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Konsolidierung am Hamburger Zinshausmarkt

Nach einem Ausnahmejahr 2007 hat sich der Hamburger Markt für Investment- und Anlageimmobilien wieder in ein ruhigeres Fahrwasser begeben. Trotz eines rückläufigen Transaktionsvolumens bleiben die Preise und Faktoren insbesondere für Zinshäuser auf dem erreichten hohen Niveau stabil. In ihrem neuen Marktbericht begründet das Zinshausteam Hamburg GmbH & Co. KG diese Einschätzung mit der unverändert starken Konjunktur in der Hansestadt, einem zu knappen Angebot an Mietwohnungen und damit verbunden mit den Hamburgweit anziehenden Mietsteigerungen, die vor allem in den bevorzugten Wohnlagen der Hansestadt unverändert kräftig anziehen. Der Anstieg der Mieten sichert und befördert die Werthaltigkeit der Kapitalanlage Zinshaus und auch ihren kontinuierlichen Wertanstieg.

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„Die von den USA ausgehende Finanzkrise hat dazu geführt, dass die ausländischen Investoren, die noch im vergangenen Jahr für einen Rekordumsatz am Hamburger Investmentmarkt gesorgt haben, in diesem Jahr deutlich weniger vertreten sind“, sagt Matthias Baron, geschäftsführender Gesellschafter von Zinshausteam Hamburg. Insbesondere die in der Vergangenheit stark präsenten skandinavischen Investoren haben sich weitgehend zurückgezogen. In ihren Heimatländern haben die Immobilienmärkte im vergangenen Jahr den Zenit überschritten und gleichzeitig sind die Börsen eingebrochen, so dass vielfach die Liquidität für neue Transaktionen fehlt.

Im Gegenzug wird der Hamburger Markt für Zinshäuser wieder verstärkt von vor allem privaten Hamburger Anlegern und institutionellen Investoren aus Deutschland bestimmt. „Sie können derzeit einfach besser das notwendige Eigenkapital darstellen, mit dem Käufe von Zinshäusern finanziert werden“, so Baron weiter. Während in 2007 noch etwa 70 % der Transaktionen von ausländischen Investoren bestritten wurden, hat sich dieser Anteil in 2008 auf rund 45 % ermäßigt.

Kapitalanleger können vor allem in den Toplagen mit weiter ansteigenden Werten kalkulieren. Denn in den bevorzugten Wohnlagen war der Anstieg der Mieten mit am stärksten. Der im November 2007 erschienene Hamburger Mietenspiegel weist in Teilbereichen bis zu 20 % gestiegene Mieten auf. Die Nettokaltmieten in gefragten Lagen erreichten Werte von 14 Euro je m² und mehr, in Einzelfällen sogar 16 bis über 20 Euro. In den Top-Lagen erhöhte sich der Kaufpreisfaktor sogar noch einmal im Schnitt um eine Jahresmiete; auch die Quadratmeterpreise haben leicht zugenommen, in guten Lagen sogar in der Spitze um bis zu 15 %.

Starkes Interesse genießen Neubau-Immobilien bzw. Immobilienprojekte zum Neubau von Eigentumswohnungen, da sich die Eigentumswohnungspreise in Hamburg ebenfalls deutlich nach oben entwickeln. Mangels überzeugender Bestandsobjekte kann dieser Markt kaum noch mit interessanten Altbauwohnungen bedient werden. Darüber hinaus sind insbesondere für Neubau-Wohnungen kräftig anziehende Mieten zu verzeichnen, sowohl bei der Erst- als auch bei der Nachvermietung. Das Angebot an Neubauwohnanlagen ist aber viel zu gering, um die Nachfrage zu decken. Viele Neubauten werden von den Projektentwicklern bevorzugt aufgeteilt und als Eigentumswohnungen verkauft und stehen daher dem Vermietungsmarkt und ihren Investoren nicht mehr zur Verfügung.

Nach den Toplagen Hamburgs werden von den Kapitalanlagern insbesondere Trendlagen bevorzugt, wie St. Pauli, Karolinenviertel, Schanzenviertel oder St. Georg. „Diese Lagen etablieren sich jedoch immer mehr, so dass neue Lagen ins Blickfeld geraten, die Potential für ähnliche Entwicklungen haben“, sagt Baron weiter. Potentiale entdecken Investoren derzeit im Süden Hamburgs. Sie folgen den Zielen des Hamburger Senats, der den „Sprung über die Elbe“ verfolgt, um Bezirke wie Wilhelmsburg, Rothenburgsort oder Veddel, die im Süden an den Hafen angrenzen, fester an Hamburg zu binden.

Die normalen Lagen in Hamburg profitieren von dem Wachstum der Stadt und davon, dass mangels Angebot in den guten und den Top-Lagen Mietwohnungssuchende in die normalen Lagen ausweichen und damit die in den vergangenen Jahren leicht rückläufige Mietpreistendenz stabilisiert haben. „Nach unserer Einschätzung dürften auch in den kommenden Jahren in den normalen Lagen wieder deutliche Mietsteigerungen möglich sein, wenn die fraglichen Objekte ein gutes Instandhaltungs- und Modernisierungsniveau aufweisen“, so Baron.