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Leerstand gestiegen

Im Wirtschaftsraum Düsseldorf wurden 2005 mit 244.000 Quadratmetern knapp zwei Prozent weniger Bürofläche umgesetzt als im Vorjahr (248.000 m²).

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199.000 Quadratmeter davon wurden im Stadtgebiet realisiert. „Das Ergebnis zeigt die grundsätzliche Stabilität des Düsseldorfer Büromarktes, da im vergangenen Jahr nur eine Großanmietung über 10.000 Quadratmeter abgeschlossen wurde“, erläutert Bernd-Uwe Willer, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der Atisreal GmbH. „Dies unterstreicht auch die mittlerweile wieder gestiegene Absorption.“ Vor allem bei den kleinen und mittleren Flächenkategorien stieg die Nachfrage.
Im Vergleich zu anderen deutschen Standorten entwickelte sich das Düsseldorfer Umland positiv: Mit 45.000 Quadratmetern wurde mehr als doppelt so viel Bürofläche umgesetzt wie 2004 (19.000 m²). Vor allem Ratingen hat mit 23.000 Quadratmetern Flächenumsatz (2004: 3.500 m²) zu dieser Entwicklung beigetragen. Der mit Abstand höchste Anteil wurde in der Zone Düsseldorf Nord/Flughafen mit 42.000 m² Quadratmetern erzielt. Auf dem zweiten Platz folgt der Medienhafen (33.000 m²). Die Innenstadt liegt an dritter Stelle und musste mit 22.000 Quadratmetern gegenüber 2004 (27.000 m²) leichte Einbußen hinnehmen. Die Nutzer suchen einerseits die verkehrsorientierte Lage am Flughafen und tendieren andererseits trotz höherer Mieten auch wieder zu zentralen Lagen wie Bankenviertel und Medienhafen.
Bei der Verteilung auf die Flächengrößen gab es erhebliche Veränderungen zum Vorjahr. Am markantesten ist der mit knapp sechs Prozent sehr geringe Anteil der Großverträge über 10.000 Quadratmeter, der im Jahr 2004 noch bei gut 25 Prozent lag. Insgesamt hat sich damit die Quote größerer Abschlüsse über 5.000 Quadratmeter Bürofläche von knapp 34 auf rund 17 Prozent halbiert. Den größten Anteil am Gesamtumsatz hatte die Flächenkategorie von 2.000 bis 5.000 Quadratmeter mit 35 Prozent. Zugenommen haben auch die Verträge bis 500 Quadratmeter mit insgesamt gut 18 Prozent.
Breiteres Branchenspektrum, Leerstand gestiegen
Das Branchenspektrum war 2005 breiter als in einigen Vorjahren. Insgesamt sind die sechs führenden Branchengruppen nur für über 72 Prozent des Gesamtumsatzes verantwortlich, was die prinzipielle Nachfragebelebung unterstreicht. Den ersten Platz teilen sich die Informations- und Kommunikationstechnologien sowie die sonstigen Dienstleistungen mit einem Anteil von jeweils rund 16 Prozent am Gesamtumsatz. An zweiter Stelle liegen die Banken und Finanzdienstleister mit 13 Prozent. Erheblich weniger am Ergebnis beteiligt waren die Beratungsgesellschaften, die mit einem Anteil von gut 11 Prozent (2004: 20 %) Rang drei einnehmen. Mit einem Anteil von knapp neun Prozent waren auch die Lobbyisten, die 2004 überhaupt nicht in Erscheinung traten, in größerem Umfang am Ergebnis beteiligt. Der noch im vergangenen Jahr dominierende Handel (bedingt durch die Großanmietung von C & A) kommt 2005 nur noch auf rund acht Prozent.
Im Laufe des Jahres 2005 hat sich der Leerstand in Düsseldorf noch einmal um knapp acht Prozent auf aktuell rund eine Million Quadratmeter erhöht. Im vierten Quartal ist er aber nur noch marginal gestiegen und dürfte seinen Höchststand damit erreicht haben. Etwa 72 Prozent davon liegen im Stadtgebiet, 28 Prozent in der Peripherie. Bemerkenswert ist, dass nur noch knapp ein Drittel aller Leerstandsflächen über eine moderne Ausstattungsqualität verfügt. Die Leerstandsquote liegt im Düsseldorfer Wirtschaftsraum bei 12,0 % und bei 10,5 % im Stadtgebiet.
Die Flächen im Bau haben sich seit Ende 2004 um über 57 Prozent auf 75.000 Quadratmeter reduziert. Hiervon stehen dem Vermietungsmarkt lediglich noch 23.000 Quadratmeter zur Verfügung – ein Rückgang um 72 Prozent. Die noch im Bau befindlichen Flächen werden alle innerhalb der kommenden zwölf Monate fertig gestellt. Die Projektplanungen, die im Laufe des Jahres 2005 um rund 36 Prozent angezogen haben, liegen bei 1,33 Millionen Quadratmeter.
Die Mietpreisniveaus haben sich in Düsseldorf im Laufe des Jahres 2005 überwiegend stabilisiert. Die Spitzenmiete liegt unverändert bei 21,90 Euro pro Quadratmeter und wird im Bankenviertel erzielt. Mit Ausnahme von einzelnen Lagen und älteren, nicht mehr marktgerechten Büroflächen, bei denen die Mietpreise weiter unter Druck stehen, scheint die Mietpreiskonsolidierung in Düsseldorf abgeschlossen zu sein. Größere Spielräume für Mietpreissteigerungen sind noch nicht erkennbar.
„Ausgehend von den vorliegenden Gesuchen deutet einiges darauf hin, dass sich der Flächenumsatz im Jahr 2006 leicht erhöhen wird. Bei einem nicht weiter steigenden und in der zweiten Jahreshälfte vielleicht sogar leicht sinkenden Gesamtangebot werden sich die Perspektiven des Düsseldorfer Büromarktes tendenziell verbessern“, prognostiziert Willer.



Quelle: Atisreal GmbH
Foto: http://www.photocase.de; http://www.pixelquelle.de