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Kräftiges Umsatzwachstum auf deutschen Büromärkten

Deutschlands bedeutendster Maklerverbund DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht durch die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 14 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, München, Rostock und Stuttgart) einzigartige Querschnittsvergleiche nicht nur zwischen den Märkten in West- und Ostdeutschland, sondern auch zwischen Städten unterschiedlicher Marktgröße.

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Die aktuelle Performance-Analyse von DIP zeigt, dass sich die bereits seit Jahresbeginn abzeichnende Markterholung verstärkt fortsetzt: Der Büroflächenumsatz stellt sich in den ersten neun Monaten dieses Jahres auf rd. 2,82 Mio. m² und liegt damit ein Drittel über dem Vergleichswert des Vorjahreszeitraums (I.-III. Q. 2006: 2,13 Mio. m²).

Neben dem wieder zunehmenden Büroflächenmehrverbrauch und weiteren Abbau von Büroleerständen zeigt auch die Entwicklung der Büromieten steigende Tendenz. So sind sowohl im Spitzenmietsegment als auch bei den Durchschnittsmieten in innerstädtischen Bürolagen signifikante Preissteigerungen festzustellen.

Indessen findet die markante Marktbelebung nahezu ausschließlich in den Bürostädten im alten Bundesgebiet statt. In den neuen Ländern verläuft die Marktentwicklung deutlich moderater. Hier wurden im bisherigen Jahresverlauf tendenziell rückläufige Büroflächenumsätze bei überwiegend stabilen Mietpreisen beobachtet.

Spürbares Umsatzplus in westdeutschen Städten
In den erfassten 14 deutschen Büromärkten wurde in den ersten neun Monaten 2007 ein Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 2,82 Mio. m² erzielt. Das realisierte Umsatzvolumen liegt damit deutlich (+32%) über dem Ergebnis des Vergleichszeitraums in 2006 (I.-III- Q. 2006: ca. 2,13 Mio. m²).

Differenzierte Marktentwicklungen in den Einzelmärkten
Von den Big Seven (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) verbuchten die beiden Rheinmetropolen Düsseldorf und Köln die bundesweit prozentual höchsten Nachfragezuwächse. In Düsseldorf erhöhte sich der Flächenumsatz in den ersten drei Quartalen dieses Jahres gegenüber dem Vorjahreszeitraum um ca. 65% auf insgesamt rd. 327.000 m². Nur geringfügig niedriger fiel das Umsatzplus mit rd. 58% in Köln aus. In der Domstadt wurden ca. 245.000 m² Bürofläche vermietet bzw. durch Eigennutzer belegt.

Auch in Hamburg (420.000 m²; +39%), Frankfurt/M. (430.000 m²; +32%), Berlin (415.000 m²; +30%) und Stuttgart (129.000 m²; +28%) wurden spürbare Umsatzzuwächse registriert. Im Vergleich dazu fiel die Nachfragebelebung in München mit ca. 16% (545.000 m²) relativ moderat aus.

In den untersuchten sieben deutschen Bürozentren mittlerer Größe erhöhte sich der realisierte Gesamtflächenumsatz in den ersten neun Monaten des Jahres 2007 mit rd. 306.000 m² um rd. 16% gegenüber dem Vorjahreszeitraum (I.-III. Q. 2006: rd. 263.500 m²). Allerdings gibt es hier anders als in den Big Seven deutlich differenziertere Entwicklungen. So resultiert der Umsatzzuwachs ausschließlich aus Nachfragesteigerungen in den westdeutschen Mittelstädten.

Deutlich zulegen konnten vor allem Hannover (rd. 95.000 m²; + 73%) und Bremen (ca. 89.000 m²; +37%).

Stabil präsentiert sich das Umsatzgeschehen in Magdeburg mit rd. 15.000 m².

Demgegenüber blieb das Umsatzgeschehen in Mannheim mit ca. 23.000 m² unter der Vorjahresmarke (-8%).

Rückläufig entwickelte sich die Flächennachfrage auch in den ostdeutschen Standorten Dresden (15.000 m²; - 9%), Leipzig (61.000 m²; -18%) sowie Rostock (8.000 m²; -36%).

Prognose 2007
Für das Gesamtjahr 2007 prognostiziert DIP, dass der Büroflächenumsatz deutlich den Vorjahreswert von rd. 3,4 Mio. m² übertreffen wird. Angesichts einer Reihe großflächiger Vermietungen, die im letzten Quartal 2007 anstehen, ist ein Gesamtergebnis von mehr als 4 Mio. m² Bürofläche zu erwarten. Dabei wird sich der Büroflächenmehrverbrauch, die so genannte Nettoabsorption, weiterhin positiv entwickeln: Hierauf entfielen von dem Büroflächenumsatz in 2006 rd. 1,1 Mio. m². Für 2007 prognostiziert DIP einen weiteren Anstieg auf rd. 1,8 Mio. m² Bürofläche.

Büroleerstände: Leichter Rückgang der Angebotsreserve
Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich in den untersuchten 14 Büromärkten binnen Jahresfrist um rd. 6% auf aktuell ca. 9,72 Mio. m² verringert (Anf. Okt. 2006: rd. 10,31 Mio. m²). Damit setzte sich der bereits seit der zweiten Jahreshälfte 2005 abzeichnende Trend des sukzessiven Leerstandsabbaus fort. Die durchschnittliche Leerstandsquote der 14 untersuchten deutschen Büromärkte sank entsprechend von ca. 10,3% Anfang Oktober 2006 auf derzeit ca. 9,7%. Insbesondere in Frankfurt/M. und München haben sich die Angebotsreserven um jeweils über einen Prozentpunkt auf aktuell ca. 1,95 Mio. m² (15,9%) bzw. 1,45 Mio. m² (8,2%) reduziert (Anf. Okt. 2006: 17,3% bzw. 9,4%). Ungeachtet dessen ist hinsichtlich des absoluten Angebotsüberhangs weiterhin Frankfurt bundesweiter Spitzenreiter, gefolgt von Berlin und München.

Mietpreise steigen
Die gewichtete Spitzenmiete hat sich im Durchschnitt aller DIP-Büromärkte gegenüber dem Vorjahreswert (rd. 22,95 Euro/m²) um ca. 4,5% auf rd. 24 Euro/m² erhöht. Zu den Märkten mit einem im Vorjahresvergleich besonders deutlich höheren Spitzenmietniveau gehören vor allem Düsseldorf (+7% auf 22,00 Euro/m²) und Berlin (+5% auf aktuell ca. 21,00 Euro/m²). Der deutsche Büromarkt mit den höchsten Büromieten bleibt ungeachtet der hohen Angebotsreserve Frankfurt/M. mit einer leicht gestiegenen Spitzenmiete von 35,50 Euro/m². Auch die gewichtete mittlere Miete für Büroflächen in den Citylagen hat im Durchschnitt der untersuchten 14 DIP-Büromärkte um knapp 7% auf rd. 15,60 Euro/m² angezogen (Anf. Okt. 2006: 14,50 Euro/m²).