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JLL rechnet 2015 mit vermehrten Käufen deutscher Shopping Center

Im Jahr 2014 wurden insgesamt rund 8,6 Mrd. Euro in Käufe deutscher Handelsimmobilien investiert. Hiervon entfielen rund 2,0 Mrd. Euro auf Shopping Center. Während das gesamte Retail-Transaktionsvolumen damit gegenüber 2013 um rund sechs Prozent stieg, fielen die Investitionen in Shopping Center rund 29 Prozent niedriger aus als ein Jahr zuvor. Dies geht aus dem neuen Shopping Center Investmentreport von JLL hervor.

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„Der gegenüber dem Gesamtmarkt gegenläufige Trend ist nicht auf eine mangelnde Nachfrage nach Shopping Centern als Anlageklasse zurückzuführen. Es ist lediglich ein deutlicher Mangel an geeigneten Investmentprodukten festzustellen. Insbesondere makellose und großvolumige Objekte wurden 2014 nur selten angeboten. Darüber hinaus gab es einen deutlichen Rückgang an gehandelten Shopping-Center-Portfolios. Der Anteil solcher Portfoliotransaktionen ging im Jahresvergleich von 26 auf nur noch 16 Prozent zurück“, so Jörg Ritter, Mitglied im deutschen Management Board von JLL und dort für Retail verantwortlich.

Top-5-Transaktionen 2014 nach Investmentvolumen
Objekt/Portfolio Stadt Verkäufer Käufer Größe m² Mio. € Baujahr
CentrO (Anteil 50 %) Oberhausen Stadium Group Unibail-Rodamco 232.000 ca. 535 1996
mfi-Anteile deutschlandweit Perella Weinberg Unibail-Rodamco n.v. ca. 320 n.v.
Kö-Galerie Düsseldorf Blackstone-Fonds/ECE Allianz Real Estate 53.500 vertraulich 1986
MONA München Salvis/OFB Projektentw. KGAL 20.800 ca. 100 2014
EKZ Petersbogen Leipzig AMEC Developments Even Capital 24.000 ca. 80 2001


Auch die Durchschnittsgröße der Transaktionen hat sich im Vergleich zum Vorjahr von rund 92 auf 75 Mio. Euro verringert. Dies macht laut JLL deutlich, dass die Investoren aufgrund des Mangels an herausragenden Objekten vermehrt bereit sind, Produkte mit leichten Mängeln und in schwächeren Lagen zu erwerben.

Während das Jahr 2013 noch überwiegend von deutschen Investoren geprägt war, stieg der Anteil ausländischer Käufer 2014 von 38 auf 63 Prozent des Transaktionsvolumens. Insbesondere bei „Trophy-Immobilien“ ist ein weltweites Interesse zu beobachten. Besonders französische Investoren waren 2014 aktiv und standen für fast zwei Drittel des Ankaufsvolumens ausländischer Investoren. Die zweitstärkste ausländische Investorengruppe mit einem Anteil von einem Fünftel stammt laut JLL aus Großbritannien.

Bei der Analyse von Käufern und Verkäufern zeigt sich, dass Immobilien-AGs / REITs die Käuferseite mit einem Volumenanteil von 45 Prozent und einem Investitionsvolumen von über 900 Mio. Euro dominierten. Die Gruppe der Asset / Fonds Manager repräsentierte rund ein Fünftel des gesamten Transaktionsvolumens. Allerdings war diese Gruppe auch auf der Verkäuferseite sehr aktiv. Mit einem Verkaufsvolumen von knapp 1,5 Mrd. Euro kam sie dort auf einen Anteil von fast drei Vierteln. Mit einigem Abstand folgten Versicherungen mit rund 14 Prozent. In der Netto-Betrachtung haben die Immobilien-AGs / REITs mit einem Saldo von rund 900 Mio. Euro auf Jahressicht am meisten Immobilienvermögen in Shopping Centern aufgebaut. Den größten Nettoabbau vollzog die Gruppe der Asset/Fonds Manager mit einem negativen Saldo von 1,1 Mrd. Euro.

Der große Nachfrageüberhang, insbesondere bei Spitzenprodukten und großvolumigen Objekten, hat im Jahresverlauf 2014 zu einem weiteren Preisanstieg geführt. Die Spitzenrendite für Shopping Center gab seit Jahresende 2013 insgesamt um 20 Basispunkte nach. Aktuell werden für Spitzenobjekte mit Core-Qualitäten Renditen von 4,50 Prozent erzielt.

„Wie 2007 befindet sich die Spitzenrendite aktuell auf einem sehr niedrigen Niveau. Im Unterschied zu damals stellt sich die heutige Situation allerdings grundlegend anders dar. Durch das aktuelle Niedrigzinsniveau bestehen vielfach deutlich günstigere Finanzierungsmöglichkeiten. Dies dürfte bei einem unveränderten Zinsumfeld 2015 zu einer Belebung des Transaktionsgeschäftes beitragen. Aufgrund der hohen Nachfrage können mittlerweile auch wieder kompetitive Bieterprozesse strukturiert werden, die in den vergangenen Jahren fast gänzlich von der Bildfläche verschwunden waren. Darüber hinaus sind viele Investoren vermehrt bereit, aus Mangel an verfügbaren Produkten ihr Risikospektrum zu erweitern“, so Ritter.

Während das Jahr 2014 nicht die tatsächliche Investorennachfrage widerspiegelte, erwartet Jörg Ritter für 2015 folgendes Szenario: „Aufgrund der zunehmenden Risikobereitschaft der Investoren sollten auch Shopping Center abseits der Core-Kriterien verstärkt in den Fokus rücken. Insgesamt rechnen wir deshalb mit einem Anstieg des Transaktionsvolumens. Bereits jetzt zeichnen sich einige größere Transaktionen ab, deren Abschlüsse teilweise noch im ersten Quartal erwartet werden. Darüber hinaus werden im ersten Halbjahr mehrere Shopping Center im dreistelligen Millionenbereich in die Vermarktung gehen.“