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Leipzig: Einzelhandelsstandort mit Potential

Die Messestadt Leipzig verfügt nach Analysen von Aengevelt-Research als eines der führenden Einzelhandelszentren Mittel- und Ostdeutschlands über ausgesprochen hohe Markt- und Umsatzpotenziale. Attraktivität und Zentralität nehmen seit Jahren stetig zu. Hierbei kommt der Leipziger Innenstadt als herausragendes Zentrum die entscheidende Rolle zu. Die Leipziger Petersstraße ist vor der Dresdener Prager Straße und der Kröpeliner Straße in Rostock die erfolgreichste aller ostdeutschen Geschäftsstraßen. Dies manifestiert sich an einschlägigen Kennziffern wie Fußgängerfrequenzen und Mietwerten.

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Aktuell weist die Messestadt einen Zentralitätswert (Relation Kaufkraft-Abfluss ins Umland zu Kaufkraft-Zufluss in die Stadt) von 110 auf. Die damit immer noch moderate Zentralitätsrate hat sich gegenüber Ende der 90er Jahre immerhin um über 10 Indexpunkte erhöht und reflektiert, dass zunehmend mehr Kaufkraft nach Leipzig fließt.

Der Vergleich mit anderen Städten zeigt indessen, dass ungeachtet der erfreulichen Marktentwicklung in Leipzig auch weiterhin noch Nachholpotentiale bestehen. So fließt zum Beispiel nach Dresden (111), Chemnitz (128) und Magdeburg (128) deutlich mehr Kaufkraft aus der Umlandregion stadteinwärts als in Leipzig. Das Umsatzvolumen im Einzelhandel stellt sich in Leipzig aktuell auf rd. 2,53 Mrd. Euro. Gegenüber dem Vorjahreswertwert von rd. 2,57 Mrd. Euro bedeutet dies einen leichten Rückgang. Umgerechnet entspricht das Marktvolumen einer Umsatzquote von rd. 5.000 Euro pro Einwohner (z. Vgl. Dresden: 5.300 Euro/m²; Deutschland: 5.071 Euro/m²). Zukünftig ist, gerade auch im Hinblick auf die weitere zeitnahe bedeutende Stärkung der innerstädtischen Einzelhandelslandschaft Leipzigs (Leipzig-Arcaden, City Tunnel etc.), mit einem moderat anhaltenden Anstieg der Zent-ralität zu rechnen.

Strukturwandel setzt sich fort
Der Strukturwandel der City wird, auch ein Zeichen der positiven Entwicklung des hiesigen Einzelhandels, durch zahlreiche Investitionen der Immobilieneigentümer, Betreiber und nicht zuletzt der öffentlichen Hand auch aktuell weiter vorangetrieben.

Die wohl bedeutendsten Umstrukturierungen laufen aktuell in der Grimmaischen Straße. Bis zum Ende des Jahres 2008 werden zum einen die einzelhandelsrelevanten Teile des Handelshofs, der komplett umgebaut und saniert wird, abgeschlossen sein (bis 2009 wird zudem ein Oberklassehotel zur Eröffnung bereit stehen). Zum anderen wird bis zum vierten Quartal mit der Fertigstellung des Wirtschaftswissenschaftlichen Instituts am Universitätsplatz gerechnet, welches rd. 2.500 m² Handelsfläche beherbergen wird. Mittel- bis langfristig möchte zudem die TLG die gegenüberliegenden, bisher unsaniert gebliebenen Wohn- und Geschäftshäuser abreißen und durch Neubauten mit Einzelhandelsflächen im Erd- und ersten Obergeschoss ergänzen.

Auch die Handelslandschaft am Hauptbahnhof verändert sich durch Flächenoptimierungen und –erweiterungen. So wird im ehemaligen Wartesaal des Bahnhofs ein neues Bücherkaufhaus mit rd. 1.000 m² eröffnet. Außerdem wird der Elektrofachmarkt Saturn seine Flächen um rd. 1.000 m² auf rd. 4.000 m² ausdehnen. Bis Mitte des Jahres 2008 sollen außerdem mehr als die Hälfte aller Geschäfte baulich und konzeptionell verändert werden.

Für die seit Jahren brach liegende Baugrube am Petersbogen scheint doch noch eine Lösung möglich. Der englische Baukonzern Amec, dem auch das Einkaufszentrum Petersbogen gehört, hat durch Grundstückszukauf nun die Chance das Center zu erweitern. Nach den bisherigen Vorstellungen sind ein Mix aus Einzelhandel, Büro, Entertainment und Wohnen vorgesehen.

Als wohl größtes und bedeutendstes Einzelhandelsprojekt in Leipzigs City ist das Vorhaben „Leipzig Arcaden“ der mfi mit der Errichtung eines attraktiven Einkaufszentrums und damit der Neugestaltung des Standortbereichs zwischen Brühl und Richard-Wagner-Straße zu nennen. Bis voraussichtlich 2010 entsteht ein Shopping-Center mit ca. 27.500 m² Verkaufsfläche (inkl. der sogenannten „Blechbüchse“, einem ehemaligen und leerstehenden Kaufhaus).

In Cityrandlage in der Nähe des Hauptbahnhofs plant das Unternehmen GEG die Errichtung eines etwa 10.000 m² Vk Baumarktes mit dem Betreiber OBI zu errichten. Daneben sind auf der ehem. Bahnbrache „nicht-störende“ Gewerbebetriebe vorgesehen.

Mietpreise mit positiver Tendenz
Die Leipziger City weist mit rd. 110 Euro/m² die im Vergleich ostdeutscher Handelszentren (mit Ausnahme Berlins) mit Abstand höchste Spitzenmiete auf. Die Spitzenmietpreise für Einzelhandelsflächen in 1a-Lage variieren im kleinteiligen Angebotssegment aktuell zwischen ca. 95 Euro bis 110 Euro/m², in Einzelfällen auch darüber. Zu den besonders präferierten Standortbereichen zählen u.a. Petersstraße und Grimmaische Straße sowie die angrenzenden Südbereiche des Leipziger Marktplatzes. Für die ausgewiesenen Toplagen zeichnen sich kurz- bis mittelfristig weiter steigende Flächennachfragen sowie anziehende Einzelhandelsmieten ab. Die Mietpreise in den 1b-Lagen variieren für nachfragegerechte Verkaufsflächen zwischen 35 Euro und 60 Euro/m². Zu diesen Lagen zählen die Nikolaistraße als Verbindungsachse zwischen Hauptbahnhof und den 1a-Lagen, und die südliche Hainstraße. Nachfragebedingt moderater bewegen sich die marktüblichen Einzelhandelsmieten in City 2a- bzw. 2b-Lagen objektabhängig im Preisband zwischen 15 Euro und 35 Euro/m² (2a) bzw. 10 Euro und 22 Euro/m² in 2b-Standorten. Typische City-2a- bzw. 2b-Bereiche sind u.a. Katharinenstraße, Goethestraße, Burgstraße, Universitätsstraße sowie Ritterstraße. In den Stadtteilzentren sind bei überwiegend stabiler Flächennachfrage Einzelhandelsmieten zwischen 20 Euro und 35 Euro/m² marktüblich. In besonders bevorzugten bzw. umsatzstarken Standorten werden im kleinteiligen Marktsegment branchenabhängig bis zu 60 Euro/m² gezahlt. Für Einzelhandelsflächen im Bereich hoch frequentierter Ausfallstraßen (u.a. Karl-Liebknecht-Straße) sind bei leicht steigender Nachfrage standort- und objektanhängig Mietpreise zwischen 7 Euro und 15 Euro/m² realisierbar.