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IVD-Mietpreisspiegel: Dynamischer Wohnungsmarkt, gute Zeiten für Käufer, Gewerbemarkt stabil

Auf dem Mietwohnungs-Sektor zeigen sich zwei unterschiedliche Tendenzen. Während Wohnungen mit einfachem Wohnwert und einer Fertigstellung bis 1948 preislich weitgehend stagnieren beziehungsweise leicht absinken, zeigt die Preiskurve bei neueren Wohnungen und in guten Wohnlagen eindeutig nach oben. Hier zeigt sich, das der Stadtumbau Ost deutlich greift und der Markt sich stabilisiert. Geringere Leerstände in gefragten Stadtlagen haben wie auch im Vorjahr dazu geführt, dass potenzielle Mieter sich heute sehr schnell für eine bestimmte Wohnung entscheiden müssen, aber auch wieder seltener umziehen.

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Die Verknappung des Angebots hatte in der Spitze auch steigende Wohnungsmieten zur Folge. So sind 8,- €/m² besonders in den Großstädten keine Seltenheit mehr, auch in der Breite ist inzwischen ein durchgreifender Anstieg zu verzeichnen. Was sich auch in kleineren Städten bemerkbar macht.

Verstärkt werden zudem kleine und einfache Wohnungen nachgefragt – vor allem durch Hartz IV-Empfänger, Singles und Studenten. „Hier reicht das Angebot besonders in den Kleinstädten nicht immer aus“, schätzt Jürgen Poschmann ein. Der Regionalvorsitzende des IVD Mitte-Ost weiß, dass auch sehr gute Wohnungen in bevorzugten Lagen knapp werden. Dies vor allem in Leipzig, Halle und Magdeburg. Wie in anderen Lebensbereichen zeigt sich auch am Wohnungsmarkt, dass der Verbraucher durchaus bereit ist, für etwas Besonderes tiefer in die Tasche zu greifen.

Deutlich wird: Während die Schere zwischen kleinen einfachen und größeren hochwertigen Mietwohnungen immer weiter aufgeht, gibt es Leerstände beim „Mittelmaß“: vor allem bei Zwei- und Drei-Raum-Wohnungen zwischen 60 und 80 Quadratmetern mit durchschnittlicher Ausstattung.

Einfamilien- und Reihenhäuser: Preise fallen
Die Preise für Eigenheime und Reihenhäuser verzeichnen in diesem Jahr günstigere Preise. Abgesehen von einigen Spitzenlagen zeichnet sich diese Tendenz durchgängig ab. Verursacht wird das durch die geringere Nachfrage. Poschmann: „Viele Bauwillige haben sich den Traum von den eigenen vier Wänden schon erfüllt, der große Boom ist vorbei.“ Eigenheime sind zwar nach wie vor attraktiv, aber wer jetzt baut, überlegt sich das in der Regel sehr gründlich: Die positive wirtschaftliche Entwicklung hat sich noch nicht wesentlich in der Erhöhung des Realeinkommens niedergeschlagen. Viele Familien zögern aber weiterhin mit dem Erwerb der eigenen vier Wände, da sie nach wie vor Angst vor einem möglichen Arbeitsplatzverlust haben. Dabei bestehen aber durch niedrige Preise und relativ günstige Zinsen insgesamt gute Voraussetzungen zum Bauen.

Eigentumswohnungen bleiben in ostdeutschen Bundesländern anders als im Westen schwach nachgefragt und sind eher für Anleger interessant. Wer in Sachsen und Sachsen-Anhalt Wohneigentum erwerben will, tendiert daher zum Eigenheim.

Grundstücke: Preise bleiben stabil
Die Preise für Baugrundstücke sind weitestgehend stabil geblieben. In kleineren und mittleren Städten wie Zeitz, Torgau oder Wurzen weisen die normalen bis guten Wohnlagen aber tendenziell niedrigere Preise auf. Wer heute ein Baugrundstück erwirbt, den zieht es in die Großstädte. Die Nachfrage nach Baugrundstücken zeigt es deutlich: Bauen auf der grünen Wiese weit außerhalb ist out. Stattdessen geht der Trend zum Haus in der Stadt. Hier sollten Bauwillige schnell zugreifen, denn Grundstücke mitten in den pulsierenden Städten werden demnächst knapp.

Unterschiede bei Angebot und Nachfrage sorgen an den verschiedenen Standorten schon jetzt für große Preisschwankungen:

Büromarkt: Große Auswahl zu günstigen Preisen
Der Büromarkt zeigt sich in diesem Jahr weitestgehend unverändert beziehungsweise mit leichten Anstiegen. Der hohe Auslastungsrad sowie die geringe Neubautätigkeit sorgen sowohl in den begehrten Innenstadt nahen Lagen als auch in den Nebenkernen für eine beständige Preisstruktur. Die Investitionen der vergangenen Jahre tragen Früchte. Viele Ortskerne sind saniert, das Angebot definiert. Der Büromarkt ist in Sachsen und Sachsen-Anhalt aber immer noch sehr günstig, wenn auch in den 1a-Lagen der Innenstädte die modernen Flächen mittlerweile knapp werden. „Dennoch sind Halle und Leipzig insgesamt prädestiniert für die Ansiedlung von Niederlassungen westdeutscher Unternehmen, da neben den günstigen Büromieten auch ein gutes Fachkräfte-Potenzial vorhanden ist“, so der Regionalvorsitzende.

Anleger: Renditen nachgefragt
Nur ein transparenter Immobilienmarkt ist Garant für den gleichberechtigten Austausch von Angebot und Nachfrage. Für Investoren ist der Anlagemarkt weiterhin ein Markt für Käufer. Die Nachfrage von Einzelanlegern nach Renditeobjekten ist auch in Mitteldeutschland deutlich spürbar. Dies führte jedoch nicht zu einem deutlichen Preisanstieg, eher ist das Gegenteil der Fall. Interessant für Anleger sind vor allem Leipzig, Dresden, Halle, Magdeburg und zum Teil Chemnitz, hierbei besonders der Südraum.

Begehrt: Die besten Lagen zum Wohnen, Arbeiten und Shoppen
Das wichtigste Kriterium bei Immobilien ist die Lage. Deshalb listet der Preisspiegel für alle 21 Städte die besten und teuersten Wohn-, Büro- und Einkaufslagen auf. Aufgeführt werden für jede Funktion die jeweils drei besten Lagen. In Leipzig liegt beispielsweise Gohlis Süd bei Wohnungen ganz vorn, während die Innenstadt bei den Einkaufsstraßen die Spitze übernimmt. Ein ähnlich inhomogenes Bild zeigt sich in Dresden. Die Spitzen-Einkaufslagen liegen im Zentrum (Prager Straße, Altmarkt), die besten Wohnlagen (Tolkewitz, Striesen) dagegen außerhalb.

Trends: Immobilienmarkt stabilisiert sich zunehmend
Nachdem das Jahr 2007 leicht unter den Erwartungen blieb, rechnen die Immobilienexperten des IVD Mitte-Ost für 2008 mit einer Konsolidierung auf hohem Niveau. Jürgen Poschmann: „Besonders Leipzig, Dresden, Halle und Bautzen besitzen auch in Zukunft Entwicklungspotenzial.“ Dazu trägt das gewachsene Wirtschaftspotential der Region bzw. der Spitzenstädte mit ihren Ansiedlungen bei. Investitionen in der Logistik greifen zunehmend, die Städte wachsen an Attraktivität.
Dies wird in vielen Teilmärkten ein stabiles und leicht steigendes Preisniveau belegen.