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Offene Immobilienfonds

Liquiditätsquoten steigen weiter an

Liquiditätsmangel war vor wenigen Jahren der Grund, weshalb mehrere offene Immobilienfonds geschlossen wurden. Derzeit bereitet Liquidität zahlreichen Fondsmanagern erneut Kopfzerbrechen. Allerdings herrscht kein Mangel, sondern ein Übermaß an Liquidität. Das geht aus einer Untersuchung hervor, die Scope Analysis bei sämtlichen für Privatanleger offenen Immobilienfonds durchgeführt hat.

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Insgesamt wurden 18 Fonds mit einem aggregierten Fondsvermögen von 77,7 Mrd. Euro betrachtet. Das Ergebnis: Im vergangenen Jahr ist die durchschnittliche nach Fondsvermögen gewichtete Bruttoliquiditätsquote deutlich von 21,0% auf 22,9% angestiegen. Das entspricht einem absoluten Liquiditätszuwachs von 3,0 Mrd. Euro. Von den großen und etablierten Fonds weisen aktuell der UniImmo: Deutschland (28,4%) und der HausInvest (25,4%) die höchsten Liquiditätsquoten auf. Der HausInvest ist zugleich der Fonds mit der stärksten Zunahme im vergangenen Jahr: Die Liquiditätsquote schwoll von 11,8% auf 25,4% an – und hat sich damit mehr als verdoppelt.

Was sind die Gründe für den Anstieg der Liquidität?
Zahlreiche Anleger betrachten offene Immobilienfonds im gegenwärtigen Niedrigzinsumfeld als lukrative Anlage. Zwar liegt die Performance der Fonds aktuell nur bei durchschnittlich 2,3% p.a. Dennoch liegt sie deutlich über dem Niveau, das sich derzeit mit Rentenpapieren von Emittenten hoher Bonität erzielen lässt. Dies ist ein wesentlicher Grund für die Rekordzuflüsse, die sich im vergangenen Jahr für sämtliche offenen Immobilienfonds netto auf fast als sieben Milliarden Euro summierten.

Wie lässt sich die Liquidität begrenzen?
Da es den meisten Fonds dennoch nicht möglich ist, Objekte im Umfang der Netto-Mittelzuflüsse anzukaufen, bleiben ihnen nur zwei weitere Möglichkeiten, um Liquidität zu begrenzen. Die erste: Sie tilgen ausstehende Kredite. Ein Trend zu niedrigen Kreditquoten ist bereits seit einigen Jahren zu beobachten und hat sich 2016 fortgesetzt. Die durchschnittliche Kreditquote der 18 Fonds ist nochmals um mehr als 1,5 Prozentpunkte auf nunmehr 15% gefallen. Die zweite Möglichkeit zur Begrenzung der Liquidität: Die Fonds nehmen schlicht keine Anlegergelder mehr an. Derzeit reglementieren nahezu alle Fondsmanager die Mittelzuflüsse in ihre Fonds. Lediglich der HausInvest und der Grundbesitz Global nehmen noch uneingeschränkt Mittel an.

Ausblick 2017 – Anlegerinteresse ungebrochen
Scope erwartet auch für 2017 ungebrochenes Anlegerinteresse an offenen Immobilienfonds. Fondsmanager stehen daher auch in diesem Jahr vor der Herausforderung Mittelzuflüsse zu begrenzen und Liquidität effektiv zu steuern. Ein Ende der hohen Nachfrage nach offenen Immobilienfonds erwartet Scope erst, sobald das Zinsniveau spürbar ansteigt und Rentenpapiere wieder auskömmliche Renditen ermöglichen. An diesem Punkt würden auch Anleger, die offene Immobilienfonds derzeit als Termingeldersatz verwenden, wieder ausstiegen.