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Länder-Report Schleswig-Holstein

Das Maklerunternehmen Comfort beschäftigt sich in seinem aktuellen Länderreport mit den wichtigsten Standorten in Schleswig-Holstein – Lübeck, Kiel und Flensburg. Erste Früchte tragen derzeit nach Ansicht von Günther Rudloff, Geschäftsführer der Comfort Hamburg GmbH, die politischen Bemühungen, das Land Schleswig Holstein durch richtungweisende Entwicklung und Förderung des Tourismus in eine gute Zukunft zu führen. Die Zentralitätskennziffern von Flensburg, Kiel und Lübeck haben seinen Angaben zufolge neue Höchstwerte erreicht, was sich insbesondere durch Besucher aus den skandinavischen Ländern erklären lässt. Noch, so Rudloff, schlage sich die gesteigerte Anziehungskraft allerdings nicht so recht auf die Einzelhandelsumsätze nieder. Hier gelte es, das vorhandene Potenzial in naher Zukunft auch zu nutzen.

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Lübeck
Eine durchaus positive Entwicklung als Einzelhandelsstandort verzeichnet derzeit die Stadt Lübeck. Hierzu trägt nicht nur die positive Entwicklung des Tourismus mit jährlich mehr als einer Million Tagesgästen bei, sondern auch die Vielzahl der Investitionen, die in der jüngeren Vergangenheit in die Lübecker Innenstadt geflossen sind. Die Zentralitätskennziffer weist für Lübeck einen Wert von 140,1 (Quelle: BBE 2006) aus, der höchste Stand seit nunmehr zehn Jahren.

Die große Anziehungskraft sei im Ergebnis den kontinuierlichen Investitionen in die Innenstadt zu verdanken, welche den innerstädtischen Einzelhandel im Wettbewerb mit dem großflächigen Einzelhandel auf der grünen Wiese entscheidend gestärkt haben, erklärt Günther Rudloff. Auch die Umsatzkennziffer hat mit 134,2 (Quelle: BBE 2006) einen Höchststand erreicht, der als Gradmesser für die Attraktivität des Standortes gelten darf.

Als Beispiele für erfolgreiche Investitionen in Lübeck nennt Rudloff vor allen Dingen den Neubau für Peek & Cloppenburg am Markt, der zwar viel Diskussionsstoff geboten habe, letztlich aber nach seiner Eröffnung zu einem der erfolgreichsten Häuser des Bekleidungsspezialisten avancierte und mittlerweile auch von der kritischen Öffentlichkeit sehr gut angenommen werde. Das Gebäude wurde im Sommer 2006 durch die Comfort Hamburg an die DB Real Estate als Endinvestor vermittelt.

Positiv zu erwähnen, so Rudloff weiter, sei auch die städtische Projektentwicklungsmaßnahme in das mittig zur Breite Straße gelegene Kanzleigebäude, die eine Verbesserung der Passantenfrequenz vom südlichen in den nördlichen Teil der Breiten Straße herbeigeführt habe.

Im nördlichen Bereich der Breite Straße wurde auch ein Projekt der CENTRUM GmbH aus Düsseldorf fertig gestellt. Hauptmieter sind Zara, Woolworth und Buddelei, die an dieser Stelle bereits ihr Vollsortiment präsentieren. Dieses Projekt wurde über die Comfort Hamburg in 2006 an ein norddeutsches Versicherungsunternehmen als Endinvestor übergeben. Bei den Ankaufsüberlegungen überzeugte insbesondere die Attraktivität des Standortes Lübeck.

An der Breiten Straße 37 schließlich wird die dänische Modegruppe Bestseller noch in 2006 ihre beiden Modelinien Vero Moda sowie Jack & Jones präsentieren. Dieses Neubauprojekt sicherte sich ein ausländischer Privatanleger als Kapitalanlage. Darüber hinaus bezieht Mexx auf Vermittlung von Comfort Hamburg die Flächen des Musikhauses Robert in der Breiten Straße 29. Auch der Umzug des Schuhfilialisten Deichmann in zeitgemäße Flächen sowie die Anmietung des Unternehmens Zero muss für den nördlichen Bereich der Breite Straße als Gewinn betrachtet werden. Der Filialisierungsgrad stieg in diesem Bereich bereits auf rund 64 %.

Die Nachfrage nach Mietflächen übersteigt nach Rudloffs Aussage das Angebot erheblich, was auch eine Folge der Ansiedlung attraktiver Einzelhandelsmagneten wie ZARA ist. „Namhafte Filialunternehmen orientieren sich bei ihrer Entscheidung für oder gegen einen Standort massiv an den vorhandenen Mietern.“

Offen sei derzeit Erfolg und Wirkung des für 2007 geplanten Haerder-Center mit einem Investitionsvolumen von ca. € 50 Mio. durch den Projektentwickler Tenkhoff. Viel, so Rudloff, werde von der Verkehrsführung und der fußläufigen Anbindung an das Center abhängen. Bei rund 12.500m² Mietfläche vom 1. Untergeschoss bis 3. Obergeschoss stelle sich beim Haerder-Center auch die Frage nach dem künftigen Ankermieter. Ob und wie stark das Haerder-Center dann von den Kunden angenommen werde und die Konzeption und öffentliche Ausstrahlung mit dem etablierten Namen „Haerder“ korrespondiere, liesse sich derzeit noch nicht abschließend beurteilen.

„Die Stärkung des innerstädtischen Einzelhandels in Lübeck hat insgesamt zu erfreulichen Ergebnissen geführt.“ resümiert Rudloff. „Bleibt zu hoffen, dass die immer wiederkehrenden Diskussionen um periphere Flächenerweiterungen vor diesem Hintergrund bald verstummen.“

Kiel
Der Einzelhandel in der 1a-Lage Holstenstraße in Kiel konkurriert mit dem innerstädtischen Shoppingcenter „Sophienhof“, dass zwischenzeitlich an eine australische Investorengruppe veräußert wurde. Hauptgrund der Erfolgsgeschichte des „Sophienhof“ ist laut Günther Rudloff die Schwäche der Holstenstraße. „Die überalterten Flächenkonstellationen lässt viele nachfragende Filialunternehmen bei ihren Standortüberlegungen zu den zeitgemäßen Flächen im „Sophienhof“ tendieren.“

Auch Neuentwicklungen wie das Kaufhaus „Leik“ in der oberen Holstenstraße im Bereich zwischen Alter Markt und Holstenbrücke konnten kein wirkliches Gegengewicht bilden. So hat stattdessen die HSH N Real Estate die Chance ergriffen, das zum benachbarten „Sophienhof“ gelegene Einkaufszentrum „Kleiner Herzog“ zu entwickeln. Eigentlich mit einer Fläche von nur 11.400m² als Center fast zu klein, kann es heute mit Stolz einen bereits nahezu vollständigen Vermietungsstand vorweisen. Im Herbst wird der „Kleine Herzog“ mit dem Ankermieter C&A wiedereröffnet. Das Center schließt dann auch die Sortimentslücken der Holstenstraße. Die Durchführung der Namensänderung des „Kleinen Herzogs“ in „Quer Passage“ soll die Integration beider Einkaufszentren auch nach außen dokumentieren und die Position als Publikumsmagnet in der Kieler Innenstadt stärken. Die Revitalisierung und Umgestaltung des Karstadt-Hauses im Holstentörn-Center wird abschließend die dominante Stellung verfestigen.

Dies habe nach Angaben Rudloffs zur Folge, dass die integrative Entwicklung „Holstentörn/Sophienhof/Quer Passage“ die Schwächung des Bereiches zwischen Berliner Platz und dem Alten Markt noch weiter forciere. Das Fachmarkt-Center Ostseepark Raisdorf habe bereits ohnehin zu einer Verlagerung der Kaufkraftströme beigetragen. Eine zusätzliche Erweiterung - wie etwa beim Citti-Park am Mühlendamm diskutiert - würde den Abwärtstrend beschleunigen.

Stoppen könnten diesen Abwärtstrend an der Holstenstraße einzig Investitionen in den öffentlichen Raum und Gebäude im Abschnitt zwischen Holstenbrücke und Schevenbrücke, den auch Filialunternehmen als interessant erachten. „Investitionen in die Gebäude an der Holstenstraße einmal vorausgesetzt, könnte sich die Lage insbesondere vor dem Hintergrund neuer interessanter Mieter wie Görtz oder ZARA verbessern. Eine Vernachlässigung der Flächen dagegen dürfte mittelfristig einen Rückgang der Mietpreise nach sich ziehen.“ prophezeit der Einzelhandelsexperte.

Flensburg
Mit einer Zentralitätskennziffer von 182,6 (Quelle: BBE 2006) rangiert Flensburg bundesweit in der Spitzengruppe der Standorte, die massiv Kaufkraft aus dem Umland abziehen. Dies liegt insbesondere an der hohen Anzahl dänischer Tagesgäste, die sich tendenziell weiter erhöht.

Bei genauerem Hinsehen müsse jedoch berücksichtigt werden, erklärt Günther Rudloff, dass der Zentralitätsanstieg in den vergangenen Jahren überwiegend durch die Fachmarktzentren wie beispielsweise Citti Park und dem Shoppingcenter Fördepark verursacht worden sei. Der gesamtstädtische Einzelhandelsumsatz sei zwar angestiegen, hiervon entfiele jedoch nur ein Teil auf die Innenstadt. Der Einzelhandel in der 1a-Lage am Holm und der Große Straße habe faktisch an Umsatz und Marktanteil verloren. Das Angebot in der Innenstadt müsse ebenso verbessert werden wie die Erreichbarkeit für Pkw-Kunden.

Ein Schritt in diese Richtung ist die Entwicklung des gut in die Innenstadt integrierten Projektes Flensburg-Galerie am Holm. Hier überwiegen die Vorteile die Nachteile, die mit solchen Entwicklungen nicht selten verbunden sind. Die vorgesehene Nutzfläche von rund 20.000m² ist ausreichend, um wieder Umsatz aus der Peripherie in die Innenstadt zurück zu holen. Das Sortiment wird eine Ergänzung zu dem vorhandenen Angebot darstellen.

Ab Herbst 2006 stehen an dieser Stelle 70 Läden auf drei Ebenen zur Verfügung. Als Ankermieter werden das dänische Lifestyle Kaufhaus Bolighused Bahne sowie der Elektronikanbieter Saturn fungieren. Beide belegen mehr als ein Viertel der vorgesehenen Handelsfläche. Ergänzt wird das Projekt durch eine Tiefgarage sowie die Stadtbibliothek und die Volkshochschule als Nutzer in den Obergeschossen. Bereits vor Fertigstellung hat der Berliner Entwickler C & T Development das Objekt an einen offenen Fonds der Credit Suisse als Endinvestor veräußert. Die Gesamtinvestition wird mit 75 Mio. € angegeben.

Behutsam sollten Nutzer und Investoren die künftige Entwicklung der Große Straße betreiben, mahnt Rudloff. Diese sei nämlich ohnehin durch die Trennung des ostwestlichen Verlaufs der Rathausstraße vom Holm nicht mehr durch einen konstanten Frequenzverlauf gekennzeichnet. Es sei fraglich, ob das derzeitige Mietniveau gehalten werden könne.

Ein Hauptaugenmerk der Innenstadtentwicklung müsse nach Ansicht Rudloffs auf der Stützung der Lage am Holm liegen. Neueröffnungen gebe es nicht viele, zu erwähnen seien in erster Linie Gerry Weber und Christ. Die Revitalisierung des Karstadt-Komplexes und des zurückliegenden Parkhauses dürfte nach Ansicht Rudloffs zu einer Verbesserung der Lagequalität beitragen.