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Analyse

Kölner Immobilienwelt im Wandel

Nach den neuesten Prognosen der Landesstatistiker werden im Jahr 2040 rund 200.000 Menschen mehr in Köln wohnen als heute. Die Stadt kommt auf ein maximales Bevölkerungswachstum von gut 140.000 und sieht die untere Wachstumsgrenze bis 2040 bei knapp 70.000 Personen.

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In den zurückliegenden zwölf Monaten sind die Mieten langsamer gestiegen als in den Vorjahren. Trotzdem sind die Renditen gesunken. Denn die Kaufpreise haben besonders im Neubau deutlicher zugelegt als die Mieten. Dass im Neubau stärkere Erhöhungen zu beobachten waren als im Bestand, liegt an erhöhten Baukosten und strengeren Anforderungen an die Energieeffizienz. Die gute Nachricht für Immobiliensuchende: Sowohl bei den Mieten als auch bei den Kaufpreisen im oberen Segment war der Anstieg geringer als in der Vergangenheit.

Das geht aus der Analyse hervor. Der Immobilienmarktbericht für Köln 2015 wertet über 29 Millionen Datensätze mit Angebotspreisen und -mieten von Immobilienportalen und Printanzeigen der vergangenen zwölf Monate aus. Das aktuelle Gesamtbild des lokalen Wohnungsmarktes wird im Bericht außerdem um Suchanfragen-Auswertungen von Interessenten und um den erstmals erstellten Neubau- sowie den Zinskompass ergänzt, der Finanzierungen Kölner Immobilienkäufer untersucht.

Im Betrachtungszeitraum waren Erhöhungen der Kaufpreise für Neubauimmobilien besonders in den linksrheinischen Stadtteilen zu beobachten. In der Innenstadt, in Raderberg, Sülz, Nippes, Rodenkirchen und Riehl stiegen die Immobilienpreise um mindestens fünf Prozent. In rechtsrheinischen Quartieren konnten ähnliche Preissteigerungen nur in Brück, Wahn und Porz festgestellt werden. Anstiege um zwei bis fünf Prozent wurden zum Beispiel für Wohnungen in Lindenthal, Braunsfeld und Weidenpesch verbucht.

Im Kölner Südwesten und fast allen Quartieren der Innenstadt wurden über 4.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Das gilt zum Beispiel für Junkersdorf und Bayenthal. In Klettenberg waren es sogar gut 5.300 Euro. Mit knapp 2.700 Euro in Kalk und Höhenhaus sowie 3.100 Euro in Rath/Heumar liegen die Angebotspreise im Rechtsrheinischen etwa 1.000 Euro niedriger.
Die Preissteigerungen sind Folge höherer Grundstückspreise und Baukosten. Außerdem werden Wohnimmobilien immer häufiger auf ehemaligen Industrieflächen errichtet, die der kostenintensiven Befreiung von Altlasten bedürfen.

Die Kaufpreise für Bestandsimmobilien sind in den zurückliegenden zwölf Monaten weniger deutlich gestiegen. Die Preise in nördlichen Stadtteilen - mit einem gewissen Nachholbedarf - haben am deutlichsten zugelegt. So erhöhten die Anbieter ihre Preise beispielsweise in Ehrenfeld, Nippes, Ossendorf, Holweide, Höhenhaus und Fühlingen um mindestens fünf Prozent. In begehrten Lagen im Südwesten wie in Lindenthal, Junkersdorf, Sülz und Bayenthal waren hingegen keine bis leichte Steigerungen zu verbuchen. In Lindenthal, im Belgischen Viertel und in Marienburg sind Bestandswohnungen mit knapp 3.800 Euro am teuersten. Mit etwa 1.500 Euro ist am anderen Ende der Preisskala in Ostheim, Höhenberg oder Vingst zu rechnen.

Wohnungsmieten: in begehrten Lagen eher stabil, in mittleren Lagen stiegen sie
Die Kaltmieten im Neubau stiegen in den zurückliegenden zwölf Monaten vor allem in mittleren Lagen. Steigerungen um etwa fünf Prozent waren beispielsweise in Dellbrück (11 Euro), Rath/Heumar (über 9 Euro), Longerich (knapp 10,50 Euro), Bocklemünd/Mengenich und Zollstock (gut 12 Euro) zu verzeichnen. In traditionell stark nachgefragten und teuren Lagen blieben die Neubaumieten überwiegend stabil. In der Neustadt-Nord/Agnesviertel, in Sülz und Lindenthal wurden um die 13 Euro aufgerufen und in Junkersdorf knapp 12 Euro.

Leichte Preisrückgänge gab es nur in wenigen Quartieren wie zum Beispiel um fünf Prozent auf knapp 11 Euro in Weiß, in Rondorf auf 10,50 Euro und in Müngersdorf auf über 10 Euro. „Die gesunkenen Angebotspreisen setzen ein klares Zeichen für eine vernünftige Balance der Märkte.“ stellt Geschäftsführer Roland Kampmeyer fest. Den Grund dafür, dass Vermieter unter der maximal erzielbaren Miete bleiben, sieht er darin, dass sie größten Wert auf langfristige Mietverhältnisse legen.

Die Kaltmieten im Bestand zeigten in fast allen Marktsegmenten eine stabile beziehungsweise steigende Entwicklung. Vor allem in Quartieren, in denen in den zurückliegenden Jahren starke Steigerungen zu beobachten waren, blieben die Mieten nunmehr stabil. Dort gab es eine Marktberuhigung. Darunter fielen vor allem die linksrheinischen und zentralen Lagen.
Die Mieten sind beispielsweise in Braunsfeld (11 Euro), Sülz (über 11 Euro) und Lindenthal (knapp 11,50 Euro) konstant geblieben. Steigerungen zwischen zwei und fünf Prozent verbuchten Godorf (8 Euro), Porz (über 8 Euro), Stammheim (gut 8,50 Euro), Mülheim (knapp 9,50 Euro), Neuehrenfeld und Nippes (knapp 10,50 Euro) sowie Ehrenfeld (knapp 11 Euro).

Seit 2007 sind die Mieten für Neubau- und Bestandswohnungen in Köln im Durchschnitt um 20 Prozent gestiegen. Bis 2017 werden sie abermals um etwa 5,5 Prozent steigen.