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Kaum Bewegung an den Big-Six-Logistikstandorten

Das Transaktionsvolumen in deutsche Logistik– und Light-Industrial-Immobilien ist gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum um 12 % gestiegen und beläuft sich im 1. Quartal bundesweit auf 335 Mio. Euro. Auch der 2010 zum Jahresanfang erzielte Gesamtumsatz konnte noch leicht übertroffen werden. Zu erwähnen ist allerdings, dass gut 62 % des Ergebnisses auf Portfoliodeals entfallen und lediglich knapp 38 % auf Einzelverkäufe. Die Portfolioabschlüsse werden dabei durch einen Großdeal, den Kauf mehrerer Objekte von Prologis durch den Fonds Curzon Capital Partners III für über 130 Mio. Euro, dominiert [Tristan Capital kauft Prologis-Logistikportfolio für 137 Mio. Euro]. Somit sind rund 41 % des Investitionsvolumens auf nur eine Transaktion zurückzuführen. Bezogen auf den Gesamtumsatz mit gewerblichen Immobilien liegen Logistikobjekte mit gut 6 % (Vorjahr: 5 %) hinter Büro- und Einzelhandelsimmobilien auf dem dritten Platz.

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Bislang kaum Umsatz an den großen Standorten
Anders stellt sich das Bild in den großen deutschen Städten dar. In den Marktgebieten der sogenannten Big-Six-Standorte, ergänzt um die zunehmend an Bedeutung gewinnende Logistikregion Leipzig, wurde in den ersten drei Monaten 2012 lediglich knapp 26 Mio. Euro Investmentumsatz mit Logistikimmobilien registriert. Gegenüber dem 1. Quartal 2011 entspricht dies einem deutlichen Rückgang um gut 83 %. An den Standorten Berlin, Frankfurt und München konnte bisher noch überhaupt kein Umsatz erfasst werden, wofür allerdings nicht eine mangelnde Nachfrage, sondern das kaum vorhandene Angebot verantwortlich ist. Lediglich in Hamburg konnte mit knapp 14 Mio. Euro ein Resultat im zweistelligen Millionenbereich erzielt werden.

Logistik-Investments im 1. Quartal (in Mio. Euro)
2011 2012
Berlin34,50,0
Düsseldorf 0,02,6
Frankfurt0,00,0
Hamburg 55,113,7
Köln44,06,9
Leipzig 5,82,3
München13,80,0


Relativ homogene Größenverteilung
Mit einem Anteil von knapp 41 % am gesamten Transaktionsvolumen liegt die Größenklasse über 50 Mio. Euro klar an der Spitze. Dahinter verbirgt sich allerdings ausschließlich der Portfolioverkauf an einen Fonds von Curzon Capital Partners. Auf Rang zwei folgt die Kategorie zwischen 25 und 50 Mio. Euro, auf die knapp 31 % entfallen. Mit Abstand am meisten Deals wurden in den beiden kleineren Klassen von 10 bis 25 Mio. Euro und unter 10 Mio. Euro registriert, auch wenn sich ihr Anteil am Gesamtumsatz jeweils nur auf gut 14 % beläuft. Insgesamt ist damit eine vergleichsweise homogene Verteilung zu beobachten.

Spezialfonds führen Investorenliste an
Klar dominiert wurde das bisherige Marktgeschehen von den Spezialfonds, die mit einem Anteil von 58 % am Investmentumsatz die Rangliste der Investoren uneingeschränkt anführen. Auf dem zweiten Platz mit immerhin 31 % folgen Corporates, die sich neue Standorte gesichert oder bestehende erweitert haben. Hierzu gehören auch Handelsunternehmen, wie beispielsweise Edeka Südwest, die drei in der Nähe von Heilbronn gelegene Logistikobjekte erworben haben und selbst nutzen. Kleinere Anteile des Transaktionsvolumens entfielen darüber hinaus auf private Anleger (5 %) sowie Immobilien AGs (4 %).



Ausländische Investoren knapp in Führung
Anders als bei den meisten anderen Assetklassen liegen bei Logistik- Investments ausländische Investoren mit einem Anteil von 52,5 % knapp vor deutschen Anlegern, die auf 47,5 % kommen. Auch dieses Ergebnis wird natürlich stark durch den großen Portfolioverkauf bestimmt, auf den der überwiegende Teil des durch ausländische Investoren angelegten Volumens entfällt. Demzufolge stellen europäische Anleger mit 49,5 % auch den Löwenanteil der ausländischen Investments. Mit rund 3 % waren darüber hinaus asiatische Investoren am Gesamtumsatz beteiligt.




Spitzenrenditen unverändert
Die Spitzenrenditen sind in den ersten drei Monaten des Jahres 2012 stabil geblieben. Spitzenreiter ist nach wie vor Frankfurt mit einer Netto-Anfangsrendite von 6,5 %. Auf den weiteren Plätzen folgen Hamburg und München mit aktuell 6,6 %. Jeweils 6,8 % werden in Düsseldorf und Köln registriert, die damit knapp vor Berlin mit 6,85 % rangieren. Der günstigste der großen deutschen Logistikstandorte bleibt weiterhin Leipzig, wo die Netto- Anfangsrendite bei 7,1 % liegt. Die durchschnittliche Spitzenrendite an den großen Standorten liegt bei 6,75 % und damit knapp unter ihrem Mittelwert der letzten sieben Jahre. Vergleicht man sie allerdings mit dem entsprechenden Wert von 2007, dem Höhepunkt der Boomjahre auf den Investmentmärkten, beträgt der Abstand immer noch 25 Basispunkte. Von überhöhten Kaufpreisniveaus im absoluten Top-Segment kann vor diesem Hintergrund nicht gesprochen werden.

Angebot bestimmt die weitere Entwicklung
Da sich die Position Deutschlands als sicherer Investitionsstandort im Zusammenhang mit der noch nicht vollständig gelösten Finanz- und Währungskrise eher noch verfestigen dürfte, bestehen auch gute Chancen für Logistik-Investments. Dies gilt vor allem, da renditestarke und trotzdem sichere Anlagen von Investoren intensiv nachgefragt werden. Deshalb spricht vieles für ein weiterhin großes Anlegerinteresse und leicht steigende Umsätze im Jahr 2012. Ob dies allerdings auch wirklich so eintrifft, wird insbesondere von einem ausreichenden Angebot abhängen.