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IVD-Marktbericht München und Bayern

Büromieten ziehen nach starken Rückgängen in den Jahren 2001 – 2004 erstmals wieder an. In München hat sich speziell das Angebot an kleineren Büros im Bereich des Altstadtrings und benachbarten Stadtteilen erheblich abgebaut. Das IVD-Marktforschungsinstitut des Immobilienverbands Deutschland IVD Süd e.V. hat am 21. Juli 2006 auf einer Pressekonferenz die traditionellen Gewerbemarktberichte „Office/Retail“ und „Renditeobjekte/Investment“ vorgelegt.

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Herr Prof. Stephan Kippes, Institutsleiter des IVD Marktforschungsinstitutes, gab Auskunft über aktuelle Preise sowie Markttrends auf dem bayerischen Gewerbeimmobilienmarkt. Diese können über http://www.ivdsued.net bezogen werden. „Auffällig ist“, so Prof. Stephan Kippes, dass die Büromieten im Frühjahr 2006 wieder anziehen.“

Seit Herbst 2001 (8,20 Euro/m²) waren die Büromieten, „in Bayern tendenziell heftig rückläufig. Aber schon im Herbst 2005 zeigten alle Nutzungswerte Preissteigerungen, die sich auch im Frühjahr 2006 fortsetzen.“

Der einfache Nutzungswert liegt im Vergleich zum Vorjahr bei 4,90 Euro (+6,8 %), der mittlere Nutzungswert tendierte ebenfalls nach oben mit +7,7% auf 6,30 Euro. Ebenfalls Anstiege verzeichnete der Bayern-Trend für den guten Nutzungswert. Mit 7,90 Euro lag der aktuelle Wert um +10,2 % höher als im Vorjahr. Weiter ist festzustellen, dass sich in München speziell das Angebot an kleinen ansprechenden Büros im Bereich Altstadtrings und teilweise in benachbarten Stadtteilen erheblich abgebaut hat. Der Markt ist in diesem Segment zunehmend ausgeglichen; speziell hier stehen die Zeichen auf steigende Mieten.

Die Leerstandsrate lag im 1. Quartal des Jahres 2006 bei ca. 8 %: In den vergangenen Jahren waren hier von unterschiedlichen Maklerhäusern teilweise Schätzungen von bis zu 11 % genannt worden; dieser Wert wurde jetzt aber auf 8 % herunterkorrigiert, da die Gesamtbürofläche Münchens deutlich größer als erwartet ist. Gegenüber anderen Großstädten im In- oder auch Ausland liegt München mit seiner Leerstandsrate damit relativ günstig, wenngleich München hier, so der Institutsleiter „schon immer sehr verwöhnt war und auch noch ist.“

Bei den Münchner Büromieten sind, so Prof. Kippes, zwar erstmals wieder Steigerungen - sogar im zweistelligen Bereich festzustellen. Diese Entwicklung muss allerdings vor dem Hintergrund der ganz erheblichen Rückgänge zwischen 2001 und 2004 relativierend betrachtet werden. So reduzierte sich der gute Nutzungswert, von 24,50 Euro im Herbst 2001 auf 14,00 Euro im Herbst 2004. Dies entspricht einem Rückgang von beachtlichen 42,9 %. Im letzten Jahr kam es dann zu Anstiegen von 13,8 %, die einen verhältnismäßig kleinen Teil dieser Abschläge aus den Jahren 2001 bis 2004, kompensieren konnten. Diese Entwicklung der Abschläge zieht sich auch durch die übrigen Nutzungswerte in München. So waren in den Jahren 2001 bis 2004 beim mittleren Nutzungswert 44,1 % und beim einfachen Nutzungswert Abschläge in Höhe von 43,5 % zu verzeichnen.

Im Einzelnen berichtet Prof. Stephan Kippes von folgenden Trends:
• Die Höhe der jetzt verbuchten Anstiege jetzt ergibt sich aus dem für München relativ niedrigem Mietniveau, bei dem sich die absoluten Mietsteigerungen deutlicher bemerkbar machen, wie auch aus den sehr hohen Rückgängen seit 2001.
Die Rückgänge in den Jahren 2001 bis 2004 als auch die neuerlichen Preisanstiege sind vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Fundamentaldaten als überzeichnet zu qualifizieren. Außerdem ist eine relativ breite Streuung der Mietentwicklung je nach den Stadtteilen als auch nach den Bürogrößen festzustellen, die bei der Betrachtung der derzeitigen Lage auf den Münchner Büromärkten unbedingt berücksichtigt werden sollte.
• In den Anstiegen in München stecken hierbei speziell auch Großvermietungen im Hochpreisbereich.
• Die Angebote an Büros des einfachen Nutzungswertes und von Substandard-Büros haben sich ausgedünnt da hier vielfach durch Umbaumaßnahmen versucht wurde diese in den mittleren Nutzungsbereich anzuheben.
• Wenngleich von einer Erholung am Münchner Büromarkt auszugehen ist, ist es grundsätzlich noch offen ob sich die hier ermittelten Anstiege nachhaltig sind und sich im weiteren Verlauf des Jahres auch in dieser Höhe weiter verfestigen.
• Tendenziell sind in München die Anstiege im Innenstadt- oder Stadtbereich zu festzustellen während dezentralere Randgemeinden, etwa im Nordosten Münchens
bis hin zum Flughafen, weiter unter deutlichem Preisdruck und hohen Leerständen leiden müssen. Hier öffnet sich eine Schere zwischen diesen Bereichen die den preislichen Tiefpunkt unter Umständen noch nicht erreicht haben und zentraleren Bereichen die sich klar in einem Erholungsprozess befinden.
• Im Frühjahr 2006 sind bei Ladenlokalen 1a Geschäftskern im Vergleich zum Vorjahr im Bayernschnitt sowohl für die kleinen als auch die größeren Läden erstmals wieder – auf sehr hohem Niveau - leichte Aufschläge zu verzeichnen.
• Nach langen Jahren deutlicher Rückgänge konnten die Ladenmieten bei 1b- Lagen im Geschäftskerne im Bayern-Trend erstmals wieder zulegen.

Quelle: IVD-Institut - Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH

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Personen: Stephan Kippes