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Logistik- und Handelsunternehmen treiben den Markt

Der Hamburger Markt für Industrie- und Logistikflächen hat laut einer aktuellen Analyse von Realogis im ersten Halbjahr 2016 einen ordentlichen Aufschwung erlebt. Insgesamt wurden von allen Marktteilnehmern ca. 280.000 m² Industrie- und Logistikflächen vermietet. Das entspricht gegenüber dem Vorjahr einem satten Plus von 33% (1. Hj. 2015: 210.000 m²). Realogis geht davon aus, dass bei Jahresende wieder das sehr gute Vorjahresniveau ca. 530.000 m² erzielt werden kann.

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Realogis Immobilien GmbH
Gazeley Germany GmbH
VGP
Hamburg

„2016 ist ein gutes Jahr für den Hamburger Logistikmarkt. Aufgrund einer erheblich höheren Anzahl an Großabschlüssen – wie u.a. 22.000 m² an drei Mieter im VGP-Park und 9.000 m² in Altenwerder an Kühne und Nagel – liegen sowohl das erste mit 130.000 m² als auch das zweite Quartal 2016 mit 150.000 m² deutlich über dem Ergebnis des Vorjahres mit 210.000 m²“, so Jörg Lojewski, Abteilungsleiter Realogis Immobilien Hamburg GmbH.

Getrieben wird der Markt vor allem durch eine erhöhte Nachfrage von Groß- und Onlinehändlern. Zum anderen werden mehr Logistikkontrakte im Größensegment 20.000 m² und größer seitens der Industrie ausgeschrieben. Hinzu kommen spezielle Gesuche wie z.B. aus der Gefahrgutlogistik, die aufgrund der Anforderungen an die Immobilie am ehesten in Neubaugebieten und nicht in Bestandsimmobilien abgebildet werden können.

Relevante Abschlüsse im ersten Halbjahr 2016
Rieck Spedition Rade/Umland Süd ca. 24.000 m²
LZ Logistik Rade/Umland Südca. 10.000 m²
Kühne+Nagel Hamburg Hafenca. 9.600 m²
Airbus Hamburg Hafenca. 9.500 m²
Cotterell Hamburg Ost ca. 7.500 m²


„Auffällig ist, dass sich gegenüber dem Vorjahr die Größenklassen verschoben haben“, sagt Jörg Lojewski. „Statt Einheiten zwischen 3.000 bis 5.000 m² werden wieder vermehrt großvolumige Immobilien nachgefragt, deren Vertragsabschlüsse im ersten Halbjahr vorrangig in Rade getätigt wurden.“ Ein Beispiel hierfür ist der Mietvertrag über 24.000 m² durch die Spedition Rieck mit Bezug im ersten Quartal 2017 im VGP-Park in Rade.

Spitzenreiter unter den Abnehmern in den ersten sechs Monaten sind nach wie vor die Logistikunternehmen mit 57 % (-6 %), gefolgt von Handelsunternehmen mit 26% (+ 9 %).

Mehr spekulative Neubauten
Auf die verstärkte Nachfrage reagieren auch die Projektentwickler und realisieren vermehrt spekulative Logistikbauten in der Metropolregion Hamburg. Hierzu zählen VGP in Rade und Gazeley in Winsen, die aktuell jeweils ca. 40.000 m² auf Vorrat errichten. Jörg Lojewski: „Beide Entwickler verzeichnen bereits im Vorfeld eine hohe Nachfrage. Es wird damit gerechnet, dass beide Bauten Ende 2016 bereits vermietet sind, teilweise vor der Fertigstellung.“

Gleichzeitig wachsen die Anforderungen an die Logistikimmobilie im Rahmen der Drittverwendung. „Zunehmend werden von uns Anfragen mit Anforderungen an die Wassergefährdungsklasse aufgenommen“, berichtet Jörg Lojewski. „Diese Gesuche z.B. seitens der Healtcare-Branche können in der Regel nicht im Bestand dargestellt werden. Daher sind die Projektentwickler zunehmend angehalten, die Neubauten mit einer WGK-Sohle zu erstellen.“ So errichtet der Projektentwickler Gazeley in Winsen die Hälfte seiner 40.000 m² spekulativen Bauten mit WGK.

„Auch die Hamburger Wirtschaftsförderung (HWF) und die Hamburg Porth Authority (HPA) reagieren auf den Mangel an Gewerbearealen im Hamburger Stadtgebiet und schreiben wieder Grundstücke aus“, so Jörg Lojewski. Vor dem Hintergrund des nahezu Vollvermietungsstatus von Lagerflächen ab 5.000 m² im Bereich Hamburg Ost, d.h. Billbrook/Allermöhe, ist dieses ein sehr gutes Signal.“ Ausgeschrieben sind seitens der HWF ca. 26 ha in Neuland an der Ausfahrt HH-Harburg und knapp 6 ha durch die HPA in HH-Moorburg.

Die Spitzenmiete für Lagerflächen ab 5.000 m² vorrangig im Hafenbereich in Waltershof und Altenwerder liegt unverändert bei 5,70 Euro/m².

Aktuelle Mietpreise für die einzelnen unterschiedlichen Typen von Immobilien in den entsprechenden Lagen:

• hochwertige Logistikimmobilien zentrums-/hafennah mit folgenden Merkmalen: mind. 10,50 m Hallenhöhe, Rampenlager mit großzügigen Andienungszonen und Minimum 1-2 Tore pro 1.000 m² Hallenfläche, effiziente Beheizungssysteme. Mietpreis Halle: 5,40 – 5,70 Euro/m², zugehörige Bürofläche 9,00 - 11,00 Euro/m²

• funktionale Bestandsimmobilien HH-Ost Billbrook/Allermöhe mit folgenden Merkmalen: mind. 6,50 - 7,50 m Hallenhöhe, Andienung über Rampen, Heizung oder Kalthalle, Mietpreis Halle: 4,30 – 4,70 Euro/m², zugehörige Bürofläche 6,50 – 8,00 Euro/m²

• einfache Hallenflächen im Hamburger Hafen mit folgenden Merkmalen: bis zu 5,00 m Hallenhöhe, Kalthallen ohne Dämmung und meist nur ebenerdige Andienung. Mietpreis Halle: 3,70 – 4,30 Euro/m², zugehörige Bürofläche 5,00 – 6,00 Euro/m²