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Zinshäuser in Jena, Weimar und Erfurt

Jena: Starker Preisanstieg bei Anlageimmobilien

Die Landeshauptstadt Erfurt, die Kulturstadt Weimar und der Hochtechnologiestandort Jena bilden den wirtschaftlichen Kernraum der Region Thüringen mit mehr als 400.000 Einwohnern. Ein vielfältiges Arbeitsplatzangebot sowie ein attraktives Wohnumfeld mit einem abwechslungsreichen Kultur- und Freizeitangebot lassen die Bevölkerungszahl seit Jahren leicht steigen. Insbesondere der weiter anhaltende Zuzug in die Städte sorgt für eine langfristig stabile Wohnraumnachfrage. Im Jahr 2014 sind alleine in Erfurt 1.385 Personen mehr zu- als fortgezogen. Der Durchschnittspreis für Wohn- und Geschäftshäuser* in der Universitätsstadt Jena zum Beispiel ist 2014 im Vergleich zum Vorjahr auffällig stark auf rund 965.000 Euro (2013: 592.600 Euro) gestiegen. Hintergrund ist nicht nur der allgemeine Preisanstieg, sondern vor allem der Handel mit überwiegend großvolumigen Objekten in den guten und sehr guten Lagen. Dies geht aus dem aktuellen Marktbericht von Engel & Völkers Commercial hervor.

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Bundesweit gefragtes Investitionsziel
Der Markt für Anlageimmobilien in Thüringen, speziell in Erfurt, ist ein bundesweit gefragtes Investitionsziel. Ferner zeigt sich die Region sehr investorenfreundlich, da es beispielsweise kein Umwandlungsverbot für die Aufteilung von Miet- in Eigentumswohnungen gibt. Zudem gilt bei einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung lediglich eine Sperrfrist von drei Jahren – in anderen Bundesländern beträgt diese Frist sogar bis zu zehn Jahre.

In allen drei Städten stoßen Käufer auf eine Auswahl an verfügbaren Immobilien. Gesucht werden überwiegend Wohn- und Geschäftshäuser bzw. Mehrfamilienhäuser mit einem Wert um 500.000 Euro. Im Vergleich zum Vorjahr sind vermehrt Erstkäufer aktiv, die mit dem Immobilienerwerb vorrangig das Ziel der Altersabsicherung verfolgen. Erfahrene Bestandshalter aus der Region und auch aus den alten Bundesländern investieren in der Regel bis zu 1,2 Mio. Euro für ein Anlageobjekt, wobei Käufer aus Westdeutschland teilweise höhere Kaufpreise akzeptieren. Die Eigentümer sind sich der hohen Nachfrage nach Objekten auch aufgrund des Anlagedrucks seitens der Investoren bewusst und rufen demzufolge im Vergleich zum Vorjahr deutlich höhere Preise auf. Gegenwärtig liegen die Faktoren in der Spitze beim 19,8-Fachen der Jahresnettokaltmiete (2014: Faktor bis 17,2).

Aufgrund der positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen werden langfristig steigende Mieten prognostiziert, was zu einer zunehmenden Akzeptanz der gestiegenen Kaufpreise geführt hat. Bereits jetzt haben Investoren oftmals die Möglichkeit, die Rendite der Objekte durch eine Anpassung der Bestandsmieten auf das aktuelle Mietniveau zu optimieren.

Zunehmende Preisdynamik in Erfurt
In Erfurt wird sowohl bei den Kaufpreisen als auch den Mieten in allen Lagen eine zunehmende Preisdynamik registriert. So erreichen die Mieten in der Spitze bis zu 9,90 Euro/m² und die Faktoren bewegen sich in einer Spanne zwischen 13,0 und 19,5. Aufgrund der hohen Nachfrage haben auch unsanierte Objekte eine überdurchschnittliche Preissteigerung erfahren. Das durchschnittliche Objektvolumen pro Transaktion betrug in 2014 annähernd 542.000 Euro. Ein gewisser Anteil an liquiden Investoren kauft die Objekte ohne Fremdkapital. Überwiegend sind die Käufer renditeorientiert und kommen aus den alten Bundesländern.

In den einfachen und mittleren Lagen, wie beispielsweise Johannesvorstadt oder Ilversgehofen, werden diese renditeorientierten Anleger aufgrund des guten Objektangebots und des soliden Preis-Leistungs-Verhältnises häufig fündig. Das bei Investoren bisher relativ unbekannte ehemalige Arbeiterviertel Ilversgehofen liegt nördlich der Innenstadt und ist durch eine durchmischte gründerzeitliche Bebauung geprägt. Der in den vergangenen Jahren steigende Sanierungsgrad sowie fortlaufende städtische Entwicklungsmaßnahmen führen zu einer stetigen Aufwertung des Stadtviertels. Und auch aufgrund der Nähe zur Altstadt wird sich diese Lage weiter positiv entwickeln. Insgesamt werden die Mieten langfristig verhältnismäßig stärker in den einfachen und mittleren Lagen ansteigen, da die guten und sehr guten Lagen bereits ein hohes Niveau erreicht hat.