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Köln auf Rekordkurs

Mit einem Flächenumsatz von 236.000 Quadratmetern hat der Kölner Büromarkt im Jahr 2005 sein bislang bestes Ergebnis erzielt.

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Der Flächenumsatz von 203.000 Quadratmetern im Jahr 2003 wurde um 21 Prozent übertroffen, was für Köln einen neuen Rekord bedeutet. Das extrem gute Ergebnis verdankt Köln auch einer Großanmietung von RTL im vierten Quartal 2005 (43.000 m²). „Aber auch ohne Berücksichtigung dieses ungewöhnlichen Vertrags bewegt sich der Flächenumsatz seit 2003 stabil um 200.000 Quadratmeter“, so Jens Hoppe, Kölner Niederlassungsleiter der Atisreal GmbH. Im langjährigen Vergleich hat der Büromarkt nach der Jahrtausendwende erheblich höhere Ergebnisse erzielt als in der zweiten Hälfte der 90er Jahre, als sich der Flächenumsatz noch um 100.000 Quadratmeter bewegte. Die Bedeutung des Büromarkts nähert sich damit der Größe der Stadt an.
Die Kölner City festigt mit einem Anteil von rund 66 Prozent am Flächenumsatz ihre starke Stellung als Bürostandort. Erstmals übertrifft das rechtsrheinische Deutz die klassischen Citylagen und schiebt sich mit einem Anteil von 38 Prozent an die Spitze der Büromarktzonen, was nicht zuletzt an drei Großvermietungen im Segment über 10.000 Quadratmeter liegt. Unter den linksrheinisch gelegenen Citylagen zählte der Rheinauhafen mit 28 Prozent zu den bevorzugten Mikrostandorten. Das drittbeste Ergebnis wurde mit gut zehn Prozent in der Zone Ehrenfeld/Braunsfeld erzielt, die damit erneut der beliebteste Standort unter den Cityrandlagen war. Aber auch die Nebenlagen haben erheblich zum guten Gesamtumsatz beigetragen und an Bedeutung gewonnen, etwa Ossendorf/Nippes und Porz/Flughafen.
Die Größenstruktur der Vertragsabschlüsse war ausgeglichen. Großvermietungen mit mehr als 10.000 Quadratmetern Fläche sind mit gut 33 Prozent am stärksten am Ergebnis beteiligt. Der vergleichsweise hohe Anteil der kleineren und mittleren Vertragsabschlüsse unterstreicht noch einmal die Nachfragebelebung. Die in Köln traditionell breite Branchenstruktur der Vermietungen zeigte 2005 eine hohe Konzentration auf wenige Wirtschaftszweige; die Leitbranchen der 90er Jahre übernehmen erneut die Führungsrolle. Unternehmen aus Medien und Werbung erreichen einen Anteil von über 32 Prozent und die Informations- und Kommunikationstechnologien immerhin noch gut 10 Prozent. Dazwischen schiebt sich die Sammelkategorie sonstige Dienstleistungen mit knapp 22 Prozent. Diese drei Branchengruppen sind für knapp zwei Drittel des Gesamtumsatzes verantwortlich. Mit einem guten Ergebnis auf dem vierten Platz folgen die Beratungsgesellschaften (knapp 10 %) sowie die in Köln gut vertretenen Versicherungen (rund 9 %). Das Gesamtergebnis spiegelt die bundesweite Bedeutung Kölns als Medienstandort eindrucksvoll wider.
Flächenangebot spürbar gestiegen, Mietpreise stabil
Trotz der sehr guten Nachfrage hat sich auch im Jahr 2005 das Gesamtangebot an Büroflächen (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) um rund 11 Prozent auf aktuell 727.000 Quadratmeter erhöht. Verantwortlich ist hierfür überwiegend der Anstieg des Leerstands seit dem Jahreswechsel um etwa 45.000 Quadratmeter auf aktuell 651.000 Quadratmeter, der damit einen neuen Höchststand erreicht. Das Ergebnis entspricht einer Leerstandsquote von 9,3 Prozent. Gründe für den Anstieg: Viele großflächige Objekte im Bau wurden fertig gestellt, von denen größere Teile noch nicht vermietet sind. Darüber hinaus wurden im Zuge von Neuanmietungen in größerem Umfang ältere Bestandsflächen freigesetzt. Das Volumen der Flächen im Bau hat sich dagegen im Vergleich zu 2004 um rund 59 Prozent auf 93.000 Quadratmeter reduziert, mit 76.000 Quadratmetern sind davon allerdings mehr verfügbar als im Vorjahr (51.000 m²).
Trotz des weiter gestiegenen Flächenangebots denken Entwickler wieder verstärkt über neue Projekte nach: Die konkreten Planungen haben sich innerhalb eines Jahres deutlich erhöht (von 633.000 auf 768.000 m²). „Hier spiegelt sich das gewachsene Vertrauen der Entwickler und zunehmend auch der Investoren in die stabile Größenordnung des Kölner Büromarktes wider“, erläutert Hoppe. „Da größere zusammenhängende Flächen mit moderner Ausstattung an einigen Standorten knapp werden, bestehen realistische Chancen, dass in diesem Jahr einige Projekte realisiert werden.“ Der 2004 noch deutliche Druck auf die Mietpreise hat sich erheblich verringert; der Höchstmietpreis ist im vergangenen Jahr sogar um gut vier Prozent leicht auf aktuell 19,80 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Insgesamt haben sich die Mietpreise stabilisiert; Spielräume für spürbare Steigerungen zeichnen sich aber für dieses Jahr noch nicht ab.
„Aufgrund der vorliegenden Gesuche, darunter einige große Verträge, ist auch für 2006 von einem Gesamtumsatz über 200.000 Quadratmeter auszugehen“, prognostiziert Hoppe. Damit verfestigt sich die gewachsene Bedeutung des Kölner Büromarktes, der nach und nach zu den großen deutschen Bürostandorten aufschließt. Im Gegensatz zu anderen Städten ist der Abbau des Gesamtangebots an Büroflächen aber noch nicht eingeleitet worden, sodass zumindest in der ersten Jahreshälfte von einem weiterhin hohen und stabilen Flächenangebot auszugehen ist.“

Quelle: Atisreal GmbH
Foto: http://www.photocase.de; http://www.pixelquelle.de