Cookie Fehler:

Cookies sind in Ihrem Browser deaktiviert. Um alle Funktionen z.B. das Login nutzen zu können, müssen Cookies aktiv sein. Bitte aktivieren Sie Cookies in Ihrem Browser.

    Drucken Drucken  Diesen Artikel zu den Favoriten hinzufügen Favoriten

Magdeburger Büromarkt weiterhin rege

Der Magdeburger Büromarkt erzielte nach einem weit überdurchschnittlichen Wert von rd. 55.000 in 2005 im Jahr 2006 wieder einen marktkonformen Büroflächenumsatz von rd. 20.000 m². Hintergrund dieser Entwicklung ist der nicht duplizierbare Großabschluss „Justizzentrum“, der das Rekordergebnis des Jahres 2005 maßgeblich trug.

.

Umsatzprognose 2007
Für das laufende Berichtsjahr erwartet Aengevelt-Research wieder einen “markttypischen“ regen Büroflächenumsatz um 25.000 m². Bestätigt wird diese Entwicklung durch eine rege Umsatzleistung von rd. 7.000 m² Bürofläche in den ersten vier Monaten dieses Jahres. Im Vergleichszeitraum 2006 lag das realisierte Ergebnis erst bei rd. 5.000 m².

Kleinere und mittlere Flächengrößen bevorzugt
- Im Gegensatz zu den beiden Vorjahren, als aufgrund zahlreicher Großvermietungen der Anteil des Größensegments ab 750 m² am Gesamtumsatz bei 85% (2005) bzw. 65% (2004) lag, stellte sich die Marktquote dieser Kategorie in 2006 auf lediglich 14%.
- Die größten Markt- bzw. Umsatzanteile entfielen 2006 auf kleinteilige Mieteinheiten bis 250 m² mit rd. 45% (2005: 7,5%) sowie die Mietklasse 250 bis 500 m² mit rd. 28% (2005: 4,5%).
- Das Nachfragevolumen nach Mieteinheiten der Größe 500 bis 750 m² erreichte nach 3% in 2005 im letzten Jahr mit 13% wieder exakt den Mittelwert der Vorjahre 2002 bis 2004.

Umsatzverteilung nach Lagen - Standortfavorit City
- Hinsichtlich der räumlichen Nachfragepräferenzen dominieren seit mehreren Jahren unverändert Citylagen. Ihr Anteil am Büroflächenumsatz lag auch 2006 mit 75% ausgesprochen hoch, wenngleich unter dem Vorjahreswert von rd. 90%.
- Parallel dazu spielen Cityrand- sowie Stadtteil- bzw. Nebenlagen eine unverändert nachgeordnete Marktrolle. So lagen die Umsatzquoten von Cityrandstandorten mit rd. 15% bzw. Stadtteil-/Nebenlagen mit ca. 10% auch im Berichtsjahr 2006 weiterhin relativ niedrig.

Umsatzverteilung nach Branchen - heterogene Nachfragstruktur
- Mit rd. 33% entfiel der größte Umsatzanteil wiederum auf öffentliche Träger, lag aber deutlich unter dem Vergleichswert in 2005 (80%).
- Die Marktquote des Bereichs IT/Telekommunikation/Medien stieg von 6% in 2005 auf rd. 25% in 2006. Auch das absolute Nachfragevolumen erhöhte sich auf ca. 5.000 m² (2005: 3.300 m²).
- Im Nachfragesegment der unternehmensbezogenen Dienstleistungen (u.a. Unternehmensberatungen, Ingenieurbüros, Rechtsanwälte etc.) zog der Büroflächenumsatz 2006 auf insgesamt rd. 3.400 m² an. Der Marktanteil erhöhte sich damit auf ca. 17%. (2005: rd. 1.650 m² bzw. 3%).
- Auf sonstige Dienstleister (u.a. Ärzte, Bildungseinrichtungen) entfielen in 2006 lediglich 1.000 m² bzw. eine Umsatzquote von rd. 5% (2005: rd. 2.200 m² bzw. 4%), genauso wie auf sonstige Unternehmen (2005: 1% bzw. 550 m²).
- Banken bzw. Finanzdienstleister erreichten 2006 mit rd. 3.000 m² wieder nahezu den Vorjahreswert (2005: 3.300 m²). Die Marktquote erhöhte sich indessen auf ca. 15% (2005: rd. 6%).

Angebotsentwicklung
- Wie von Aengevelt-Research prognostiziert hat sich auch im Jahre 2006 das kurzfristig verfügbare Büroflächenangebot weiter redurziert. Es liegt am Jahresende bei nominell 155.000 m² (Ende 2005: 159.000 m²). Dies entspricht angesichts eines Büroflächenbestandes von knapp einer Mio. m² einer nominellen Leerstandsrate von 15,6% (Ende 2005: rd. 16%).
- Die nominellen Leerstandsflächen bedürfen indessen der analytischen Untersuchung und Qualifizierung in bezug auf Marktwirksamkeit. Hierzu entwickelte Aengevelt-Research den Aengevelt Research Leerstands-IndEX ARLEX:
- So sind von der insgesamt verfügbaren Angebotsreserve rd. 38.000 m² als regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve für das “Funktionieren“ des Magdeburger Büromarktes notwendig.
- Außerdem entfallen von der Angebotsreserve rd. 46.000 m² auf so genannte strukturelle Leerstände. Dabei handelt es sich um Flächen in Objekten, die 5 Jahre und länger durchschnittliche Leerstandsquoten von mindestens 50% aufweisen. Diese Flächen sind selbst in Boomzeiten kaum vermarktungsfähig und damit nicht marktrelevant.
- Ebenfalls nur bedingt markwirksam sind Untermietflächen bzw. latente Leerstände. In Magdeburg handelt es sich hierbei um rd. 5.000 m².
- Damit verbleibt in Magdeburg ein tatsächlich marktwirksamer Angebotsüberhang von ca. 66.000 m².
- „ARLEX“ zeigt damit eindeutig auf, dass die zunächst hoch wirkende rein nominelle Leerstandsrate (15,6%) wie allerorten auch in Magdeburg lediglich eingeschränkt indikative Aussagekraft hat. In Magdeburg stellt sich der um das mittelfristig absatzerforderliche Angebotsvolumen sowie strukturelle und latente Leestände bereinigte und damit tatsächlich marktwirksame Angebotsüberhang auf lediglich rd. 66.000 m² bzw. 6,7% des Büroflächenbestandes.

Stabiles Mietpreisniveau
- Auch im Berichtsjahr 2006 erzielen hochwertige Flächen in Spitzenlagen der City aktuell bis zu 10,10 Euro/m². Das mittlere Mietpreisniveau liegt in der City ebenfalls unverändert bei ca. 8,15 Euro/m².
- Für Büroeinheiten in Cityrand- bzw. Stadtteillagen verzeichnet Aengevelt-Research mit ca. 6,00 Euro und 7,20 Euro/m² gleichfalls stabile Mietwerte.
- Lediglich in den äußeren Stadtteilen gingen die mittleren Mieterlöse leicht auf ca. 4,20 Euro/m² bis 5,30 Euro/m² zurück (2005: 4,50 Euro bis 5,50 Euro/m²).
- Analog zum Vorjahr fand die überwiegende Zahl aller am Magdeburger Büromarkt 2006 registrierten Neuvermietungen im Wertebereich von 6,00 Euro/m² bis 9,00 Euro/m² statt. Diesem Preisband lassen sich - gemessen am Flächenumsatz - rd. zwei Drittel aller Bürovermietungen zuordnen.

Trends der Marktentwicklung
- Aengevelt-Research prognostiziert im laufenden Berichtszeitraum 2007/2008 ausgeglichene und kalkulierbare Marktentwicklungen.
- Der Abbau des marktfähigen Angebotssockels moderner Büroflächen setzt sich fort. Indessen wächst der Bestand struktureller Leerstände weiter. Er belastet und verfälscht die Leerstandstatistik solange die Flächen noch nicht revitalisiert oder abgebrochen sind.
- Das Mietpreisniveau präsentiert sich weitgehend stabil.
- Insgesamt bietet Magdeburg unverändert günstige Rahmenbedingungen für Standort- und Flächenoptimierungen sowie Neuansiedlungen.