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IVG: Gesamtleistung sinkt um 11,8 Prozent im ersten Halbjahr

Belastungen aus der Bewertung von Immobilien haben im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2008 zu einer Verringerung der Gesamtleistung und rückläufigen Ergebnissen geführt. Die Gesamtleistung des Konzerns sank im Vergleich zum Corjahreszeitraum um 11,8 % von 525,2 Mio. Euro auf 463,2 Mio. Euro. Das EBIT ging gegenüber dem ersten Halbjahr 2007 um 53,4 % von 322,4 Mio. Euro auf 150,2 Mio. Euro zurück. Das bereinigte EBIT (sog. EBIT adjusted) reduzierte sich um 50,7 % von 306,4 Mio. Euro auf 151,1 Mio. Euro. Der NAV, der Nettovermögenswert, sank gegenüber dem Stichtag 31.12.2007 im ersten Halbjahr 2008 um 4,9 % von 29,03 Euro auf 27,62 Euro je IVG-Aktie.

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Hauptursache für diese Entwicklung ist ein Rückgang der Bewertung des Immobilienportfolios, der zwar nicht zahlungswirksam ist, aber als „unrealisierte Marktwertänderungen“ Gesamtleistung und Ergebnisse schmälert. Diese unrealisierten Marktwertänderungen im Immobilienportfolio gingen im Vergleich zum ersten Halbjahr 2007 um 311,1 Mio. Euro zurück und spiegeln die negative Entwicklung der Immobilienmärkte wider.

Wolfhard Leichnitz, Vorstandsvorsitzender der IVG: „Die IVG hat sich im ersten Halbjahr operativ gut entwickelt. So konnte zum Beispiel unser Geschäftsbereich IVG Development sieben Projekte sehr erfolgreich veräußern. In unserem Immobilienportfolio ist es uns gelungen, in der like-for-like-Betrachtung die Mieten weiter zu erhöhen und den Leerstand abzubauen. Der Ausbau unserer Kavernenanlage läuft auf Hochtouren, so konnten im ersten Halbjahr drei umgerüstete Kavernen an die Mieter übergeben werden. Der gute Geschäftsverlauf spiegelt sich jedoch in unseren Geschäftszahlen nicht wider. Der marktbedingte Rückgang in der Bewertung des Immobilienportfolios - der nicht zahlungswirksam ist – führt vielmehr in diesem Halbjahr zu rückläufigen finanziellen Kennzahlen. In einer solchen Phase ist es wichtig, die Performance des Unternehmens in allen Bereichen weiter zu steigern. Daher hat die Umsetzung unseres Kostensenkungsprogramms höchste Priorität. Mit verschiedenen Maßnahmen werden wir die beeinflussbaren Kosten um rund 10 % reduzieren und damit jährlich 30 Mio. Euro einsparen. Ein weiterer wichtiger Schritt ist der Abschluss des laufenden Kavernentransaktionsprozesses. Eine Entscheidung dazu treffen wir im September. Darüber hinaus konzentrieren wir uns auf den Abbau unserer Gesamtverschuldung. Die Kavernentransaktion und Objektverkäufe im Bereich IVG Investment werden zu einer Verbesserung unserer Bilanzstruktur führen.

Nach aktueller Einschätzung wird das Konzernergebnis zwischen 50 und 60 Mio. Euro betragen und damit 40 Mio. Euro geringer ausfallen als bisher erwartet. Damit werden die deutlichen Belastungen aus den negativen unrealisierten Marktwertänderungen im zweiten Quartal zum Teil kompensiert. Erträge aus der geplanten Kavernentransaktion und weitere Marktwertänderungen in unserem Immobilienportfolio sind bei der Prognose nicht berücksichtigt.“

IVG Investment
In den ersten sechs Monaten des laufenden Geschäftsjahres lag die Gesamtleistung des Geschäftsbereichs IVG Investment bei 35,5 Mio. Euro. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (273,8 Mio. Euro) ist das ein Rückgang von 87,0 %. Wie bereits im ersten Quartal wurde die Entwicklung von zwei gegenläufigen Effekten maßgeblich beeinflusst: steigende Nettomieten und negative unrealisierte Marktwertänderungen.

Zugänge von Portfolien (u.a. Allianz, Pegasus, Alster, Düsseldorf Plus) sowie Einzelerwerbe in Deutschland und Paris führten im Vergleich zum ersten Halbjahr 2007 zu einem Anstieg der Nettomieten um 57,5 % von 103,3 Mio. Euro auf 162,7 Mio. Euro. Durch größere Neuvermietungen in Paris und Berlin ergibt sich auch bei einer like-for-like-Betrachtung der annualisierten Vertragsmiete zum Stichtag 30. Juni 2008 im Vergleich zum Jahresende 2007 ein Anstieg von 2,4 % auf 266,2 Mio. Euro. Korrespondierend dazu stieg der wirtschaftliche Vermietungsgrad im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von 92,0 % auf 92,5 %.

Belastend wirkten sich jedoch die unrealisierten Marktwertänderungen der Investment Property aus. Diese lagen im ersten Halbjahr 2008 bei -168,3 Mio. Euro gegenüber +142,8 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum. Im Deutschlandportfolio betrug der Wertverlust im ersten Halbjahr 2,1 % oder 88,4 Mio. Euro; das Auslandsportfolio wurde um 5,3 % bzw. 79,9 Mio. Euro geringer bewertet. Wesentlicher Grund für die Marktwertänderungen war die Erhöhung der in den Wertgutachten angenommenen Diskontierungssätze. Diese folgten dem allgemeinen Zinsanstieg und beeinflussten damit die Bewertungsansätze.

Da die gestiegenen Mieterlöse die hohen negativen Marktwertänderungen nicht kompensieren konnten, fiel das EBIT adjusted im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von 198,1 Mio. Euro auf -27,1 Mio. Euro. Bereinigt um die Effekte aus realisierten und unrealisierten Marktwertänderungen der Investment Property würde das EBIT adjusted mit 127,8 Mio. Euro deutlich über dem Vorjahreswert von 50,1 Mio. Euro liegen.

Die Mietrendite liegt mit 5,5 % leicht über dem Niveau des Vorquartals von 5,4 %. Das NOI (Net Operating Income) erreichte zum Halbjahr 136 Mio. Euro. Bezogen auf das durchschnittlich gebundene Kapital ergibt sich eine NOI-Rendite von 4,6 %. Der Anstieg gegenüber dem ersten Quartal (4,5 %) beruht auf dem Rückgang der Verkehrswerte und dem unterproportionalen Anstieg im Aufwand Investment Property.

Der Geschäftsbereich IVG Investment wird sich weiterhin auf die Verbesserung der Portfoliostruktur und der Renditen konzentrieren. Hierzu werden im zweiten Halbjahr verstärkt nicht strategiekonforme Immobilien und Immobilien, deren Wertschöpfungspotenziale weitgehend gehoben sind, veräußert. Auf diesem Wege ist geplant, die Verschuldung um rund 500 Mio. Euro zu verringern.

Das REIT-Portfolio hat aktuell einen Marktwert von 3,4 Mrd. Euro. Die nach wie vor unsichere Lage an den Finanzmärkten lässt eine Börsenplatzierung zu angemessenen Konditionen derzeit nicht zu.

IVG Funds
Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stieg die Gesamtleistung des Geschäftsbereichs IVG Funds im ersten Halbjahr 2008 um 36,8 % von 66,6 Mio. Euro auf 91,1 Mio. Euro. Der Anstieg resultierte dabei vor allem aus den auf 30,8 Mio. Euro erhöhten Bestandsveränderungen. Diese beziehen sich auf einen noch im Bau befindlichen Teil der Immobilien in Mailand.

Niedrigere Erträge aus Akquisition, Konzeption und Vertrieb führten zu einem Rückgang des EBIT adjusted um 70,0 % auf 7,2 Mio. Euro im Vergleich zu 24,0 Mio. Euro im ersten Halbjahr 2007. Erträge aus der Fondsplatzierung werden planmäßig im zweiten Halbjahr 2008 erwartet. Die Assets under Management blieben mit 14,1 Mrd. Euro zum Stichtag 30. Juni 2008 auf gleichem Niveau wie zum Ende des Jahres 2007.

Im zweiten Halbjahr 2008 wird die Platzierung des Fonds IVG Balanced Portfolio Asia bei privaten Anlegern weitergehen; die Vorarbeiten, diesen Fonds auch für institutionelle Anleger zu öffnen, sind so weit fortgeschritten, dass im Herbst mit ersten Zeichnungen aus diesem Anlegerkreis gerechnet wird. Parallel dazu erfolgt die Platzierung des Fonds EuroSelect 16 The Square mit einem Luxemburger Immobilienportfolios. Hier gehen wir von einer Vollplatzierung des Eigenkapitals von 240 Mio. Euro noch im laufenden Jahr aus. Die Platzierung ist sehr gut angelaufen: Allein in den ersten zehn Vertriebstagen wurden bereits rund 50 % des Eigenkapitals platziert.

IVG Development
Der Geschäftsbereich IVG Development konnte im ersten Halbjahr bereits sieben Projekte sehr erfolgreich veräußern. Die Gesamtleistung stieg in diesem Zeitraum um 81,1 % von 127,1 Mio. Euro auf 230,2 Mio. Euro gegenüber dem ersten Halbjahr 2007. Dazu beigetragen haben einerseits die Bestandsveränderungen, die mit 112,0 Mio. Euro die 31,0 Mio. Euro des Vorjahreszeitraums mehrfach übersteigen. Auch die positiven unrealisierten Marktwertänderungen von 42,1 Mio. Euro liegen deutlich über dem Vorjahreszeitraum (12,5 Mio. Euro). Diese Steigerung ist hauptsächlich auf die Fertigstellung und externe Bewertung eines als Investment Property bilanzierten Projekts in der Londoner City zurückzuführen. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum erhöhte sich entsprechend das EBIT adjusted der IVG Development um 31,3 % von 70,7 Mio. Euro auf 92,8 Mio. Euro.

Die Projektpipeline hat seit Jahresbeginn ein unverändertes Volumen von 2,5 Mrd. Euro, liegt aber über den 1,7 Mrd. Euro des ersten Halbjahrs 2007. Der Vermietungsgrad der gesamten Projektpipeline entwickelte sich weiter positiv und lag Ende Juni bei 45,7 %, am Ende des ersten Quartals 2008 waren es noch 45,1 %. Auch der Vermietungsgrad für die in 2008 zur Abrechnung vorgesehenen Projekte ist weiter auf nunmehr 88,1 % gewachsen (Ende 2007: 74,9 %, Q1 2008: 83,4 %).

IVG Caverns
Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum stieg die Gesamtleistung des Geschäftsbereichs IVG Caverns im ersten Halbjahr 2008 auf rund das Doppelte von 53,0 Mio. Euro auf 107,3 Mio. Euro. Zum einen wurden drei von Öl- auf Gaslagerung umgerüstete Kavernen fertig gestellt und an die Mieter übergeben, zum anderen konnten zwei Mietverträge zu attraktiven Konditionen abgeschlossen werden. Beides führte zu positiven unrealisierten Marktwertänderungen, die im Wesentlichen für die Steigerung der Gesamtleistung verantwortlich waren. Das EBIT adjusted hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 43,7 Mio. Euro auf 96,0 Mio. Euro um mehr als 100 % verbessert.

Der Ausbau des Kavernenfeldes in Etzel schreitet planmäßig voran. Vom Ausbaupotenzial von 90 Kavernen befinden sich derzeit 20 Kavernen im Solprozess. Weitere Mietverträge werden verhandelt.

Im Februar 2008 hat IVG einen Transaktionsprozess zur Veräußerung des Kavernengeschäfts gestartet. Dabei werden sowohl ein Gesamtverkauf, ein Teilverkauf und der Verkauf von Kavernen an einen von IVG konzipierten Fonds geprüft. Im Juni 2008 erhielt die IVG erste indikative Angebote und im Anschluss daran wurden mehrere Bieter zu einer detaillierten Unternehmensprüfung der IVG Caverns eingeladen. Nach Abschluss der Due Diligence Anfang August 2008 haben mehrere Bieter konkrete Angebote unterbreitet.

Die vorliegenden Angebote werden derzeit geprüft. Eine Entscheidung wird voraussichtlich im September getroffen, die Transaktion 2008 abgeschlossen.

Ausblick
Für das Gesamtjahr 2008 erwarten wir für den IVG Konzern eine Gesamtleistung zwischen 1,2 Mrd. Euro und 1,3 Mrd. Euro. Diese liegt leicht unter unserer bisherigen Annahme (1,3 Mrd. Euro und 1,4 Mrd. Euro), insbesondere aufgrund der bereits im ersten Halbjahr 2008 ausgewiesenen negativen unrealisierten Marktwertänderungen im Bereich Investment.

Auch im EBIT adjusted machen sich die bilanzierten nicht zahlungswirksamen negativen unrealisierten Marktwertänderungen deutlich bemerkbar; hier nehmen wir unsere Prognose auf 265 Mio. Euro bis 290 Mio. Euro zurück (bisherige Prognose 365 Mio. Euro bis 400 Mio. Euro). Die Anpassung der Prognose um 100 bis 110 Mio. Euro resultiert insbesondere aus den nicht zahlungswirksamen negativen unrealisierten Marktwertänderungen des zweiten Quartals bei IVG Investment in Höhe von 123,2 Mio. Euro. Insgesamt wird das Konzernergebnis zwischen 50 Mio. Euro und 60 Mio. Euro (bisherige Prognose 90 Mio. Euro bis 100 Mio. Euro) liegen. In diesen Zahlen sind zwei gegenläufige Effekte nicht berücksichtigt: Zum einen sind dies mangels verlässlicher Marktprognosen weitere Marktwertänderungen in unserem Immobilienportfolio, zum anderen sind es die Erträge aus der angestrebten Kavernentransaktion. Sobald wir verlässlichere Aussagen zu den hieraus resultierenden Chancen und Risiken der beiden Bereiche haben, werden wir darüber berichten.