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Kein Sommermärchen auf deutschen Vermietungsmärkten

Abseits der boomenden deutschen Investmentmärkte und der die Schlagzeilen beherrschenden Analysen zu „internationalen Kapitalströmen“ und „Renditekompressionen“, führte der deutsche Bürovermietungsmarkt in den letzten Wochen und Monaten ein eher beschauliches Dasein in der öffentlichen Wahrnehmung. Verwunderlich? Einerseits sicherlich nicht, zeigt es doch sehr deutlich auf, dass die Entwicklung der Immobilie hin zu einem Kapitalmarktprodukt unaufhaltsam ist. Andererseits überrascht es doch, da mittlerweile - nach den opportunistisch agierenden Finanzinvestoren - quasi in einer zweiten Welle mehr und mehr sicherheitsorientierte Investoren ihren Weg nach Deutschland finden. Damit sollten die klassischen, den (zukünftigen) nachhaltigen Wert einer Immobilie beeinflussenden Faktoren wieder verstärkt ins Blickfeld rücken - und insofern auch der Vermietungsmarkt. Dessen Performance erweist sich am Ende des dritten Quartals allerdings als noch durchwachsen: insgesamt mit passabler Leistung, aber ohne zu brillieren.

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Der Blick auf die deutsche Wirtschaft führt zu einer ähnlichen Analyse: auf der einen Seite beurteilen Unternehmen des Dienstleistungssektors ihre aktuelle Lage laut des jüngsten ifo-Geschäftsklimaindex von September als weiterhin sehr zufrieden stellend, andererseits sind ihre zukünftigen Geschäftserwartungen getrübter als noch zu Beginn des Jahres. Die Prognosen für das Bruttoinlandsprodukt pendeln sich für das Gesamtjahr auf einer Rate von 1,9 bis 2,2 % ein. 2007 wird in den Listen mit einem Wirtschaftswachstum von nur noch 1,1 % geführt. Aber wer weiß das schon so genau. Auch 2006 startete mit ähnlich bescheidenen Wachstumsaussichten.

Keine Überraschung für die Finanzmärkte ist die jüngste Erhöhung des Leitzinses durch die Europäische Zentralbank (EZB), der vierten seit Dezember 2005. Die weitere Stabilisierung der europäischen Wirtschaft und die damit verbundenen Inflationstendenzen haben die EZB zu dieser Erhöhung um 25 Basispunkte auf 3,25 % veranlasst. Da die mittelfristigen Prognosen für die Inflation weiterhin bei über 2 % liegen (trotz der aktuell sinkenden Teuerungsrate aufgrund rückläufiger Ölpreise), wird mit einer weiteren Anhebung des Leitzinses im Dezember auf dann 3,5 % gerechnet.

Für das Kapitalmarktprodukt Immobilie bedeutet die erneute Zinserhöhung einen relativen Bedeutungsverlust gegenüber anderen Anlageklassen, schließt sich doch das Fenster zwischen den Kosten der Fremdfinanzierung und der Rendite für Gewerbeimmobilien immer weiter. Auf der anderen Seite belebt die derzeit noch robuste Geschäftslage der Unternehmen die Nachfrage insbesondere nach Büroimmobilien und erhöht die Attraktivität einer Immobilieninvestition für mehr sicherheitsorientierte Anlegergruppen.

Tatsächlich hat der Büroflächenumsatz in den fünf Hochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg und München im Laufe des 3. Quartals leicht an Schwung gewonnen und summierte sich (kumuliert von Januar bis September über alle fünf Städte) auf insgesamt 1,61 Mio. Quadratmeter. Das Minus gegenüber dem Vorjahresquartal betrug damit „nur“ noch 9 %, nachdem zum Halbjahr noch ein Minus von 16 % zu Buche geschlagen hatte. Die Anfang Juli prognostizierten großvolumigen Abschlüsse sind zum Teil realisiert worden. Allein in Frankfurt/M. wurden im 3. Quartal 20 % mehr Umsatzvolumen registriert als in den vorangegangenen beiden Quartalen zusammen. Drei Verträge mit Volumina im fünfstelligen Quadratmeterbereich sorgten für Aufatmen in der Mainmetropole. Die zwischen Januar und Ende September erzielten 335.000 m² liegen zwar immer noch um ca. 15 % unter dem vergleichbaren Vorjahreswert, dennoch hat Frankfurt/M. den zweiten Platz in der Städterangfolge wieder zurück erobern können. Den höchsten Umsatz in den vergangenen neun Monaten zeigte wieder München. Mit knapp 460.000 m² reichte das Umsatzergebnis fast an das Vorjahresresultat heran. In Berlin konnte - wie zu erwarten - das 2005er Ergebnis, das im Besonderen durch großflächige Anmietungen der Bundesagenturen getragen worden war, nicht wiederholt werden. Die 283.000 m² vermieteten oder an Eigennutzer verkauften Flächen bedeuten im Einjahresvergleich einen Rückgang um 28 %. Fehlende Umsätze von Behörden lassen sich in der Bundeshauptstadt immer noch nicht adäquat durch eine andere Branche ersetzen.

Weiter auf ansteigenden Pfaden bewegt sich das Düsseldorfer Vermietungsgeschehen. Das Plus von 20 % auf aktuell 220.000 m² (Januar bis September) ist in erster Linie auf einige größere Anmietungen aus dem Bereich Verlagswesen/Medien zurückzuführen.

Die nördlichste Immobilienhochburg Hamburg bleibt relativ stabil auf hohem Niveau. Ca. 313.000 m² führen auch hier zu einem leichten Rückgang (- 7 %).

Insgesamt darf in 2006 mit rund 2,2 Mio. Quadratmeter ein Umsatzergebnis erwartet werden, das dem Durchschnitt der vergangenen 10 Jahre entspricht.

Von der Angebotsseite kommen weiterhin Entspannungssignale, insbesondere aus dem Bereich der Neubauvolumina. Im Dreivierteljahresvergleich wurden 2006 in allen fünf Hochburgen zusammen 37 % weniger Flächen fertig gestellt als im Vorjahr (- 249.000 m²). Die meisten Neubauflächen in den vergangenen neun Monaten entfielen auf Frankfurt/M. (122.000 m²). Aber auch in der hessischen Immobilienhochburg war der Trend eindeutig: minus 31 % im Jahresvergleich. Extrem rückläufig erwiesen sich die Fertigstellungen in München: 2004 noch bei 580.000 m², wurden bis Ende September des laufenden Jahres lediglich 21.000 m² bezugsfertig, im Einjahresvergleich noch einmal 88 % weniger. Lediglich in Düsseldorf steht mit 9 % ein leichtes Plus in der Fertigstellungsstatistik. Hier wurden von Januar bis September mehr als 93.000 m² errichtet, genau so viele wie in dem doppelt so großen Büromarkt der Hauptstadt Berlin.

Auch für die letzten drei Monate sind in den fünf Immobilienhochburgen keine weiteren großen Volumina zu erwarten. Die Flächen in spekulativen Projekten, in denen noch Flächen angemietet werden können, summieren sich auf insgesamt 70.000 m², davon entfallen allein auf Berlin rund 34 % (24.000 m²). Das für potentielle Mieter zur Verfügung stehende Neubau-Angebot reduziert sich also weiter, doch wie sieht es aktuell bei den noch freien Flächen in Bestandsobjekten aus?

Ein Indikator für die insgesamt leichte Entspannung auf den Büro-Immobilienmärkten sind auch die Untermietflächen, deren Volumina auf breiter Front zurückgegangen sind. Fast 250.000 m² (minus 30 %) wurden in den vergangenen 12 Monaten entweder vermietet oder vom Markt genommen. Die Unternehmen benötigen im zunehmendem Maß wieder Flächenreserven. Auf diese Art und Weise reduzieren sich derzeit überwiegend die Leerstände, ohne dass parallel dazu auch die Nachfrage steigt. Selbst in Frankfurt/M., der Hochburg der Untermietflächen, liegt die aktuelle Untermietflächenquote bei nur noch 2,5 %, in allen anderen Städten bewegt sie sich bei teilweise deutlich unter 1 %.

Als Resultat der sich stabilisierenden Nachfrage und des zurückgehenden Neubauvolumens hat sich der Leerstand insgesamt (also klassischer Leerstand + Untermietflächen) weiter konsolidiert. Im Einjahresvergleich sank das über alle fünf Städte kumulierte Volumen zum Ende des 3. Quartals auf 7,5 Mio. Quadratmeter - ein Minus von fast 3 % bzw. gut 200.000 m². Ebenso wie beim Umsatz fallen auch beim Leerstand deutliche regionale Unterschiede ins Auge: während in München der Leerstand in den letzten 12 Monaten um mehr als 12 % nachgegeben hat und die Quote auf 9,5 % gedrückt werden konnte, stieg das Leerstandsvolumen in Berlin um 3 %, die Quote erhöhte sich auf 10,4 %. Leichte Rückgänge konnten auch in Düsseldorf und Frankfurt/M. (jeweils minus 2 %) registriert werden, wenngleich die Leerstandsquoten weiterhin die höchsten unter den fünf Städten sind mit 12,4 % in Düsseldorf und 17 % in Frankfurt/M. Immerhin: in der Bankenmetropole hat endlich auch der lang ersehnte Leerstandsrückgang eingesetzt. Hamburg bleibt mit 7,9 % die Stadt mit der niedrigsten Quote.

Die Entwicklung der Spitzenmieten spiegelt als Resultat des aktuellen Büromarktzyklus die Angebots-/Nachfragerelation sehr gut wider. Große Mietpreissprünge sind wegen des reichhaltigen Flächenfundus, aus dem potentielle Mieter schöpfen können, nicht drin. Dennoch ist eine leichte Aufwärtsbewegung unverkennbar, am deutlichsten in Hamburg, wo die Spitzenmiete seit Herbst 2005 immerhin um 7,5 % auf 21,50 Euro/m²/Monat zugelegt hat und München mit einem Plus von knapp 4 % (auf 28,50 Euro/m²/Monat). In beiden Städten war auch über das 3. Quartal jeweils ein leichtes Plus von um die 2 % zu beobachten. In Düsseldorf hat sich das sehr erfreuliche Umsatzvolumen noch nicht in einem Mietpreiswachstum niedergeschlagen. Bei einer weiteren Stabilisierung der Anmietungen im höherpreisigen Segment, eine Beobachtung aus dem 3. Quartal, ist kurzfristig auch für die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt von einem Anziehen der Spitzenmiete auszugehen. Unbeweglich zeigen sich die Mietpreise nach wie vor und auch noch bis Ende des Jahres in Berlin. Die Hauptstadt hinkt insofern den anderen Städten hinterher. Angesichts der verhaltenen Nachfrage und des noch immer nicht sinkenden Leerstandes bleibt wenig Spielraum für Mietsteigerungsphantasien. Zumindest aber hat sich die Spitzenmiete in den letzten 12 Monaten nicht verändert und verharrt bei 20,50 Euro/m²/Monat. In Frankfurt/M. zog die Spitzenmiete bereits zum Halbjahr an. Die positive Umsatz- und Leerstandsentwicklung im 3. Quartal wurde im Juli quasi schon eingepreist. Die im 3. Quartal zu erzielenden 33,00 Euro/m²/Monat bedeuten im Einjahresvergleich immerhin eine Steigerung um gut 3 %.

Für das letzte Quartal im laufenden Jahr und 2007 darf von einer nachhaltigen Konsolidierung der Vermietungsmärkte ausgegangen werden mit einem insgesamt an Dynamik zulegenden Leerstandsrückgang und einem weiter anziehenden Umsatzvolumen in Verbindung mit einer Steigerung auch bei den Mietpreisen.