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Neue Fraunhofer-Logistik-Studie

Logistikmarkt bleibt bis 2028 schwach auf der Brust

Laut einer aktuellen Studie wird sich sowohl der Flächenumsatz als auch das Neubauvolumen auf dem Logistikmarkt nicht so schnell erholen. Mittelfristig prognostizieren die Experten hingegen einen Anstieg der Nachfrage bis 2028, wenn auch noch unter den Rekordwerten der Jahre 2021 und 2022.

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Die Aurelis Real Estate hat gemeinsam mit Fachexperten der Arbeitsgruppe für Supply Chain Services des Fraunhofer-Instituts für Integrierte Schaltungen IIS sowie den Professoren Christian Kille von der Technischen Hochschule Würzburg-Schweinfurt und Alexander Nehm von der Dualen Hochschule Baden-Württemberg in Mannheim ein Whitepaper zum deutschen Logistikmarkt veröffentlicht. Im Rahmen der zugrundeliegenden Studie führten die Experten ausführliche persönliche Interviews mit den 40 größten Nutzern von Logistikflächen in Deutschland. Die befragten Unternehmen verteilen sich auf die sieben Branchencluster Automotive, E-Commerce, Einzelhandel, Großhandel, B2C-Konsumgüterindustrie, B2B-Produzierende Industrie sowie Logistikdienstleister. Die Untersuchung widmete sich dabei vier Leitfragen:

• Wie entwickelt sich die Logistikflächennachfrage in den nächsten zwei bis fünf Jahren in den einzelnen Branchen?
• Welche Trends spielen bei der Flächennachfrage eine besondere Rolle?
• Inwieweit sind die Unternehmen bereit, von ihrem geplanten Wunschstandort abzuweichen?
• Wie bewerten Unternehmen die Zusammenarbeit mit Kommunen?

„Marktprognosen für Logistikflächen basieren fast ausschließlich auf Einschätzungen Dritter oder Ableitungen auf anekdotischer Basis. Solche Prognosen sind jedoch aufgrund des sehr volatilen Marktumfelds in den letzten Jahren zunehmend schwieriger und dadurch unpräziser geworden. Mit unserer Studie haben wir einen anderen Weg gewählt und direkt die Logistikdienstleister, Händler und Produzenten befragt. Durch diese systematische Befragung erhalten wir erstmals ein differenziertes Bild davon, welche Branchen in den nächsten zwei bis fünf Jahren tatsächlich wie viel Fläche benötigen und welche übergeordneten Trends wie Digitalisierung oder demografischer Wandel die Branchen bewegen„, erläutert Dr. Joachim Wieland, CEO von Aurelis, die Hintergründe der Studie.

„Wir beseitigen mit unseren Ergebnissen einen weißen Fleck bei Logistik-Nachfrageprognosen und stellen eine fundierte Entscheidungsgrundlage zur Verfügung - gerade im aktuellen Marktumfeld dürfte dies für viele Unternehmen sicherlich enorm wertvoll sein“, kommentiert Uwe Veres-Homm, stellvertretender Leiter Risiko- und Standortanalyse der Arbeitsgruppe für Supply Chain Services des Fraunhofer IIS.

„Normalisierung“ bis 2028
Kurzfristig lässt die Erhebung für 2024 keine schnelle Erholung bei Flächenumsatz und Neubauvolumen erwarten. Mittelfristig prognostizieren die Experten hingegen einen Anstieg der Nachfrage bis 2028, wenn auch noch unter den Rekordwerten der Jahre 2021 und 2022. Während Industrienachfrager beim Flächenumsatz tendenziell eher stagnieren, tragen Handel und Logistikdienstleister perspektivisch stärker zur Dynamik bei. Branchenübergreifend werden dabei drei Markttrends als besonders wichtige Nachfragetreiber eingeschätzt.

Über 40 Prozent der Befragten gaben an, dass Resilienz und höhere Sicherheitsbestände für mehr Flächennachfrage sorgen werden. Am zweitwichtigsten mit 37 Prozent schätzen Branchenvertreter die Thematik Flexibilisierung von Mietverträgen und Laufzeiten bzw. das Outsourcing ein. Für 35 Prozent der Befragten Unternehmen sind Nachhaltigkeit und Kreislaufwirtschaft wichtige Trends.

Als größte Dämpfer für die Flächennachfrage betrachten 52 Prozent den demografischen Wandel (Arbeitskräftemangel und abnehmende Zahl an Konsumenten), 49 Prozent hohe Kosten (Zinsen, Baukosten und Mietpreise) sowie 24 Prozent die zunehmend strenge Regulierung durch die öffentliche Hand.

Standortplanung sehr unterschiedlich
Die zukünftige Wahl eines konkreten Logistikstandorts wird von individuellen Kriterien der ansiedlungswilligen Unternehmen abhängig bleiben. Innerhalb der befragten Branchen zeigen sich hier Unterschiede. Am flexibelsten in der zukünftigen Standortwahl ist die B2C-Konsumgüterindustrie, die bereit ist, bis zu 100 Kilometer vom ursprünglichen Wunschstandort abzuweichen. Logistikdienstleister, Automotive-Industrie und E-Commerce sind bei zukünftigen Ansiedlungen mangels verfügbarer Flächen bereit, bis zu 50 Kilometer von ihrem Wunschstandort abzuweichen. Die produzierende Industrie für den B2B-Bereich und der Großhandel nehmen lediglich 20 Kilometer Entfernung zum Wunschstandort in Kauf. Im Einzelhandel bleiben Streckenkosten zur Filialbelieferung wichtiger als die Flächenpreise. Hier wird die Nähe zu den Ballungsräumen auch weiterhin von hoher Wichtigkeit bleiben.

Gute Zusammenarbeit mit Kommunen
Für die Zusammenarbeit zwischen Logistikunternehmen und kommunalen Vertretern zeichnet die Befragung ein positives Bild. Allerdings bestehen branchenspezifische Unterschiede. Die Verlader, die ihre Güter von Transportdienstleistern übernehmen und an andere übergeben, bewerten die Zusammenarbeit mit den Kommunen vergleichsweise positiver. Zu diesen Verladern gehören unter anderem Händler und Unternehmen des produzierenden Gewerbes. Logistikdienstleister, die für den Transport und die Lagerung verantwortlich sind, geben hingegen an, dass sie in der Zusammenarbeit mit Kommunen häufig auf Herausforderungen stoßen.

Negativ bewertet wurden hingegen mit ca. 45 Prozent die lokale Akzeptanz von Logistikprojekten bei den Kommunen, sowie mit 37 Prozent die schleppende bzw. fehlende Baulandausweisung und Baurechtschaffung.

Insgesamt zeigt die Studie, dass bis 2028 von einem sukzessiven Anstieg der Neubauflächen ausgegangen werden kann. Das stellt die Immobilienbranche bei anhaltender Flächenknappheit weiterhin vor Herausforderungen. Um auf die Diskrepanz zwischen besonders gefragten Logistikregionen und tatsächlichen Flächenangeboten zu reagieren, werden Refurbishments und auch Neubauprojekte auf attraktiven, gut angebundenen und bereits logistisch genutzten Bestandsflächen zunehmen müssen. Gleichzeitig zeigt sich, dass Unternehmen bei anhaltender Flächenknappheit bereit sind, bei Neuansiedlungen weiter vom ursprünglichen Wunschstandort abzuweichen. Hier gilt es Akzeptanz zu schaffen, um einen Konsens zwischen ansiedlungswilligen Unternehmen und Kommunen zu finden, um konkrete Optionen für neue Logistikflächen zu schaffen.