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Licht und Schatten in Schleswig-Holsteins Einkaufsstädten

Günter Rudloff

Das Maklerunternehmen Comfort beschäftigt sich in seinem aktuellen Länderreport mit den wichtigsten Standorten in Schleswig-Holstein; Lübeck, Kiel und Flensburg. Erste Früchte tragen derzeit nach Ansicht von Günter Rudloff, Geschäftsführer der Comfort Hamburg GmbH, die politischen Bemühungen, das Land Schleswig-Holstein durch richtungweisende Entwicklung und Förderung des Tourismus in eine gute Zukunft zu führen. Die Zentralitätskennziffern von Flensburg, Kiel und Lübeck haben seinen Angaben zufolge teilweise neue Höchstwerte erreicht, was sich auch durch Besucher aus den skandinavischen Ländern erklären lässt. Noch, so Rudloff, schlage sich die gesteigerte Anziehungskraft allerdings nicht recht auf die Einzelhandelsumsätze in den Innenstädten nieder. Hier gelte es, Chancen zu ergreifen und das vorhandene Potenzial in naher Zukunft auch zu nutzen.

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Das Bundesland Schleswig-Holstein mit rund 2,8 Millionen Einwohnern und einer Kaufkraft von durchschnittlich 102,0 liegt im Vergleich zu den weiteren 15 Bundesländern im hinteren Mittelfeld. Mit den Städten Kiel, Lübeck, Flensburg, Neumünster und Norderstedt hat Schleswig-Holstein gerade einmal fünf Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern.

Die wichtigsten Einzelhandelsstandorte sind Rudloff zufolge die Oberzentren Kiel, Lübeck und Flensburg. „Norderstedt befindet sich noch im Speckgürtel der Hansestadt Hamburg und Neumünster liegt zwischen den Oberzentren Kiel und Hamburg, sodass der Neumünsteraner entweder schnell nach Kiel oder nach Hamburg zum Einkaufen fährt.“ Dementsprechend spielen die beiden Städte für den Einzelhandel eine nur untergeordnete Rolle.

Zudem, so Rudloff, stehen die Einzelhandelsstandorte in Schleswig-Holstein zueinander im Wettbewerb und konkurrieren mit der Metropole Hamburg, die mit einer Einzelhandelsfläche von rund 2.433.000 m² aufwarten kann.

Um in diesem Wettbewerb zu bestehen, haben die Städte zur Attraktivitätssteigerung unterschiedliche Ansätze gewählt. Die Städte Flensburg, Neumünster und als Klassenbester Lübeck haben erkannt, dass sie ihre Innenstädte (die gute Stube) stärken müssen. Flensburg und Lübeck verfügen mit den Centern Flensburg Galerie und Haerder-Center über zwei innerstädtische Einkaufszentren, die das Angebot ergänzen.

In Neumünster wird ein innerstädtisches Einkaufszentrum mit ca. 22.000 m² Verkaufsfläche von der Hamburger ECE geplant, welches aber voraussichtlich die Innenstadt nicht ergänzen, sondern deren Einzelhandelsbesatz erneut abbilden wird. In der Landeshauptstadt Kiel versucht man es mit unterschiedlichen Maßnahmen. Center wurden nicht nur in der Innenstadt, sondern auch am Stadtrand oder in Peripherie gebaut worden. So plant die Gedo mit der Rathausgalerie ein weiteres innerstädtisches Einkaufszentrum. Die ECE ist weiterhin im Gespräch, ein großes Center hinter dem Alten Markt zu realisieren.

Lübeck
Eine positive Entwicklung als Einzelhandelsstandort bescheinigt Rudloff der Stadt Lübeck. Hierzu trage nicht nur die positive Entwicklung des Tourismus mit jährlich mehr als einer Million Tagesgästen bei, sondern auch die Vielzahl der Investitionen, die in der jüngeren Vergangenheit in die Lübecker Innenstadt geflossen seien. „Lübeck ist im Vergleich zu den anderen Oberzentren Schleswig-Holsteins mit Abstand der Klassenbeste.“ sagt Rudloff. Die Zentralität in Höhe von 149,6 (2006 waren es noch 140,1) und die Mieten sind in den letzen Jahren kontinuierlich gestiegen. Die Stadt Lübeck hat erkannt, dass sie ihre Innenstadt stärken muss und ist zudem von ihrem Konzept der autofreien Stadt, welches dem Einzelhandel tendenziell mehr geschadet als geholfen hat, abgewichen.

In den 1990er Jahren lag Lübeck geblendet und gesättigt von den außergewöhnlichen Umsätzen nach der Wiedervereinigung noch im Dornröschenschlaf. Erst die Schließung des Haerder-Kaufhauses hat Lübeck wachgerüttelt.

Die Ansiedlung von Peek & Cloppenburg im Frühjahr 2005 direkt am Markt darf als Initialzündung für den Standort Lübeck in der Einzelhandelsbranche verstanden werden. Die Präsenz von Peek & Cloppenburg hat nicht nur zu einer wesentlichen Lageverbesserung des Bereiches Kohlmarkt und Holstenstraße geführt, sondern vor allen Dingen die 1A-Lage Breite Straße weiter gestärkt.

In den letzten fünf Jahren hat allein die Comfort Hamburg GmbH im Zusammenwirken mit der Düsseldorfer Centrum Grundstücksgesellschaft mbH fünf Projektentwicklungen mit einem Projektvolumen von rund 110 Millionen Euro in Lübeck realisiert. Dabei, so Rudloff, entstanden nicht weniger als 16.500 m² Verkaufsfläche. Zu diesen Entwicklungen zählen neben dem oben erwähnten Peek & Cloppenburg-Haus am Markt 1 auch die Geschäftshäuser Breite Straße 39-43 mit den Mietern Zara, Woolworth und Buddelei, die Breite Straße 47-53 mit den Mietern Hennes & Mauritz, Ihr Platz und Roland Schuhe als auch die Breite Straße 37 mit dem international agierenden dänischen Modehändler Bestseller, der auf 900 m² seine Linien Vero Moda und Jack & Jones anbietet.

Als markanten Anfang der Breite Straße hat die Comfort Hamburg nun gemeinsam mit der Centrum Grundstücksgesellschaft mbH die Projektentwicklung an der Breite Straße 36-42 initiiert. Die HSH Nordbank wurde abgerissen und nach dem Entwurf des Berliner Architekturbüros Grüntuch & Ernst wird dort ein neues Geschäftshaus mit einer ausdrucksvollen Gestaltung entstehen. Die Flächen sind bereits an die beiden Einzelhändler Esprit und s. Oliver vermietet. Das Projektvolumen in der Hansestadt beläuft sich auf mehr als 20 Millionen Euro. Damit, so Rudloff, werde die letzte Einzelhandelslücke an der Breite Straße geschlossen.

Die Nachfragesituation in der Hansestadt Lübeck hat sich auf Grund dieses Gesamtengagements in den letzten Jahren stetig gesteigert. „Und dies nicht“ erklärt Rudloff, „obwohl es bereits einige erfolgreiche Einzelhandelsentwicklungen in Lübeck gegeben hat, sondern gerade deswegen. Da sich erfolgreiche Einzelhändler gerne dort ansiedeln, wo andere vor ihnen bereits Erfolg hatten, hat sich dieses Teilstück der Breite Straße zur absoluten 1A-Lage entwickelt.“

Als weitere Stärkung der Lübecker Innenstadt könnte sich nun die ehemalige Haerder-Immobilie, heute Haerder Einkaufszentrum des Projektentwicklers Tenkhoff aus Berlin, entwickeln. Hier entstehen ca. 12.000 m² Einzelhandelsfläche, die namhafte Mieter wie New Yorker, Hennes & Mauritz und REWE für sich gewinnen konnten. Die Stadt selbst geht in Vorleistung, um auch diesen Quartierbereich zu stärken. Die Wahmstraße wird verjüngt. Der Straßenbelag der Breite Straße wird in die Sandstraße hineingezogen, um den fußläufigen Bereich in die Sandstraße zu erweitern und attraktiver zu gestalten. Hiervon werden insbesondere die Sandstraße in dem vorderen Bereich und der Kohlmarkt profitieren. Für die Holstenstraße erscheint es wichtig, die vom Holstentor kommende hohe Frequenz durch neue Investitionen an sich zu binden. Durch die kontinuierliche Stärkung der Innenstadt ist der Nachfragedruck der Einzelhändler ungebremst. Selbst kleinere periphere Entwicklungen wie das Mönckhofkarree, die mehr einen Nahversorgungsfunktion haben, werden die Entwicklung nicht bremsen.

Dies, so Rudloff, mache sich auch in der Entwicklung der Mietpreise bemerkbar. Die Mietpreise sowohl für kleinere als auch für größere Flächen sind im Verlauf des letzten Jahres um rund 10 % gestiegen. Aktuell werden für kleinere Ladenfläche 110,- Euro /m², für größere 60,- Euro/m² gezahlt.

„Die Stärkung des innerstädtischen Einzelhandels in Lübeck hat insgesamt zu erfreulichen Ergebnissen geführt.“ resümiert Rudloff. „Bleibt zu hoffen, dass die immer wiederkehrenden Diskussionen um periphere Flächenerweiterungen vor diesem Hintergrund bald verstummen.“

Kiel
Die Stadt Kiel verfügt im Vergleich zu den anderen Städten in Schleswig-Holstein über die unterschiedlichsten Einzelhandelsstandorte. Die Zentralität mit 147,4 liegt deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Sie bezieht sich aber keineswegs auf die Kieler Innenstadt, sondern betrachtet die gesamte Stadt Kiel mit der Kieler Innenstadt und den Einzelhandelsansammlungen an der Peripherie.

Die Zentralität beinhaltet auch den am Kieler Stadtrand sehr verkehrsgünstig gelegenen neu eröffneten CITTI Park. Auf über 35.000 m² bildet er ein vollständiges innenstadtrelevantes Angebot ab. Als Ankermieter fungieren der CB-Mode Markt, Hennes & Mauritz, das SB-Warenhaus CITTI und der Media Markt. Der Kunde kann jetzt bequem ebenerdig vor dem Einkaufszentrum parken und muss nicht die Innenstadt frequentieren.

Die Kieler Innenstadt verfügt zwischen dem Hauptbahnhof und der Holstenstraße über ein weiteres 32.000 m² großes Center, den Sophienhof mit integriertem Karstadt Warenhaus. An den Sophienhof angrenzend hat sich die Querpassage mit C&A als Ankermieter neu positioniert. Der Sophienhof ist auf Grund seiner Größe und seiner breiten Angebotsstruktur zu einem Magneten in der Kieler Innenstadt geworden. Hauptgrund der Erfolgsgeschichte des „Sophienhof“ ist laut Günter Rudloff eigentlich die Schwäche der Holstenstraße. „Die überalterten Flächenkonstellationen lässt viele nachfragende Filialunternehmen bei ihren Standortüberlegungen zu den zeitgemäßen Flächen im „Sophienhof“ tendieren.“ Die Holstenstraße, die vom Sophienhof bis zum alten Markt verläuft, hat ihren stärksten Teil zwischen der Schevenbrücke und dem Berliner Platz. Dieser Bereich profitiert noch von dem Sophienhof und der Querpassage.

Der hintere Bereich zwischen Berliner Platz und Alter Markt hat in Folge des jahrelangen Stillstandes und des Investitionsstaus für hinten liegenden Teil von Karstadt deutlich an Stärke und Attraktivität verloren. Dagegen ist die Modernisierung von Appelrath-Cüpper positiv zu bewerten.

In der Mitte der Holstenstraße plant der Projektentwickler Gedo ein weiteres Innenstadtcenter am Rathausmarkt. Sollte dieses Center umgesetzt werden, wird die Fußgängerzone davon nicht profitieren. Die Flächennachfrage im hinteren Bereich würde zurückgehen.

Die Holstenstraße als eine der ältesten Fußgängerzonen Deutschlands hat nach Rudloffs Ansicht nur dann eine Chance, wieder für den Besucher und Konsumenten attraktiv zu werden, wenn sie wie ein Einkaufszentrum mit einem klassischen Knochenprinzip arbeitet. So sei der eine Magnet am Anfang der Holstenstraße der bereits bestehende Sophienhof mit der Querpassage, der andere Magnet müsse am anderen Ende mit einer Neupositionierung des Karstadts und des LEIKS entstehen. „Sollte jedoch in der Mitte oder außerhalb der Innenstadt eine neue innenstadtrelevante Einzelhandelsagglomeration entstehen, kann eine Stadt wie Kiel dieses Flächenüberangebot nicht mehr absorbieren und wird mit Leerstand in seiner angestammten 1A-Lage zu kämpfen haben.“ erklärt Rudloff.

Die gegenwärtige Unsicherheiten am Kieler Einzelhandelsmarkt lassen sich laut Rudloff also an drei Fragen: festmachen:

1. Wird die Rathausgalerie am Rathausmarkt realisiert?
2. Gibt es eine neue Ausrichtung des Karstadts und des LEIKS?
3. Baut die ECE hinter dem alten Markt ein neues Einkaufszentrum?

Von 2005 bis 2007 stagnierten die Mieten in Kiel. In den beiden letzten Jahren sind die Mietpreise für kleinere und größere Ladenflächen sogar etwas gesunken. Aktuell zahlt man für Flächen zwischen 80-120 m² 87,- Euro/m², für große zwischen 300-500 m² 48,- Euro/m² Miete. Die Flächennachfrage der Einzelhändler, die sich zurzeit für keinen neuen Standort entscheiden wollen, nimmt ab und die Preise geraten unter Druck. Zudem hat die Innenstadt durch die Neueröffnung des CITTY Parks einen sehr starken Konkurrenten bekommen. Nur eine funktionierende Innenstadt, so Rudloff, könne den seit der Eröffnung des CITTI-Parks stattfindenden Umsatzeinbruch der Einzelhändler an der Holstenstraße stoppen und wieder mehr Besucher und Kunden in die City anziehen. Um der Kieler Peripherie die Stirn bieten zu können, müsse die Innenstadt das vorgenannte Knochenprinzip umsetzen, um vorhandene Strukturen zu stärken. Die gesamte Holstenstraße könne hiervon profitieren.

Flensburg
Flensburg ist Deutschlands nördlichste Stadt und hat eine überdurchschnittliche Zentralität von 166,2, die im Vergleich zu den Vorjahren jedoch leicht zurückgegangen ist. Flensburg hat eine Ausnahmestellung, da die Stadt nach wie vor von dem starken Einkaufstourismus profitiert. Vor allem die Dänen nutzen die Stadt an der Grenze für ihre Shopping-Touren. Damit die Flensburger Innenstadt weiterhin ein beliebtes Einkaufsziel bleibt und sich die Konkurrenz vor allem durch den CITTI Park auf der grünen Wiese nicht weiter ausbreitet, hat die Verwaltung und der Gemeinderat beschlossen, bis 2010 Fachmarktzentren oder Discounter an der Peripherie eine Genehmigung für Neubau oder Erweiterung zu versagen. Damit soll vor allem die Innenstadt geschützt werden. Gegenwärtig wird die Fußgängerzone durch den PACT (Verband der Eigentümer der Fußgängerzone) umgebaut.

Die knapp zwei Jahre alte Flensburg-Galerie mit rund 70 Läden auf 20.000 m² und mehr als 250 Tiefgaragenstellplätzen mit ihrem Haupteingang am Südermarkt und einem Seiteneingang an der Angelburger Straße konnte die Erwartungen der Einzelhändler laut Rudloff bislang nicht erfüllen. Die Ankermieter, das dänische Lifestylekaufhaus Sinnerup und der Elektronikanbieter Saturn haben noch nicht die nötige Magnetwirkung erzielt, so dass die meisten anderen Einzelhändler davon noch nicht profitieren können. Außerdem ist der Eingangsbereich am Südermarkt nicht attraktiv genug, um eine Sogwirkung zu erzeugen. Durch gezielte Eingriffe in den Branchenmix und der Verteilung der Sortimente und Mieteinheiten sollten die Umsätze der Einzelhändler wieder steigen können, so dass hier kein Leerstand entsteht oder das Niveau der Mieter abnimmt.

Die 1A-Lage Holm bleibt als Haupteinkaufsstraße weiterhin dominant und stabil. Die Flensburg-Galerie hat sich nicht zu einer Konkurrenz der Fußgängerzone entwickelt, sondern vielmehr zu einer Ergänzung des Angebots der Flensburger Innenstadt gegenüber den peripheren Standorten geführt.

Der Holm wird nach Angaben Rudloffs nach wie vor am stärksten von den filialisierten Einzelhändlern nachgefragt. In letzter Zeit hat sich unter anderem der stark expandierende Schuhanbieter Ecco neu angesiedelt. Die Große Straße konnte sich bislang nicht als Konsummeile durchsetzen und auch die Investitionen des PACT werden an dieser Situation wohl nichts ändern können. Es sei denn, so Rudloff, der hintere Teil des Holms werde durch Neuansiedlungen hochleistungsfähiger Einzelhändler wieder attraktiver. Dadurch könne sich die Große Straße als Einkaufslage wieder verbessern.

Im Verlauf des Jahres 2007 bis Mitte 2008 sind die Mieten für kleinere und größere Läden geringfügig zurückgegangen. Aktuell werden für kleinere Ladenfläche 75,- Euro/m², für größere 40,- Euro/m² gezahlt.