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Logistikmarkt NRW - Düsseldorf mit Umsatzrückgang von -42 %

An den Top-Logistikstandorten in NRW wurden laut Realogis 2018 mit einem Vermietungsumsatz von 971.000 m² durch alle Marktteilnehmer insgesamt 15 % weniger Mietflächen für die Industrie und Logistik umgesetzt als im Vorjahr. „Damit verfehlte der Markt den hohen 5-Jahresschnitt von rund 1 Mio. m² um 7 %“, kommentierte Geschäftsführer Bülent Alemdag. Im Betrachtungszeitraum von fünf Jahren stellt der in den Monaten Januar bis Dezember 2018 erzielte Vermietungsumsatz, nach den beiden Rekordjahren zuvor, das drittbeste Ergebnis dar (2016: 1.502.000 m² und 2017: 1.144.000 m²). Zum zweiten Rückgang in Folge hat 2018 maßgeblich der Logistikmarkt Düsseldorf beigetragen.

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Marktgebiet Düsseldorf – Mönchengladbach – Niederrhein
Die Marktbelebung ab dem dritten Quartal konnte das verhaltene erste Halbjahr nicht mehr aufholen, so lag der Flächenumsatz 2018 im Marktgebiet Düsseldorf, Mönchengladbach und am Niederrhein bei lediglich 255.000 m². Im Vergleich zum Vorjahr, der durch Großanmietungen in Richtung Ruhr geprägt war, gab der Markt um 42 % nach (2017: 439.000 m²) und lag damit 17 % unter dem 5-Jahresschnitt (ca. 310.000 m²).

Zu den stärksten Flächenabnehmern zählten der Handel und die Logistik. Als größter Abschluss gilt die Ansiedlung des Logistikdienstleisters Seacon für den E-Commerce in Neuss mit 35.000 m². Danach folgen Rhenus mit 12.100 m² in Willich, die flaschenpost AG mit 11.300 m² in Düsseldorf sowie die Dirks Group mit 10.500 m² in Kleve. Aufgrund von Knappheit bei Grundstücksflächen kam es zu lediglich einer spekulativen Neubauentwicklung für Logistik im Düsseldorfer Marktgebiet (Holthausen). Zudem ist der Markt durch wenig Flächenoptionen bei Bestandsimmobilien gekennzeichnet.

Durch eine sich weiterhin zuspitzende Flächenknappheit geht Realogis davon aus, dass sich die Vermietungsleistung weiter reduziert und bis Jahresende bei zwischen 175.000 bis 220.000 m² liegen wird. Mietpreissteigerungen von 10 % je nach Qualität und Standort sind insbesondere bei kleinteiligen Flächen – d.h. Einzelimmobilien und Gewerbeparks – zu erwarten. Stabile Mietpreise hingegen werden mit 5,20 Euro/m² im mittleren und großen Segment für moderne drittverwendungsfähige Neubauflächen im direkten Speckgürtel von Düsseldorf erwartet. Die Durchschnittsmiete beträgt dieses Jahr 4,80 Euro/m² (+5 %), die Spitzenmiete blieb dagegen unverändert und beträgt wie letztes Jahr 5,60 Euro/m² in Düsseldorf.

Marktgebiet Köln – Bonn – Aachen
Der Logistikmarkt Köln – Bonn – Aachen war durch mehrere Großabschlüsse im Flächensegment größer 10.000 m² geprägt, was zu einem Plus von 6 % gegenüber dem Vorjahr führt. Mit einem Umsatzergebnis von 251.000 m² (2017: 237.000 m²) behauptete sich die Region zwar, lag aber immer noch knapp unter dem 5-Jahresschnitt (256.000 m²).

Bis auf einige wenige moderne Angebote fehlen dem Logistikmarkt Köln insbesondere Flächen im mittleren Segment zwischen 5.000 bis 10.000 m². Insgesamt herrscht wenig Neubauaktivität, so dass Abschlüsse insbesondere durch die Branche Transport und Logistik vorrangig im Bestand getätigt wurden. Zu den Großanmietungen im abgelaufenen Jahr zählen die Mietvertragsabschlüsse in Köln Frechen (Offergeld, 35.000 m²), in Kerpen (Getränkeproduzent, 11.900 m²) sowie in Bedburg (Grieshaber, 12.000 m²).

Für 2019 geht Realogis von einem Umsatzrückgang in Höhe von 24 % bis 40 % bzw. einer Vermietungsleistung durch alle Marktteilnehmer zwischen 150.000 bis 190.000 m² aus. Als Gründe nannte Realogis den Mangel an geeigneten Flächen trotz starker Nachfrage nach Logistikobjekten. Wie im Marktgebiet Düsseldorf auch, steigen die Mieten im kleinen und Gewerbeparksegment weiter.

Ruhrgebiet
Auf gutem Vorjahresniveau präsentierte sich 2018 der Logistikmarkt Ruhrgebiet, der den Löwenanteil zum Logistikmarkt NRW beisteuerte und durch eine sehr gute Nachfrage insbesondere von Logistikdienstleistern geprägt war. Mit einem Vermietungsumsatz von 465.000 m² (2017: 468.000 m²) liegt er knapp unter dem 5-Jahresschnitt (484.000 m²). Die Mietvertragsabschlüsse fanden vorwiegend in Neubauentwicklungen statt, da freie Bestandsflächen weiterhin Mangelware sind.

Viele Abschlüsse galten dem Flächensegment größere 15.000 m², wozu im Ruhrgebiet / Oberhausen Geodis (40.000 m²), in Dortmund Rewe (45.000 m²), in Witten Euziel (22.000 m²), in Bochum Günter Püschmann (16.000 m²) und in Mülheim Songmics (14.000 m²) zählen. Big Box Deals ab 50.000 m² blieben jedoch aus.

Durch Grundstücks- und Flächenknappheit – insbesondere bei Bestandsimmobilien – geht Realogis im laufenden Jahr von einer Vermietungsleistung von ca. 330.000 bis 400.000 m² und damit auch in diesem Teilmarkt von einem Rückgang aus. Einer der wesentlichen Gründe ist die Grundstücksknappheit, die sich 2019 weiter zuspitzt und zu Preissteigerungen bei Grundstücksverkäufen führen wird. Während sich im Logport Duisburg mit 5,00 Euro/m² die Spitzenmiete um 4 % erhöht hat, wird die Durchschnittsmiete wie im vergangenen Jahr bei 3,95 Euro/m² liegen.