Cookie Fehler:

Cookies sind in Ihrem Browser deaktiviert. Um alle Funktionen z.B. das Login nutzen zu können, müssen Cookies aktiv sein. Bitte aktivieren Sie Cookies in Ihrem Browser.

    Drucken Drucken  Diesen Artikel zu den Favoriten hinzufügen Favoriten

Köln: Transaktionsvolumen verdoppelt

Der Kölner Investmentumsatz für gewerbliche Immobilien hat sich mit einem Volumen von knapp 1,5 Milliarden Euro im Vergleich zum Vorjahr (724 Mio. Euro) verdoppelt. Dies ergibt der „Investment Market Report 2007“ für die sechs wichtigsten deutschen Bürostandorte, den Atisreal Ende Februar veröffentlichen wird.

.

Portfoliodeals sind anteilig mit gut 365 Millionen Euro im Ergebnis enthalten; ein im bundesweiten Vergleich sehr niedriger Wert. „Vor diesem Hintergrund ist das Ergebnis besonders spektakulär“, freut sich Jens Hoppe, Kölner Niederlassungsleiter der Atisreal GmbH. „Betrachtet man nur die Einzeltransaktionen, so hat Köln im Jahr 2006 sogar knapp Düsseldorf überrundet.“ Die Nachfragebelebung zeigt sich auch in der höheren Anzahl an Transaktionen, die von 39 (2005) auf 93 stieg. Das durchschnittliche Investitionsvolumen pro Deal ist dagegen leicht gefallen (von 18,6 auf 15,5 Mio. Euro), was an vielen kleineren Objekten liegt, die in Portfolios veräußert wurden.

Wie im Jahr 2005 verbuchten Großtransaktionen über 50 Millionen Euro den größten Anteil am Gesamtumsatz (664,3 Mio. Euro); relativ betrachtet sank die Quote aber um 16 Prozentpunkte (auf 46 %). Dies gleichen die Zuwächse in der Kategorie von 25 bis 50 Millionen Euro aus (Anteil: gut 12 %; 2005 wurden keine Verkäufe in dieser Kategorie erfasst). Der Anteil der Transaktionen von 10 bis 25 Millionen Euro blieb auf Vorjahresniveau (27 %), während die Kleindeals unter 10 Millionen Euro leicht an Gewicht gewinnen konnten (fast 15 %).

Die Verteilung des Umsatzes auf die Käufergruppen verschob sich: So rutschten die Opportunity und Equity Funds vom ersten auf den dritten Platz (Anteil 2006: 19 %; Vorjahr etwa 33 %). Auch die Immobilien AGs legten weniger an und fielen auf den vierten Rang (von gut 24 % auf knapp 11 %). Einkaufsfreudig waren die geschlossenen Fonds, die sich durch einige großvolumige Deals mit einem Anteil von rund 26 Prozent (2005: über 6 %) an die Spitze katapultierten. Sehr aktiv waren die Projektentwickler; sie steigerten ihren Anteil um über 12 Prozentpunkte (auf gut 20 %). Der Anteil ausländischer Investoren steigerte sich im Vergleich zu 2005 (über 48 %) leicht auf knapp 51 Prozent; in absoluten Zahlen hat sich der von Ausländern getätigte Umsatz sogar mehr als verdoppelt. Im Blickpunkt standen vor allem Käufer aus den USA sowie aus Irland, die mit dem Kauf der Neumarktgalerie den mit Abstand größten Deal getätigt haben.

Auch die Struktur der Verkäufer zeigt einige Veränderungen zum Vorjahr. Während die Projektentwickler ihre Spitzenposition behaupten konnten (Anteil: fast 34 %), haben insbesondere private Anleger die große Nachfrage als Anlass genommen, ihre Immobilien zu entsprechend hohen Preisen zu veräußern (17 %); sie rangieren auf dem zweiten Platz, gefolgt von den Versicherungen (gut 15 %), was unter anderem am Verkauf der bisherigen Hauptverwaltung des Gerling-Konzerns sowie weiteren Portfolioverkäufen von Versicherungsgesellschaften lag. Deutliche Anteile gewann die öffentliche Hand (Anteil: über 11 %, plus gut 8 Prozentpunkte). Erhebliche Beiträge zum Investitionsvolumen leisteten auch die offenen Fonds (knapp 11 %) und die Eigennutzer (8 %).

Wie 2005 konzentrierte sich das Marktgeschehen im vergangenen Jahr auf Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Büroimmobilien gewannen durch einige großvolumige Transaktionen wieder an Bedeutung und platzierten sich auf Rang eins (Anteil: rund 49 %). Investments in Einzelhandelsimmobilien legten zwar in absoluten Zahlen etwas zu, prozentual nahm der Anteil dieser Objektkategorie jedoch um ganze 25 Prozentpunkte ab (auf knapp 28 %). Die große Zuversicht der Projektentwickler schlägt sich auch in einem deutlich erhöhten Volumen der Entwicklungsgrundstücke nieder (gut 13 %).

Die Investitionen konzentrierten sich auf die Kölner Innenstadt (Anteil am Transaktionsvolumen: über 63 %), gefolgt von den Nebenlagen (rund 21 %) und dem Cityrand (knapp 16 %). Der anhaltende Nachfrageüberhang und das große Interesse ausländischer Investoren am deutschen Markt haben im vergangenen Jahr zu einer leichten Aufwärtsbewegung der Kaufpreise geführt. Wie an anderen Standorten sind auch in Köln die Renditen 2006 leicht gefallen, was sich in höheren Vervielfältigern zeigt.

Perspektiven: Transaktionsvolumen auf Niveau von 2006
„Vor dem Hintergrund einer anhaltend hohen Nachfrage und einer insgesamt positiven Marktstimmung gehen wir davon aus, dass im Jahr 2007 erneut ein ähnlich großes Transaktionsvolumen wie im Vorjahr erreicht werden kann“, prognostiziert Hoppe. „Aufgrund des geringen Potenzials an Grundstücken werden in Köln Abrisse und Refurbishments verstärkt in den Fokus der Projektentwickler rücken. Insbesondere im Bürosegment sind Refurbishments stark gefragt, wobei die Umnutzung zu Wohnungen an Bedeutung gewinnt. Das anhaltend knappe Angebot und die hohe Nachfrage werden auch in diesem Jahr weiter Druck auf die Kaufpreise ausüben, ein weiterer leichter Rückgang der Renditen ist daher nicht ausgeschlossen.“