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London: Büroflächenumsatz steigt um 50 Prozent

Nach Analysen von BNP Paribas Real Estate haben umfangreiche Vermietungen im Queen Elizabeth Olympic Park sowie die Entscheidung von Google über eine weitere Expansion am King's Cross den Flächenumsatz in Zentral-London im 2. Quartal 2015 um knapp 50 % nach oben schnellen lassen. Die Abschlüsse markieren einen Wendepunkt im Prozess der Umwandlung von Gebieten, die früher als Randlagen für Büronutzer galten. Gleichzeitig verzeichnen das West End und die City nach wie vor einen fast rekordverdächtigen Mangel an vermietbaren Flächen, so ein weiteres Ergebnis von BNP Paribas Real Estate. Weiterhin ergab die Studie, dass das Angebot verfügbarer Büroflächen in den Londoner Kernmärkten bei Leerstandsraten von lediglich 3,9 % im West End und 5,7 % in der City die Nachfrage nur noch weniger als ein Jahr lang befriedigen kann. Dies führte zu einem Anstieg der Spitzenmieten auf Rekordwerte von knapp 160 Euro/m²/Monat beziehungsweise 84 Euro/m²/Monat.

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In Zentral-London wurde im 2. Quartal rund 390.200 m² Bürofläche vermietet, was einer Steigerung um 47 % gegenüber den ersten drei Monaten des laufenden Jahres entspricht und den zehnjährigen Durchschnitt um 38 % übertrifft. Getrieben wurde diese Entwicklung von den ersten Vermietungen im The International Quarter in Stratford, wo allein 39.500 m² von der britischen Finanzdienstleistungsaufsicht (Financial Conduct Authority) sowie 24.200 m² von Transport for London angemietet wurden. BNP Paribas Real Estate war nicht nur bei diesen beiden Abschlüssen beratend tätig, sondern begleitete auch die Anmietung von Google am King's Cross (mehr als 16.700 m²). „Die beiden Großvermietungen in Stratford markieren einen Wendepunkt im Umwandlungsprozess dieses Gebiets in ein bedeutendes Geschäftsviertel und kurbeln eine umfassende Neubautätigkeit an. Angesichts der Tatsache, dass sich das Flächenangebot im West End und in der City auf absehbare Zeit nicht wesentlich erhöhen wird, dürfte der Trend zur Abwanderung aus den Kernbereichen der Londoner Innenstadt auch weiter anhalten. Der Flächenumsatz fällt dabei umso höher aus, je weiter man nach Osten kommt„, sagt Daniel Bayley, Head of Central London Offices von BNP Paribas Real Estate in Großbritannien. „Nach einem ruhigen 1. Quartal legte der Londoner Büromarkt einen sehr starken Auftritt hin.“

Auch der Büromarkt in den Docklands zeigte deutliche Anzeichen einer Erholung. Hier wurden insgesamt knapp 54.000 m² vermietet, wobei der Großabschluss der Deutschen Bank allein mehr als 36.000 m² beigetragen hat. Dieses Ergebnis ist nicht nur eine signifikante Steigerung gegenüber dem Vorquartal, sondern liegt auch 133 % über dem zehnjährigen Quartalsdurchschnitt von 23.225 m². Der Marktbericht deutet darauf hin, dass das eingeschränkte Flächenangebot auf anderen Londoner Teilmärkten zu einer steigenden Nachfrage nach qualitativ hochwertigen, günstigen Flächen am Standort Canary Wharf führen wird. Die Londoner City verzeichnete ebenfalls lebhafte Aktivitäten, und zwar ungeachtet der Tatsache, dass das Flächenangebot auf einem beinahe historischen Tiefstand liegt. Der Flächenumsatz liegt mit rund 156.000 m² 22 % über dem zehnjährigen Durchschnitt.

Büro-Investments in Zentral-London erreichten im 2. Quartal zum zweiten Mal in Folge ein Gesamtvolumen von rund 5,7 Mio. Euro. Damit beläuft sich das Investitionsvolumen im ersten Halbjahr 2015 auf knapp 11,4 Mio. Euro, was einem Plus von 2 % gegenüber der ersten Jahreshälfte 2014 und einem Zuwachs von 10 % gegenüber 2013 entspricht. In beiden Vorjahren erreichten die Investitionen ein Gesamtvolumen von rund 29 Mrd. Euro und übertrafen damit die Rekordwerte des vorangegangenen Zyklus. Großabschlüsse in der City, an denen ausländische Investoren beteiligt waren, kamen in den ersten sechs Monaten auf 47 % am Gesamtinvestitionsvolumen für Zentral-London. Dies entspricht einer Steigerung um jeweils etwa 37 % gegenüber dem 1. Halbjahr 2013 und dem ersten Halbjahr 2014.

Das West End verzeichnete im 2. Quartal 2015 mit einem Büroflächenumsatz von mehr als 70.000 m² ein Plus von 13 %. Damit ergibt sich für das erste Halbjahr 2015 ein Gesamtvolumen von rund 133.000 m² – 16 % weniger als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Trotzdem bleibt BNP Paribas Real Estate im Hinblick auf die Nachfrage optimistisch, denn es sind bereits mehrere größere Anmietungen angekündigt, darunter von Twitter und Microsoft. Die Büroinvestitionen im West End erreichten im 2. Quartal ein Gesamtvolumen von 1,72 Mrd. Euro und im ersten Halbjahr 2015 3,24 Mrd. Euro. Dies entspricht zwar einem Minus von 21 % gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres, das Ergebnis liegt jedoch 20 % über dem fünfjährigen Durchschnitt aller Investitionsvolumina eines ersten Halbjahres. Die Spitzenrendite liegt derzeit bei 3,25 %, im Vergleich zu 3,5 % im vorangegangenen Quartal. Der Rückgang wurde vor allem vom Angebotsmangel in Verbindung mit einer nach wie vor ungebrochenen Nachfrage im Core-Segment getrieben. Denn: London bleibt sehr attraktiv für Investoren, die Wert auf niedrige Risiken und sichere Erträge legen.

Die Nachfrage nach Büroflächen in der City blieb im 2. Quartal 2015 mit einem Flächenumsatz von insgesamt 156.000 m² robust. Damit betrug der Zuwachs gegenüber dem 1. Quartal zwar lediglich 1 %, der Gesamtumsatz liegt jedoch etwa 14 % über dem fünfjährigen Quartalsdurchschnitt. Im ersten Halbjahr 2015 wurde insgesamt mehr als 311.000 m² Bürofläche vermietet. Dies ist eine Steigerung um 18 % gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres, in dem die City mit knapp 680.000 m² einen der höchsten jemals auf dem dortigen Büromarkt erreichten Jahresumsätze verzeichnete. Zwar gab es im 2. Quartal keine Einzelvermietungen über 6.500 m², dennoch hielt allein die Anzahl der Abschlüsse den Vermietungsmarkt äußerst lebhaft. Einen wesentlichen Beitrag zur hohen Nachfrage leistete die TMT-Branche (Technologie, Medien, Telekommunikation) mit 22 % am gesamten Flächenumsatz.

Der Büromarkt in Midtown musste mit 19.500 m² im 2. Quartal 2015, gegenüber rund 20.500 m² im 1. Quartal, einen leichten Rückgang hinnehmen. Der bedeutendste Abschluss war hier die Anmietung von 3.500 m² im Bürogebäude The Adelphi des weltweit agierenden Rechnungslegungs-Verbands ACCA (Association of Chartered Certified Accountants). Das Angebot an verfügbaren Flächen legte im 2. Quartal leicht zu und stieg auf 115.200 m², was auf einige Fertigstellungen zurückzuführen ist. In Kombination mit einem Rückgang bei den Flächenumsätzen stieg die Leerstandsrate damit auf 6,28 %. Allerdings liegt diese trotz einer Erhöhung seit dem 1. Quartal auch weiterhin leicht unter dem Durchschnitt von 6,5 %. Angesichts der Tatsache, dass in Midtown in der zweiten Jahreshälfte 2015 keine neuen Büroflächen mehr auf den Markt kommen werden, wird sich das Angebot voraussichtlich verknappen. Dies dürfte die Spitzenmieten für den Rest des Jahres weiter unter Druck setzen: BNP Paribas Real Estate prognostiziert einen Anstieg um 8,5 %.

Auf dem Retailmarkt gingen im 2. Quartal 2015 die Leerstandsraten an allen bedeutenden Standorten in Zentral-London zurück – mit Ausnahme der Regent Street. Im West End wurden im 2. Quartal insgesamt rund 1,09 Mrd. Euro in Einzelhandelsflächen investiert. Dies entspricht nicht nur einem Plus von 82,3 % im Vergleich zum 2. Quartal 2014, sondern es ist auch das höchste Quartalsergebnis der vergangenen fünf Jahre und liegt deutlich über dem dreijährigen Durchschnitt.