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Mainzer Büroflächenmarkt zeigt sich erfreulich dynamisch

Die rheinland-pfälzische Landeshauptstadt kann mit dem erzielten Büroflächenumsatz überaus zufrieden sein. Über dem langjährigen Durchschnitt hat er 2006 eine sehr erfreuliche Dynamik gezeigt. Nicht zuletzt ein weiterhin verhältnismäßig geringes Neubauvolumen sorgte dafür, dass der Leerstand auf dem Niveau des Vorjahres blieb.

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Umsatzvolumen gestiegen
In 2006 wurde nicht ganz die 30.000 m²-Marke geknackt, aber mit 29.600 m² ein überdurchschnittliches Volumen erzielt, das 47 % über dem Ergebnis von 2005 und 13 % über dem 10-Jahresdurchschnitt (26.300 m²) lag und das ist für den kleinen rheinland-pfälzischen Markt ein Grund zur Freude. Drei Anmietungen mit Flächen zwischen 1.600 m² und 3.700 m² waren maßgeblich an diesem guten Ergebnis beteiligt. So zum Beispiel mieteten ein Großhandelsunternehmen und eine Musikschule jeweils über 3.500 m² an, ein IT-Unternehmen verlegte seinen Standort vom Mainzer Umland in die Innenstadt und mietete dort ca. 1.600 m² an.

Da diese Vertragsabschlüsse im zweiten und vierten Quartal erfolgten, wurden allein 78 % des Gesamtvolumens in diesen beiden Quartalen generiert.

Im Gegensatz zum deutlich gestiegenen Vermietungsvolumen blieb die Anzahl der Mietverträge mit über 50 im Einjahresvergleich nahezu konstant. Dadurch hat sich die durchschnittliche Flächengröße auf 548 m² erhöht. Auch daran wird deutlich, dass in Mainz einige wenige große Anmietungen ein deutlich höheres Gewicht als in anderen Märkten haben.

Innenstadt zieht die meisten Nutzer an
An der Dominanz der Innenstadt hat sich auch 2006 nichts geändert. Hier wurden mit nicht ganz 18.000 m² knapp 60 % des Gesamtvolumens angemietet. Da eine der drei großen Anmietungen in Weisenau/Großberg erfolgte, schob sich dieser Teilmarkt in der Umsatzstatistik auf den zweiten Platz vor, blieb aber mit 6.600 m² deutlich hinter der Innenstadt zurück.
Ebenso wie in 2005 waren es in 2006 drei Branchen, die die Hälfte des gesamten Umsatzvolumens ausmachten. Dabei zeigte sich eine etwas andere Zusammensetzung. Nur die Unternehmen aus dem Bereich Ausbildung, Gesundheit und Soziales, die 2005 unter den Top 3 rangierten, waren auch 2006 dabei. Mehr noch, sie führten nun die Rangliste an und verdoppelten ihr angemietetes Flächenvolumen auf 5.600 m². Handelsunternehmen kamen auf ca. 5.100 m² und Nutzer aus dem Bau-/Immobilienbereich mieteten insgesamt 4.700 m² an.

Für Flächen mit durchschnittlicher Ausstattungsqualität sowie Flächen der A-Kategorie wurden nahezu alle Mietverträge abgeschlossen. Veraltete Flächen bleiben bei der Anmietung fast gänzlich außen vor.

Wie auch Wiesbaden verfügt der Mainzer Gewerbeflächenmarkt hauptsächlich über einen Altbaubestand. Hier sind es aber nicht Altbauvillen, sondern Bürobauten aus den 70er und 80er Jahren. Das Angebot von großzügigen Neubauflächen zum sofortigen Bezug sucht man fast vergeblich. So haben auch hier potentielle Mieter wenig Spielraum in ihrer Anmietentscheidung.

Leerstand leicht gestiegen
Mainz hat in den vergangenen 10 Jahren schon öfter eine höhere Leerstandsquote (inklusive Untermietflächen) zu verkraften gehabt. Bei einem Flächenbestand von 1,21 Millionen Quadratmetern lag sie Ende 2006 bei 8,0 %. Damit standen rund 96.000 m² Büroflächen leer, eine Erhöhung um 5.500 m² gegenüber dem Vorjahr. Von diesen 96.000 m² entfielen rund 34.000 m² (35%) auf erstklassige Flächen (A-Qualität), 51.000 m² auf B-Flächen (53%) und 11.000 m²
(12 %) auf veraltete Flächen (C-Qualität).

Zusammen mit den verfügbaren und im Bau befindlichen Flächen (ca. 2.600 m²) ergibt sich ein Büroflächenangebot von insgesamt knapp 99.000 m². Von diesem Gesamtangebot können potentielle Nutzer zu 37 % auf Flächen erstklassigem Standards zurückgreifen weitere 52 % sind B-Kategorie. Für knapp 11.000 m² gilt: „kaum bis gar nicht vermarktbar“.

Auch in den kommenden zwei Jahren wird kein „Bauboom“ auf dem Mainzer Bürovermietungsmarkt erwartet. Die rund 11.000 m², die in 2006 fertig gestellt wurden, waren komplett zur Eigennutzung, zum Beispiel für den Sozialverband VdK. Bereits im Bau, nahezu komplett vor vermietet und mit einem Fertigstellungstermin in 2007 sind ca. 3.800 m². Weiter zunehmen wird das Volumen in 2008. Da sind rund 11.000 m² geplant, rund 8.000 m² spekulative und 3.000 m² eigen genutzte Fläche. Allerdings sind das alles keine Größenordnungen, die beängstigen müssen. Das vorhandene Neubaupotential liegt insgesamt bei ca. 53.000 m² - zu Realisierungen wird es aber immer nur dann kommen, wenn Nutzer einen Mietvertrag über eine bestimmte Flächengröße signalisiert, Vorvermietungen also stattgefunden haben.

Mieten stabil geblieben
Wenig volatil zeigt sich die Mainzer Spitzenmiete. Seit der letzten Reduzierung um 50 Cent/m²/Monat im Herbst 2005 hat sie sich bei 11,50 Euro/m²/Monat eingependelt und wird in der Innenstadt erzielt. Die gewichtete Durchschnittsmiete für den gesamten Mainzer Bürovermietungsmarkt lag bei 9,13 Euro/m²/Monat.

Bemerkenswert ist die Beobachtung, dass nahezu gleich viele Mietverträge unter 10,00 Euro/m²/Monat und über 10,00 Euro/m²/Monat abgeschlossen wurden, die zweite Gruppe aber wesentlich mehr Fläche insgesamt angemietet hat. Dies ist ein Hinweis darauf, dass es zwei Nutzergruppen mit unterschiedlicher Ausrichtung gibt. Der „Klein“-Mieter mit Fokus auf den Mietpreis und der „Groß“-Mieter, für den die Qualität das entscheidende Argument ist und der bereit ist, auch bei mehr Flächenvolumen den höheren m²-Preis zu zahlen.

Bürovermietungsmarkt Mainz bleibt auch 2007 in der Spur
Der Bürovermietungsmarkt in Mainz wird sich 2007 von seiner verlässlichen Seite zeigen, ohne große Überraschungen im Angebot. Bei einem Umsatz von bis zu 25.000 m² und moderaten Neubauaktivitäten wird die Leerstandsquote eher auf dem Niveau des Vorjahres bleiben - möglich könnte ein minimales Unterschreiten der 8 %-Marke werden.

Für die Spitzenmiete ist zum ersten mal wieder ein leichter Anstieg in greifbarer Nähe, da von einer zunehmenden Anzahl an Anmietungen im höherpreisigen Segment ausgegangen werden kann.