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London dominiert die Einkaufslisten - zu Recht?

2012 blickt alle Welt nach London. Neben den sportlichen Wettkämpfen um olympisches Edelmetall ist ein weiterer, nicht weniger spannender Wettstreit ausgebrochen: der Kampf um das Betongold der britischen Hauptstadt. Eine Investition in London wird von vielen Marktteilnehmern als sichere Wette angesehen. Immer wieder wird London als bevorzugter Investitionsstandort genannt. Die Konkurrenz um Londoner Immobilien ist groß. Die Gründe:

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Stichwort Eurokrise: Das Thema hat sich inzwischen als Dauerbrenner in den Nachrichten etabliert. Wird Griechenland gerettet, spielt die griechische Bevölkerung mit und wer sind die nächsten Wackelkandidaten im Euro? Auch wenn Großbritannien von der Bugwelle der Krise nicht verschont bleibt, durch die Unabhängigkeit des Pfund Sterling sind die Briten klar im Vorteil: Sie können ihre Wirtschaftspolitik selbst bestimmen und müssen keine Hilfspakete für Dritte schnüren.

Vielseitigkeit schafft Unabhängigkeit: Wirtschaftsmetropolen von globalem Rang wird am ehesten zugetraut, Krisen schnell und nachhaltig zu überwinden. Aus gutem Grund: Standorte mit einer breit diversifizierten Wirtschaftsstruktur bieten belegbare Vorteile. Ein Netzwerk aus unterschiedlichsten Branchen ist anpassungsfähiger und robuster als wirtschaftliche Monokultur. Die Branchen befruchten sich gegenseitig. Innovative Geschäftsfelder werden schnell besetzt oder entstehen – durch Synergien befeuert – neu. Die Fundamentaldaten sprechen also klar für London. Der Markt reagiert darauf mit ersten Übertreibungen. Gerade Neueinsteiger zahlen zu hohe Preise. Wer es allerdings versteht, seinen Wissensvorsprung auszunutzen, findet noch gute Angebote.

Weniger Flächenumsatz als in 2010 – Leerstand sinkt trotzdem
Gegenüber 2010 verringern sich die Neuvermietungen um etwa ein Drittel. Wegen des geringen Flächenangebots geht die Leerstandsrate in 2011 dennoch um etwa 10% zurück.

Sicherer Hafen gesucht
Das Transaktionsvolumen an der Themse ist imposant. In London wurde in 2011 doppelt so viel in Büroimmobilien investiert wie in den sechs umsatzstärksten deutschen Städten zusammen (München + Frankfurt + Hamburg + Berlin + Düsseldorf + Köln). Die Einwohnerzahl von London und den sechs genannten deutschen Städten halten sich dabei in etwa die Waage.

Rekordumsätze sind nicht für diese Diskrepanz verantwortlich. Das Investitionsvolumen in London lag 2011 etwa 10% unter dem langjährigen Mittel – und etwa 50% unter dem Ausnahmejahr 2007. Das Unterangebot im begehrten Premium-Segment ist dafür in erster Linie verantwortlich und nicht etwa mangelnde Nachfrage. Langfristige Engagements stehen bei den Kaufinteressenten im Vordergrund. Sicherheit wird groß geschrieben – und die britische Hauptstadt wird als einer der sichersten Häfen weltweit gesehen. Das zeigt sich auch in anderen Immobilien Segmenten.

Der Flagship-Store von Louis Vuitton in der noblen Einkaufsmeile New Bond Street wurde für eine Netto Einstiegsrendite von unter drei Prozent verkauft. Der Kaufpreis entspricht also mehr als 33 Jahresmieten. Ein stattlicher Anlagehorizont, bis sich die Investition über Mieteinnahmen amortisiert. Wer so investiert, denkt bei Kauf nicht an einen baldigen Wiederverkauf mit Gewinn – wer so investiert, sucht eine Anlage, die ihm möglichst lange, möglichst sichere Einnahmen beschert. Und: wer so investiert landet mit seinen Anforderungen bevorzugt in London.

Vielseitigkeit schafft Unabhängigkeit
Londons Stellenwert als digitale Metropole wächst. Google und Apple suchen neben vielen anderen IT-Unternehmen hier neue Hauptquartiere. Allein der neue Stammsitz von Google soll etwa 70.000m² Bürofläche bieten. Das ist etwas mehr Fläche als der Heron Tower, das derzeit höchste Gebäude in der City, bietet.

Warum die digitalen Riesen gerade London gegenüber anderen europäischen Städten den Vorzug geben ist schnell erklärt: Die in London angesiedelte Unterhaltungsindustrie liefert ein Füllhorn von Inhalten für digitale Dienste. Zudem eignet sich die Stadt ideal als Testmarkt und Ideengeber für mobile Applikationen. Die hohe Konzentration von IT-Betrieben und Universitäten stellt außerdem die Versorgung mit qualifizierten Arbeitskräften sicher. Und nicht zuletzt – man spricht Englisch: Die Weltsprache des Internet ist in London zu Hause.

London beweist abermals seinen Stellenwert als zukunftssicherer Bürostandort. Die etablierten Lagen in City und West End drohen jedoch aufgrund der hohen – vor allem internationalen –Investorennachfrage nach und nach überfischt zu werden. Wer sich in erster Linie an mittelfristigen Veräußerungsgewinnen orientiert, richtet seinen Blick auf Newcomer-Lagen östlich der City. Hier konzentrieren sich viel versprechende Startup-Unternehmen. Eine erste Aufwertung dieser Lagen ist bereits zu erkennen. City und West End bieten weiterhin stabile Mieteinnahmen mit guten Wachstumsaussichten, bezahlbare Angebote werden jedoch immer seltener.

Londoner Büromarkt im Überblick
Q4 2010 Q4/2011
Flächenumsatz Neuvermietung (in Mio. sq ft) Central London4,462,95
Leerstandsrate (in %) Central London 8,17,3
Spitzenmieten (GBP/sq ft) City53,555,0
Spitzenmieten (GBP/sq ft) West End 85,095,0
Netto Einstiegsrenditen für Prime Assets (in %)* City5,505,25
Netto Einstiegsrenditen für Prime Assets (in %)* Westend 4,504,25
Transaktionsvolumen (in Mio. GBP) Central London3.2872.311

* Berechnung: Jahresmiete / (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten)