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Leipziger Büromarkt: Konsolidiert aus der Krise

2010 erzielte der Leipziger Büromarkt einen Büroflächenumsatz von rd. 72.000 m² Bürofläche (2009: rd. 115.000 m²). Dies ist der niedrigste Wert der abgelaufenen Dekade, auch wenn der markante Umsatzrückgang gegenüber dem Vorjahr (-37%) angesichts des Großabschlusses Technisches Rathaus (rd. 42.000 m²) zu relativieren ist. Dies geht aus dem aktuelle Marktbericht von Aengevelt-Research hervor.

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Ungeachtet des moderaten Umsatzergebnisses präsentiert sich der Leipziger Büromarkt robust
mit einer stabilen Spitzenmiete von rd. 12,- Euro/m². Dies liegt neben einem kontinuierlich
sinkenden Büroflächenleerstand insbesondere an einer zunehmenden Verknappung moderner,
nachfragegerechter Büroflächen in der City. Weiterer Pluspunkt des Leipziger Büromarkts ist die überdurchschnittlich hohe positive Nettoabsorption, d.h. Büroflächenmehrverbrauch. In Leipzig erreichte der Büroflächenverbrauch u.a. durch Flächenerweiterungen bereits ansässiger Unternehmen sowie durch Neuansiedlungen mit rd. 40.000 m² einen überragenden Anteil von 56% des gesamten Büroflächenumsatzes 2010.

Prognose und Trends 2011
Für 2011 prognostiziert Aengevelt-Research ein leicht anziehendes Marktgeschehen mit einem Büroflächenumsatz von rd. 80.000 m² bei weiterhin moderatem Leerstandsabbau und stabilem Mietpreisniveau. Aufgrund geringer Investitionen in die notwendige Modernisierung und Sanierung vieler Gebäude zeichnet sich derzeit eine Verknappung moderner und nutzergerechter Objekte in
der stark nachgefragten Leipziger City ab. Entsprechend werden sanierte bzw. Neubau-Büroflächen schnell vom Markt absorbiert. Dieser Trend (Verknappung moderner Büroflächen bei stabiler bis anziehender Nachfrage im Altstadtkern) setzt sich 2011 fort. Der Büroflächenumsatz lag im ersten Quartal 2011 mit rd. 15.400 m² in einer für Leipzig typischen Bandbreite (Q 1 2010: 22.000 m² bzw. Q 1 2009: 14.000 m²)

Büroflächenumsätze nach Lagen
Tendenziell haben sich 2010 am Leipziger Büromarkt Nachfragepräferenzen zugunsten zentraler Innenstadtlagen weiter gefestigt. Allerdings kann die Nachfrage in diesem Gebiet nicht immer befriedigt werden. Vielmehr sind optimierte Flächen zu marktgerechten Konditionen innerhalb des Rings mittlerweile recht knapp. Vor diesem Hintergrund analysiert Aengevelt-Research für 2010 einen Nachfrageschwerpunkt außerhalb des Rings: Die höchste Marktquote erreichten 2010 wie bereits im Vorjahr die erweiterten Cityrandlagen (außerhalb des Rings) mit rd. 54.000 m² bzw. einem Anteil von 75% am gesamten Büroflächenumsatz (Ausnahme: 2009 rd. 93.000 m² bzw. 81%; bedingt durch den Abschluss „Technisches Rathaus“). Innerhalb des Citykerns wurden ca. 14.200 m² bzw. 20% umgesetzt (2009: rd. 18.400 m² bzw. 16%). Auf die reine Ringlage entfielen rd. 2.200 m² bzw. 3% (2009: rd. 2.300 m² bzw. 2%). In Randlagen wurden 2010 lediglich rd. 1.500 m² bzw. 2% aller Flächenumsätze im Stadtrand umgesetzt (2009: rd. 1.200 m² bzw. 1%).

Hohe Nachfrage durch unternehmensbezogene bzw. soziale Dienstleister
Die stärkste Nachfragegruppe waren auch 2010 die unternehmensbezogenen bzw. sozialen Dienstleister mit einem Anteil von 64% (2009: 46%). Die Quote der Öffentlichen Hand bzw. Organisationen ohne Erwerbszweck gingen von überdurchschnittlichen 42% im Jahr 2009 (bedingt durch das „Technische Rathaus“) markant auf 5% zurück. Indessen ist sowohl der absolute Flächenumsatz als auch die Marktquote der Medien- bzw. IT-Unternehmen auf rd. 13.000 m² bzw. auf 18% gestiegen (2009: 9.200 m² bzw. 8%). Dasselbe gilt auch für die Nachfragegruppe der sonstigen Unternehmen (u. a. Industrie, Handel, Transport). Hier erhöhte sich die Marktquote von 4% 2009 auf 7% und der Flächenumsatz von 4.600 m² auf rd. 5.200 m². Eine weiterhin untergeordnete Rolle spielten auch 2010 die Finanzdienstleister mit einer Marktquote von rd. 5% und einem Flächenumsatz von rd. 3.400 m² (2009: 2.300 m² bzw. 2%).