittlich um 2,80 USD/brutto/m²/ Monat gestiegen und befindet sich auf dem höchsten Niveau seit vier Jah- ren. Die Vermietungsleistungen sind nach dem eher ruhigen Start ins neue Jahr in den letzten drei Monaten stark gestiegen und betrugen insgesamt über 650.000 m². „Die Mieter erkennen, dass die Mietpreise steigen“, erklä- ren die Berater von C&W, „und sind deshalb recht entscheidungsfreudig in der Sicherung von Büroraum, wenn ihr wachsender Flächenbedarf abseh- bar ist. Beispielsweise handelte es sich bei sieben der zehn größten Ver- mietungsabschlüsse des letzten Quartals um Mietvertragsverlängerungen.“ Nach wie vor sind bei einem Anteil am Gesamt-Vermietungsvolumen von 34 % Finanzdienstleister die aktivste Mietergruppe am Markt, gefolgt von Kanzleien, die mit 13 % an zweiter Stelle stehen. Finanzdienstleister sind nach C&W auch diejenigen, die bereit sind, die höchsten Mieten zu zahlen. So wurden seit Jahresanfang 20 Mietverträge registriert, deren Mietpreise über 89,70 USD/brutto/m²/Monat lag – verglichen mit zehn Abschlüssen dieses Mietpreis-Niveaus im ganzen letzten Jahr.

Lower Manhattan weckt Mieterinteresse
Mit dem Rückgang der zur Verfügung stehenden Büroflächen in den drei großen Büromärkten Manhattans ist Lower Manhattan ins Blickfeld der Miet- interessenten geraten. Zum Beispiel haben BearingPoint im vergangenen Quartal 4.650 m² im Three World Financial Center angemietet und Reliance Insurance über 4.370 m² Büroflächen in der 75 Broad Street. Zudem hat eine Regierungsbehörde erklärt, dass sie über ein Viertel der 186.000 m² Büroflächen im Freedom Tower anmieten wird.

Investmentmarkt weiterhin rekordverdächtig
Der Investment-Markt ist nach C&W weiterhin auf dem besten Weg, in diesem Jahr alle Rekorde zu brechen. Seit Jahresanfang wurden bereits Transaktionen im Volumen von über 8,4 Mrd. USD abgeschlossen, das sind 2,5 Mrd. USD mehr als im Vorjahreszeitraum, und es befinden sich zurzeit Transaktionen von mehr als 10 Mrd. USD in Vertragsverhandlungen.
Im ersten Halbjahr 2006 hatten private Investoren mit 42 % den größten Anteil am Transaktionsvolumen. Der Anteil ausländischer Investoren ist mit 23 % im Vergleich zu lediglich 6 % im Vorjahreszeitraum erheblich gestiegen. Die Stärke ausländischer Investoren zeigte sich besonders im vergangenen Quartal, beispielsweise erwarb der in Dubai ansässige Investor Istithmar 1466 Broadway und Elad Properties erwarb die Bürogebäude 250 West St. Major, 1211 Avenue of the Amcericas, 522 Fifth Avenue sowie das Zeus-Portfolio in der 509, 535 und 545 Fifth Avenue. Bei nahezu 40 % aller Investment-Transaktionen, die bis zur Jahresmitte stattgefunden haben, handelte es sich um sehr hochwertig ausgestattete und moderne Bürogebäude.