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Jones Lang LaSalle: Benchmarking System für nachhaltige Immobilien

Als erstes Beratungsunternehmen in Deutschland stellt Jones Lang LaSalle ein umfassendes Benchmarking System für die Analyse und Optimierung der Nachhaltigkeitsqualität von Büroimmobilien und Shopping Centern vor. Damit erhalten Immobilienmanager in Deutschland erstmals ein Instrument, mit dessen Hilfe sie die einzelnen Faktoren der Nachhaltigkeitsqualität ihrer Immobilien differenziert messen, vergleichen und entwickeln können. Das System ist eine deutsche Adaption des in Großbritannien seit 2001 erfolgreich im Markt befindlichen Benchmarking Systems der Jones Lang LaSalle Tochter Upstream, in dem bereits über 2.000 Immobilien erfasst sind.

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Die Diskussion um Energieeffizienz und Nachhaltigkeit hat die Immobilienbranche in den letzten Jahren weltweit in Atem gehalten. Inzwischen stellen sowohl die wichtigsten internationalen Nutzer gewerblicher Mietflächen als auch erste Investoren ihr Nachfrageverhalten nach Immobilien konsequent um und fragen verstärkt solche Immobilien nach, die über eine ausgewiesene Qualität in Sachen Energieeffizienz und Nachhaltigkeit verfügen. Beispiele für diesen Paradigmenwechsel liefern international z.B. die Headquarterentscheidungen namhafter Unternehmen wie IBM, Bank of Amerika, Accenture und viele andere. Aktuell hat in Deutschland als prominentestes Beispiel die Deutsche Bank mit der Sanierung ihrer Türme in Frankfurt auf sich aufmerksam gemacht. Kaum ein Global Player leistet es sich heute noch, Großflächen anzumieten, die diesem Standard nicht genügen. Im Zuge dieser Entwicklung werden Energieeffizienz und Nachhaltigkeit zu wichtigen Treibern für die Performance von Einzelobjekten und Portfolien und damit zur Zielgröße eines rendite- und risikoorientierten Immobilienmanagements.

Auch deutsche Investoren erkennen zunehmend diesen Handlungsbedarf. Die bestehenden Management-Informationssysteme sind jedoch nicht geeignet, dieses Thema zu adressieren. Daher ist auch kaum ein Investor in Deutschland heute in der Lage, fundierte Aussagen über die Nachhaltigkeitsqualität seiner Investments zu treffen. Mithin fehlt es an der Grundlage dafür, differenzierte Ziele zu formulieren und deren Erreichung zu messen. Die viel diskutierten Nachhaltigkeitszertifikate wie LEED, BREEAM oder das künftige Deutsche Zertifikat des DGNB können hier nur bedingt Abhilfe schaffen. Sie weisen eine aggregierte Gesamtnote zu einem Zeitpunkt aus und erfüllen damit in erster Linie eine Kennzeichnungsfunktion ähnlich einem Bio-Siegel für Lebensmittel. Aus ihnen können nur sehr pauschalisierte Strategien entwickelt werden, wie z.B. Vorgaben für einen bestimmten Anteil „Gold“ zertifizierter Immobilien im Portfolio. Das jetzt von Jones Lang LaSalle vorgestellte Benchmarking System umgeht diese funktionsbedingten Defizite. Es liefert Analysen zu Einzelaspekten der Nachhaltigkeit (z.B. CO2 Emission, ÖPNV-Anbindung oder Merkmale des laufenden Property Managements) und vergleicht deren Entwicklung im Zeitablauf. Es ermöglicht Rankings innerhalb des eigenen Portfolios sowie den Vergleich mit externen Clustern. Damit werden Risiken und Chancen transparent gemacht, Ziele können formuliert und Erfolg gemessen werden. Wo stehen die eigenen Immobilien? Holen sie auf, bauen sie ihren Vorsprung aus oder fallen sie zurück? Die Antworten auf diese Fragen helfen, Ziele zu priorisieren, vorbildliche Arbeitsweisen zu identifizierten und im Unternehmen zu verbreiten. Darüber hinaus liefert das Benchmarking die erforderlichen Daten zur Unterstützung des eigenen CSR Berichtswesens bei Fragen der sozialen und der Umweltperformance des Unternehmens. Dazu bezieht sich das Jones Lang LaSalle Benchmarking auf Definitionen internationaler Standards wie die Global Reporting Initiative oder das Carbon Disclosure Project.

Das Jones Lang LaSalle Benchmarking basiert auf einer Internetplattform, die eine dezentrale Eingabe durch die Property Manager erlaubt. Der Aufwand liegt je nach Datenlage bei der Ersterfassung bei rd. 3-4 Stunden pro Objekt und reduziert sich in den Folgejahren auf rd. eine Stunde.

Die im Benchmarking erfassten Merkmale sind dabei durchaus auch traditionelle Qualitätsmerkmale von Immobilien, die schon immer eine wichtige Rolle bei erfolgreichen Immobilieninvestments spielten, im Zusammenhang mit der Klima und Nachhaltigkeitsdiskussion jedoch eine neue Brisanz erfahren. So hat z.B. die ÖPNV-Anbindung für ein Shopping Center schon immer eine wichtige Bedeutung gehabt, bei Spritpreisen jenseits der 1,50 Euro/l kann sie jedoch über Erfolg und Misserfolg entscheiden, wenn die privaten Konsumenten immer häufiger auf den eigenen Wagen verzichten. Oder das Thema Flächeneffizienz von Büroimmobilien, das für Großkonzerne als Mieter nicht nur eine Kostendimension hat, sondern ihnen auch hilft, ihre CO2-Emission pro Mitarbeiter zu minimieren. Immerhin gut die Hälfte der europäischen Großunternehmen hat sich inzwischen öffentlich zu CO2-Reduktionszielen verpflichtet und lässt sich auch an der Erreichung dieser Ziele messen.