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Kurzfristiger Vermietungszyklus

Die konjunkturelle Erholung in Europa nimmt mehr und mehr Gestalt an. Nicht nur die Grundstimmung hat sich verbessert, auch die Fakten. Das für 2006 prognostizierte Wirtschaftswachstum in der Europäischen Union beträgt 2,2 % gegenüber 1,6 % in 2005. Grundlage für diese Entwicklung ist die höhere Inlandsnachfrage in Verbindung mit der anhaltend guten Performance des Exportsektors. Wachstum beim privaten Konsum und den Inlands-Investitionen sind die wichtigsten Motoren des verbesserten Wirtschaftswachstums in den Niederlanden (3,4 % gegenüber 2,7 %), Schweden (3,4 % gegenüber 2,7 %), Großbritannien (2,2 % gegenüber 1,.8 %), Frankreich (1,9 % gegenüber 1,4 %), Deutschland (1,7 % gegenüber 0,9 %), und Italien (1,2 % gegenüber 0,1 %). In den wichtigsten mittel- und osteuropäischen Wirtschaftsländern wie der Tschechischen Republik (5,1 %), Polen (4,5 %), Ungarn (4,3 %) und Russland (6,2 %) wird das Wirtschaftswachstum 2006 ähnlich stark bleiben wie in den Vorjahren.

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Angesichts höherer Inflationsraten und anhaltender Haushaltsdefizite hat die Europäische Zentralbank ihrer Erhöhung der Leitzinsen im Dezember (der ersten seit mehr als zwei Jahren) im März eine weitere Erhöhung um 25 Basispunkte auf nunmehr 2,5 % folgen lassen.

Der europäische Mietpreisindex1 von Jones Lang LaSalle stieg im Jahresvergleich insgesamt um 5,5 %. Dabei kamen vier Städte auf einen zweistelligen Zuwachs, allen voran London mit 17, 9 %, gefolgt von Moskau (17,2 %), Dublin (13,1 %) und Mailand (11,1 %). Überproportional legten auch Madrid (9,6 %) und Paris (7,7 %) zu. Hamburg kam nahe an den europäischen Wert heran (5,1 %). Stabil zeigten sich neun Städte, darunter auch Berlin und Düsseldorf. Während im einjährigen Vergleich noch bei zwei Städten ein Rückgang im Spitzenmietpreis zu notieren war - Prag mit - 5,0 % und Frankfurt mit - 3,0 %, zeigten alle 24 Indexstädte seit Anfang Januar 2006 eine positive oder stabile Mietpreisentwicklung. Zum vierten Mal in Folge wies damit der europäische Mietpreis-Index in einem Quartal einen Zuwachs auf.

Mit 1,5 % lag er in den ersten drei Monaten 2006 sogar deutlich über dem vierten Quartal des Vorjahres. Auch im Dreimonatsvergleich hatte London mit 10 % das stärkste Wachstum. Mit Moskau (7,1 %), Madrid (4,6 %), München (1,8 %), Brüssel (1,8 %) und Barcelona (1,0 %) verzeichneten fünf weitere Städte ein Mietwachstum, in den anderen 18 europäischen Märkten sind die Spitzenmieten stabil geblieben.

Ende März 2006 lagen nur noch sechs der 24 Indexstädte im aktuellen Mietzyklus auf der Immobilienuhr vor der 6-Uhr-Schwelle (vom verlangsamten Mietpreisrückgang zum beschleunigten Mietpreiswachstum). Vier Indexstädte bewegten sich innerhalb ihres Mietpreiszyklus’ auf der 6 Uhr Position. Bereits in der beginnenden Phase eines beschleunigten Mietpreiswachstums sind (bis auf Moskau) die übrigen 10 Indexstädte zu finden - mit Hamburg und München mittlerweile zwei der fünf deutschen Immobilienhochburgen.

Höher noch als im Rekordjahr 2000 (2,8 Mio. m²) lag im ersten Quartal 2006 der Büroflächenumsatz in den 24 Indexstädten. Mit 2,9 Mio. Quadratmetern wurde das Ergebnis im Vergleichszeitraum des Vorjahres um 32 % (Q1 2005: 2,2 Mio. Quadratmeter) übertroffen. Insbesondere Paris notierte ein Rekordumsatzvolumen von 780.000 m², entsprechend einem Plus von 103 % im Einjahresvergleich. Im dreistelligen Bereich bewegten sich die Zuwächse auch in kleineren Märkten wie Dublin (215 %), Luxemburg (183 %), Lyon (122 %) und Prag (115 %), Über 50 % lagen Barcelona (82 %), Rotterdam (59 %) und Madrid mit 78 %. München, das zwar nur eine Steigerung um 24 % aufwies, notierte sein bestes Quartalsergebnis überhaupt seit dem Boomjahr 2001. Bei den acht Märkten mit einem Umsatzrückgang im ersten Quartal reichte die Spanne von -11 % bis - 52 %, flankiert von Hamburg und Frankfurt.

Die Nettoabsorption in den Index-Städten hat während der vergangenen 12 Monate zugelegt. Neben zunehmend zu beobachtenden Expansionen sorgten auch deutlich niedrigere Fertigstellungsvolumina als in den letzten Jahren für eine weiter rückläufige durchschnittliche europäische Leerstandsquote. Ende März hat sie zum ersten Mal seit Herbst 2003 die 9 % wieder unterschritten - in den vergangenen 12 Monaten fiel sie von 9,7 % (dem höchsten Wert seit der Jahrtausendwende) auf 8,9 %. Auch wenn 13 der Index-Städte eine leichte Abnahme zwischen Januar und Ende März aufweisen konnten, angeführt von Prag (- 1,5 Prozentpunkte, Dublin (- 1,2 Prozentpunkte) und Madrid (- 1,3 Prozentpunkte), so lagen die Leerstandsquoten in 11 Märkten noch immer im zweistelligen Bereich. Die bei weitem höchsten Leerstandsquoten wurden für Amsterdam, Frankfurt (beide 17,5 %), Stockholm (16,7 %), Dublin (14,0 %) und Düsseldorf (13,1 %) registriert, weitere vier Märkte bewegten sich knapp über 10 %, darunter auch Berlin mit 10,4 %. Die niedrigsten Leerstandsquoten weisen weiterhin Moskau (2,5 %), Madrid (5,2 %), Paris (5,3 %), und Luxemburg (5,4 %) auf.