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Köln: Rekord beim Halbjahresergebnis

Von Januar bis Juni 2006 wurden in Köln 116.000 m² Bürofläche umgesetzt (plus 21%) – das höchste Halbjahresergebnis, das jemals in Köln erzielt wurde. Dies ergibt der “City Report Köln”, den Atisreal Deutschland, bun- desweit führender Berater für Gewerbeimmobilien, Anfang August veröffentlichen wird.

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“Die seit längerem zu beobachtende Aufwärtstendenz des Kölner Büro- markts hält damit unverändert an. Die Stadt hat sich als bedeutender deutscher Bürostandort etabliert”, erklärt Jens Hoppe, Niederlassungsleiter Köln der Atisreal GmbH. Eine Großanmietung der Lufthansa hat mit 17.000 m² das Ergebnis zwar maßgeblich beeinflusst, aber auch ohne diesen Ver- trag hätte der Flächenumsatz noch über dem bereits sehr guten Vorjahres- ergebnis gelegen.

Wieder wurden mehr als die Hälfte der Flächen in den beiden Innenstadt- lagen umgesetzt. Die City hatte wie vor einem Jahr den höchsten Anteil am Flächenumsatz (rund 37 %, 42.300 m²), den zweiten Platz sicherte sich er- neut die Büromarktzone Deutz (fast 20 %, 23.100 m²) . Wie auch an anderen Standorten setzt sich in Köln also der Trend zurück in die Innenstadt fort. Die in den Cityrandlagen am meisten nachgefragte Büromarktzone Ehrenfeld/ Braunsfeld liegt erneut auf Platz drei (rund 13 %, 14.500 m²). Kalk/Mülheim übertrifft mit 11.200 m² (fast 10 %) bereits zum Halbjahr das Jahresergeb- nis 2005.

Die Analyse des Flächenumsatzes nach Größenklassen zeigt erhebliche Unterschiede im Vergleich zum Vorjahr. Die positive Entwicklung des Kölner Büromarkts wird nicht von Einzelereignissen, sondern von einer breiten Nachfragebasis getragen, was auch die erneut gestiegene Anzahl der Vertragsabschlüsse dokumentiert. Durch die Anmietung der Lufthansa entfallen fast 15 Prozent des Ergebnisses auf Verträge mit mehr als 10.000 m². Aber auch die Kategorie zwischen 5.000 und 10.000 m², in der vor einem Jahr keine Flächen umgesetzt worden waren, erreichte in diesem Jahr 9 Prozent. Die Flächen von 2.000 bis 5.000 m² steigerten sich auf knapp 14 Prozent, und auch die Bedeutung des Segments von 200 bis 1.000 m² legte zu (auf rund 41 %).

Dienstleister wie beispielsweise Zeitarbeitsfirmen oder private Bildungs- einrichtungen setzten im ersten Halbjahr 2006 die meisten Flächen um (rund 21 %). Der sehr hohe Vorjahreswert (gut 43 %) lag vor allem an der Großanmietung der KölnMesse GmbH. Auf Platz zwei rangiert die Branche Transport und Verkehr (15 %; vor allem durch die Lufthansa-Anmietung), gefolgt von den Beratungsgesellschaften (über 14 %) sowie Medien und Werbung (11 %).

Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot (Leerstand plus noch ver- fügbare Flächen im Bau) ist im vergangenen Quartal leicht gesunken (um knapp 1 %). Dahinter verbergen sich unterschiedliche Entwicklungen: Während die Flächen im Bau stiegen (um rund 2 % auf 263.000 m²), ent- wickelte sich der Leerstand rückläufig (um etwa 2 % auf 656.000 m²). Auf die von Mietern am meisten nachgefragten Flächen mit moderner Ausstat- tungsqualität entfallen nur noch 26 Prozent des Gesamtleerstands (minus 9 %). Dies ist auch ein Grund für das um etwa 4 Prozent leicht gestiegene Volumen der Projektplanungen. Die aktuelle Leerstandsquote in Köln beträgt 9,4 %. Die Spitzenmiete sank im zweiten Quartal leicht auf 19,60 Euro pro Quadratmeter. Sie wird in der City erzielt. Dass sich hieraus kein Trend für die generelle Mietentwicklung ableiten lässt, zeigt die Tatsache, dass die Höchstmieten in mehreren Büromarktzonen (etwa Porz/Flughafen) leicht zulegen konnten. Die Durchschnittsmieten entwickelten sich etwas aufwärts.

Gute Perspektiven
“Es bestehen realistische Chancen, dass der Flächenumsatz auch in diesem Jahr die 200.000-Quadratmeter-Schwelle erreicht”, so Jens Hoppe. “Die vorliegenden Flächengesuche und die zunehmende Abschlussfreude der Nutzer lassen eine weitere Marktbelebung erwarten. Auch wenn das Gesamtangebot an Büroflächen im laufenden Jahr nur marginal sinken dürfte, werden die modernen, nachgefragten Flächen in guten Lagen etwas knapper. Diese Situation wird sich aufgrund umfangreicher Flächen im Bau ab Mitte nächsten Jahres jedoch wieder ändern.”

Sehr hohes Transaktionsvolumen
In den ersten sechs Monaten 2006 wurden rund 529 Millionen Euro in Gewerbeimmobilien angelegt. Damit erreichte der Kölner Investmentmarkt erstmals eine ähnliche Größenordnung wie Düsseldorf (549 Mio. €). Auf- grund der weiterhin starken Nachfrage, insbesondere von ausländischen Investoren, wird auch im zweiten Halbjahr ein erhebliches Transaktions- volumen erreicht werden.

Der höchste Anteil des gesamten Transaktionsvolumens entfiel auf Immobilien AGs (Anteil: fast 26 %). Ihnen folgen ausländische Fonds und Immobilienunternehmen, die opportunistisch oder an einem Wertzuwachs (added value) orientiert sind (gut 14 %), sowie Versicherungen (rund 14 %), Projektentwickler (knapp 12 %), Spezialfonds (fast 11 %) und geschlossene Fonds (rund 10 %). Wie auch an anderen Standorten waren ausländische Käufer in Köln stark vertreten (Anteil am Transaktionsvolumen: etwa 40 %). Auf Verkäuferseite dominierten die Projektentwickler und privaten Anleger.