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Logistikmarkt Hamburg: Umsatz unter Vorjahresniveau

Der Hamburger Logistikmarkt (inklusive Umland) erzielte in den ersten drei Quartalen einen Flächenumsatz von 425.000 m². Wie erwartet, wird damit das außergewöhnliche Rekordergebnis aus dem Vorjahr nicht wieder erreicht (-30 %), dennoch liegt das Resultat leicht über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).

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Zudem führt Hamburg mit diesem Umsatz die Rangfolge der großen deutschen Logistikmärkte weiterhin an. „Insgesamt wurden deutlich weniger Abschlüsse verzeichnet als im Vorjahr, wobei insbesondere das Segment von 8.000 bis 12.000 m² noch unterrepräsentiert ist und deutlich weniger zum Umsatz beigetragen hat“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services von BNP Paribas Real Estate. Ungebrochen hoch ist der Bedarf an größeren und modernen Objekten, die insbesondere in Lagen wie Billbrook, Altenwerder und im Hafen nicht in dem Umfang verfügbar sind, wie sie nachgefragt werden. Der Eigennutzeranteil liegt zum Ende des dritten Quartals bei rund 41 % und damit auf einem recht hohen Niveau.

Mit knapp 44 % des Flächenumsatzes führen die Logistikdienstleister die Branchenverteilung an. Obwohl auf diese Kategorie mehrere Großabschlüsse über 20.000 m² entfallen, dominiert sie das Ergebnis nicht so stark wie im Vorjahr als gut 57 % erzielt wurden. Handelsunternehmen können Anteile hinzugewinnen und folgen mit knapp einem Drittel der Nachfrage auf dem zweiten Platz. In dieses Segment fällt der bisher größte Abschluss von Wellensteyn International mit rund 30.000 m² in Norderstedt. Darüber hinaus steuerten lediglich Verträge von produzierenden Unternehmen einen höheren Anteil zum Resultat bei (11 %).

Flächenangebot sinkt
Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Größenklassen sind die größte und kleinste Flächenkategorie am stärksten besetzt. Mehr als ein Viertel wurde mit großen Abschlüssen über 20.000 m² umgesetzt, absolut betrachtet haben sie dabei ihr Volumen gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum sogar verdoppelt. In den mittleren und kleineren Segmenten wurde dagegen überwiegend weniger abgeschlossen als im Vorjahr. Dennoch bilden diese Verträge eine sehr stabile Basis, in denen regelmäßig ein wesentlicher Umsatzanteil registriert wird. So tragen die kleinen Verträge bis 3.000 m² mit gut 24 % wieder ein erhebliches Volumen zum Ergebnis bei. Darüber hinaus wurden auch zwischen 3.000 und 5.000 m² sowie zwischen 5.000 und 8.000 m² jeweils knapp 16 % umgesetzt.

Trotz der hohen Nachfrage kommen nach wie vor kaum neue Flächen durch spekulative Bautätigkeit auf den Markt. Der kurzfristige Bedarf muss somit überwiegend aus dem Bestand bedient werden. Das Angebot nimmt daher insbesondere in den stark gefragten zentralen Lagen weiter ab, sodass Gesuche für funktionale und hochwertige Objekte ab rund 5.000 m², z. B. in hafennahen Gebieten, nicht immer bedient werden können. Da es im Stadtgebiet auch kaum noch Grundstücksflächen gibt, die sich für größere Projektentwicklungen eignen, sind Nutzer zunehmend gezwungen, in periphere Lagen auszuweichen.

Preisklasse über 4,50 Euro/m² am umsatzstärksten
Die Hamburger Höchstmiete hat sich zum Ende des dritten Quartals nicht verändert und liegt stabil bei 5,60 Euro/m². Erzielt wird sie für Neubauobjekte bzw. neuwertige Flächen, die in der Nähe des Hafens und der Containerterminals liegen sowie über eine gute Autobahnanbindung oder einen Bahnanschluss verfügen. Insgesamt ist das Mietpreisniveau als konstant zu bezeichnen; lediglich in peripheren Lagen sind leichte Schwankungen zu verzeichnen.

Die große Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen spiegelt sich in der Verteilung des Ergebnisses auf die einzelnen Mietpreisklassen wider: Für gut die Hälfte des auswertbaren Vermietungsumsatzes wurden Mieten über 4,50 Euro/m² abgeschlossen und mit 34 % ist die Kategorie über 5,00 Euro/m² sogar am stärksten besetzt. Jeweils fast ein Viertel entfällt darüber hinaus auf die Segmente zwischen 3,00 Euro/m² und 4,00 Euro/m² sowie zwischen 4,00 Euro/m² und 4,50 Euro/m². Sehr einfache Flächen können kaum noch vermarktet werden, sodass der Umsatzanteil unter 3,00 Euro/m² äußerst gering ist.

Perspektiven
Obwohl der Flächenumsatz nicht an den Rekord des Vorjahres heranreicht, wurde wieder ein sehr gutes Ergebnis erzielt, das bereits Ende September über dem Niveau des langjährigen Durchschnitts für das Gesamtjahr lag. „Sollte sich die dynamische Entwicklung des dritten Quartals mit spürbar mehr Abschlüssen als in den ersten beiden Quartalen fortsetzen, ist für das Gesamtjahr ein Volumen zwischen 500.000 m² und 600.000 m² möglich“, so Hans-Jürgen Hoffmann. Auf der Angebotsseite wird allerdings keine wesentliche Entspannung erwartet, was sich bremsend auf das Marktgeschehen auswirken könnte. An der hohen Stabilität des Nominalmietpreisniveaus wird sich voraussichtlich zunächst wenig ändern, Eigentümer gewähren jedoch zunehmend weniger Incentives.