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Kölns Innenstadt fast so teuer wie München

Köln ist Deutschlands innoffizielle Hauptstadt des Konsums. Da wundert es kaum, dass die Kölner Innenstadt viele Einzelhandelsunternehmen an den Rhein zieht. Das dokumentieren nicht zuletzt die anhaltenden Mietpreissteigerungen: Besonders bei kleinen und sehr großen Ladenlokalen herrscht in Köln, verglichen mit anderen deutschen Großstädten, ein weit überdurchschnittliches Preisniveau. Lediglich in Münchens Innenstadt werden höhere Mieten erzielt, darauf weist das Unternehmen Lührmann in den aktuell veröffentlichten „Citynews Köln“ hin. Damit einhergehend hat auch der Wert der Immobilien in 1A-Lage kräftig zugelegt: In den letzten zehn Jahren um 73,4 Prozent – ein außerordentlich lohnendes Investment bei gleichzeitig niedrigem Risiko.

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„Zwar belegt die Stadt mit einem absoluten Einzelhandelsumsatz von rund 6,8 Milliarden Euro im Jahr 2008 unter den deutschen Großstädten lediglich Rang vier hinter Berlin, Hamburg und Frankfurt. Doch mehr als jede andere deutsche Metropole bedient sie die trendbewusste junge Käuferschicht. Daher dient die Kölner 1A-Lage vielen Filialisten als Versuchslabor: Hier werden neue Trends und progressive Konzepte ausprobiert“, sagt Guido Kleinschmidt, Geschäftsführender Gesellschafter bei Lührmann.

Schildergasse bleibt Köln populärste Einkaufsmeile
Ausgangspunkt des innerstädtischen Einzelhandels ist der Kölner Dom. Von hier aus erstreckt sich die 1A-Lage über die Hohe Straße bis zur Schildergasse sowie im weiteren Verlauf in Richtung Neumarkt.

Aus Einzelhandelssicht bildet die Schildergasse die am stärksten frequentierte Einkaufsmeile. Hier ist auch das imposante im Jahr 2005 eröffnete Weltstadthaus von Peek & Cloppenburg zu finden. Der Mieterbesatz ist modern und konsumig.

Erst im Frühjahr hat das aus Bremen stammende Modelabel Zero in der Schildergasse 55a eine Einzelhandelsfläche über zwei Etagen mit rund 250 m² Verkaufsfläche eröffnet. Der vorherige Mieter, das Unternehmen Roland Schuhe aus Essen, zog gleichzeitig in das bis dahin vom Herrenausstatter Pohland genutzte Objekt auf der Schildergasse 49 und eröffnete dort einen neuen rund 2.000 m² umfassenden Flagship-Store.

Seit kurzem ist auch o2 mit einem großen Flagship-Store in der Schildergasse präsent. Der Telekommunikationsanbieter eröffnete an der Schildergasse 2-4 ein Ladenlokal mit rund 800 m² Verkaufsfläche. Die Fläche wurde vorher von der Görgens-Gruppe genutzt.

Der Young-Fashion-Filialist Colloseum hat in der Schildergasse 52 rund 2.000 m² Einzelhandelsfläche angemietet. In den ebenfalls bis dato von der Görgens-Gruppe genutzten Geschäftsflächen ist nun das Konzept Forever 18 zu finden.

Die Görgens-Gruppe hat überdies das Wehmeyer-Haus in der Kölner Toplage Schildergasse 72-76 übernommen. Dem Konzept Kult stehen in der Immobilie etwa 1.600 m² Verkaufsfläche zur Verfügung. Darüber hinaus ist Tally Weijl in die ehemals von Springfield genutzten Flächen gezogen. Derzeit befindet sich das Ladenlokal im Umbau.

Tommy Hilfiger hat im Frühjahr 2009 ein vermietetes Ladenlokal in der Schildergasse 47 eröffnet. Der Flagship-Store verfügt über eine Verkaufsfläche von rund 1.200 m² und erstreckt sich über drei Ebenen.

Die Hohe Straße weist einen fast ebenso vielfältigen Angebotsmix wie die Schildergasse auf. An der Hohe Straße 117-119 wird neben Monsoon Accessorize der Telekommunikationsanbieter Vodafone einen neuen Store eröffnen. Der neue Flagship-Store soll im Herbst 2009 seine Türen öffnen. Die Ladenlokale befinden sich derzeit noch im Umbau. Vermieter ist ein Privateigentümer.

In der Hohe Straße 124-126 hat unterdessen der Modeschmuck- und Accesoiresanbieter Bijou Brigitte eine Einzelhandelsfläche von 120 m² eröffnet. Außerdem mietete Pandora Jewelry 120 m² in der Hohe Straße 83, dem Ladenlokal, das ehemals von Trend Fashion Juwelier genutzt worden ist.

Am Neumarkt und der anschließenden Mittelstraße findet sich eine stärkere Ausrichtung auf den hochwertigen Angebotsbesatz. Der stärkste Bereich der Mittelstraße befindet sich vom Neumarkt ausgehend in dem Abschnitt bis zur Benesisstraße. In der nahe gelegenen Breite Straße sowie deren östlicher Verlängerung, der Ehrenstraße, findet sich ein junges und trendiges Angebot mit einem vergleichsweise höheren Anteil örtlicher Einzelhändler.

In der Ehrenstraße kann im Zuge einiger Neuvermietungen eine ebenfalls positive Entwicklung beobachtet werden. So eröffnete das Schweizer Modelabel Anouk in der Ehrenstraße 18-26 einen Shop mit rund 200 m² Gesamtfläche. Bislang mieteten hier Aerosoles und Eye Catcher, deren Flächen nun zu einer Mietfläche zusammengefasst werden.

In der Ehrenstraße 1-3 hat der Modeanbieter Mustang ein Ladenlokal mit rund 350 m² Mietfläche angemietet. Vorheriger Mieter war das Gastronomieunternehmen Ehrensache.

In der Ehrenstraße 6 hat sich indes ein neues Konzept niedergelassen. Die britische Modemarke Ben Sherman bietet hier in ihrem ersten deutschen Stores auf insgesamt 160 Quadratmetern Damen- und Herrenbekleidung sowie Schuhkollektionen an.

Außerdem hat der Schuh- und Textilanbieter Gruppo Moda Nanni ein Ladenlokal mit einer Mietfläche von rund 80 m² an der Ehrenstraße 8 gemietet.

Und auch der Verkaufsmarkt steht nicht still. Zuletzt hat Lührmann ein denkmalgeschütztes Gebäude an der Kölner Ehrenstraße 88 veräußert. Das fünfgeschossige kombinierte Wohn- und Geschäftshaus in bester Innenstadtlage wurde um das Jahr 1900 errichtet und befindet sich in einem sehr guten Zustand. Käufer ist ein institutioneller Investor mit Sitz in Köln. Hauptmieter der insgesamt rund 450 m² großen Liegenschaft ist die Sixty Deutschland GmbH, die hier einen ihrer erfolgreichsten Energie Concept-Stores in Deutschland betreibt.

Das Geschäftshaus an der Ehrenstraße 14-16 wurde ebenfalls an einen institutionellen Investor mit Sitz in Köln vermittelt. Verkäufer der Liegenschaft mit dem Hauptmieter Zara ist die AXA Investment Managers GmbH. Der Modefilialist Zara betreibt seit rund fünf Jahren ein Ladenlokal mit rund 1.300 m² Verkaufsfläche im Untergeschoss und Erdgeschoss.

Innenstadt auch für Projektentwickler hochinteressant
Die Kölner Innenstadt ist auch für Projektentwickler hochinteressant. Erst kürzlich endeten die Bauarbeiten an der Hohe Straße 67. Nach dem Abriss des alten Gebäudes ist hier ein vierstöckiger Neubau mit rund 2.000 m² Einzelhandelsfläche entstanden. Mieter ist Avanti, das neue Low-Price Konzept des Textilunternehmens C&A.

Das Geschäftshaus Breite Straße 42-46, ehemals Sitz des Bettenhändlers Max Kühl, wurde ebenfalls komplett neu entwickelt und erst kürzlich von der SEB Bank bezogen. Das schwedische Kreditunternehmen hatte seinen Sitz vorher in der Hohe Straße 117-119. Als weiterer Mieter steht das britische Schuhunternehmen Clarks Shoes fest. Der verantwortliche Projektentwickler InCity AG hat überdies die Breite Straße 100 erworben und plant auch hier eine Flächenneugestaltung. Das gesamte Objekt wurde mittlerweile leer gezogen. Die Umbaumaßnahmen haben begonnen.

Aktuell entsteht in dem ehemals von Salamander genutzten Objekt in der Hohe Straße 69-71 ein umfassender Umbau für das Konzept EDC von Esprit.

Prognose: Köln bleibt wachstumsstark
„Köln wird in jedem Fall eine wachstumsstarke Stadt mit guten Zukunftschancen bleiben, in der sich die positive Marktentwicklung in der besten Innenstadtlage weiter fortsetzt und weiterhin erstklassige Spitzenmieten erzielt werden“, sagt der Lührmann-Geschäftsführer. Ähnliches gilt aus Investmentsicht für die Kaufpreisfaktoren. Die Stabilität des Investmentmarktes mit äußerst attraktiven Liegenschaften und Top-Mietern sorgt mindestens für gleichbleibend hohe Kaufpreisfaktoren.

Überdies plant man in Köln langfristig. Mit dem „Leitbild Köln 2020“ verfolgt der Rat der Stadt Köln seit Verabschiedung im Dezember 2003 einen Maßnahmenkatalog zur nachhaltigen Stärkung und Verbesserung des Standorts.

Und auch die Privatwirtschaft engagiert sich. Das zeigt nicht zuletzt die Ausarbeitung eines Masterplans zur Neugestaltung der Innenstadt. Einige namhafte Kölner Unternehmer haben im letzten Jahr das renommierte Stadtplanungs- und Architekturbüro Albert Speer & Partner (AS&P) mit einer städtebaulichen Studie zur Kölner Innenstadt beauftragt. Der vorgestellte Rahmenentwurf sieht Veränderungen im gesamten Innenstadtbereich vor, die auch die 1A-Lage der Kölner Fußgängerzone betreffen. Neben dem Abriss des Gebäudes gegenüber des von Renzo Piano entworfenen Weltstadthauses, empfiehlt der Masterplan eine Umgestaltung des Neumarkts mit verbesserter Verkehrsführung. Konkret hieße das, den Autoverkehr nur noch an der Südseite vorbeizuführen, um das Areal direkt an die umliegenden Fußgängerzonen anzubinden. „Diese interessante Option könnte der Kölner 1A-Lage weitere Perspektiven eröffnen. Denn gute Einzelhandelflächen sind in der besten Kölner Innenstadtlage rar und dementsprechend begehrt“, sagt Guido Kleinschmidt.

Lesen Sie die vollständigen „Citynews Köln“ von Lührmann in der Rubrik „Retail“
http://www.property-magazine.de/research/“>„Citynews Köln“