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Italienische Transaktionen erreichen 2006 Rekordvolumen

Zum Jahresende 2006 wird das Transaktionsvolumen auf dem italienischen Gewerbeimmobilienmarkt zum ersten Mal die 5 Mrd. Euro-Marke übersteigen und zwischen 10 und 15 % über dem Vorjahresergebnis liegen. Dabei wird insgesamt eine deutliche Verschiebung von ausländischen Käufern und Verkäufern hin zu Akteuren inländischer Herkunft zu beobachten sein: Gegenüber 2005 sinkt der Anteil der ausländischen Marktteilnehmer von 71 % in 2005 auf 50 %. Allein das Kaufvolumen ausländischer Investoren wird zum Vorjahr um rund 27 % zurückgehen. Diese Entwicklung hängt aber weniger mit der im August geänderten Steuergesetzgebung für Immobilienerwerb zusammen, die weniger vorteilhaft als die bisher gültige Besteuerung ausfällt*. „Das Interesse internationaler Investoren hat entgegen der Befürchtungen auch nach der Gesetzesänderung nicht abgenommen“, so Patrick Parkinson, European Director und Leiter Capital Markets Italien. Und weiter: „Wir erwarten als Reaktion auf die geänderten Rahmenbedingungen vielmehr eine Verschiebung hin zu so genannten share deals. Bei solchen Deals fallen die Transferkosten grundsätzlich niedriger aus als bei Direktinvestments“.

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Renditen auf historischem Tiefstand
Die sich im zweiten Halbjahr abzeichnende verhaltenere Investmentaktivität ausländischer Investoren ist dagegen auf andere Gründe zurückzuführen. Zum einen haben auch im italienischen Markt die Renditen heute einen historischen Tiefstand erreicht. So werden erstklassige Bürogebäude derzeit mit Renditen um 5,0 % am Markt gehandelt (-25 Basispunkte seit Mitte 2005). Erstklassische Shopping Center erzielen ebenfalls 5,0 % (- 75 Basispunkte) und Lagerflächen verzeichneten in den letzten 18 Monaten eine Renditekompression von 50 Basispunkten und liegen damit bei 7,25 %.


Darüber hinaus ist der Rückgang ausländischer Immobilieninvestments hauptsächlich am Mangel an erstklassigen Objekten festzumachen. „Wird ein entsprechendes Objekt am Markt angeboten, ist die Zahl der Interessenten in der Regel sehr hoch“, so Parkinson. „Inländische Investoren sind dagegen eher bereit, auch Objekte mit teilweise leer stehenden Flächen oder mit einem niedrigeren Qualitätsstandard zu erwerben und damit auch ein höheres Risiko einzugehen“. Gestützt wird dies durch die bessere Marktkenntnis, die inländischen Investoren erlaubt, trotz des potentiell höheren Risikos gewinnbringende Investments zu tätigen. Hinzu kommt eine mittlerweile bessere Strukturierung der italienischen Investoren, unter anderem durch den stark expandierenden Sektor italienischer Immobilienfonds. „Es ist auch 2007 davon auszugehen, dass inländische Investoren den Markt weiterhin dominieren werden“.

Büroflächenmangel – gutes Angebot bei Einzelhandels- und Lagerflächen
Ein Mangel an erstklassigen Objekten herrscht heute vor allem auf dem italienischen Büroflächenmarkt. Dies könnte in 2006 auch zu einem um bis zu 10 % niedrigeren Anteil von Büroinvestments (rund 2,1 Mrd. Euro) am gesamten Transaktionsvolumen führen. In den kommenden zwei Jahren
wird mit insgesamt rund 600.000 m² ein nur moderates Fertigstellungsvolumen in den beiden Immobilienhochburgen Mailand und Rom erreicht. Das Gros der geplanten Flächen ist erst nach 2010 oder später am Markt verfügbar. Obwohl dies einerseits bedeutet, dass kurz- bis mittelfristig nicht mit einem Anstieg der Leerstandsquote zu rechnen ist, wird hierdurch auch das Angebot an erstklassigen verfügbaren Flächen weiterhin konstant niedrig bleiben.
Das potenzielle Interesse der ausländischen Investoren an Sekundärmärkten wie zum Beispiel Bologna, Turin oder Florenz ist aufgrund fehlender Marktdaten, einem geringem Bestand an starken internationalen Mietern und einer meist fehlenden Verkaufsalternative in der Zukunft derzeit noch gebremst. Lediglich einige der italienischen geschlossenen Fonds haben in den letzten Jahren eine geringe Anzahl Büroimmobilien in diesen Märkten erworben.
Auf dem Einzelhandels- und Lagerflächenmarkt hat ein sehr gutes Angebot an Flächen zu einem deutlichen Anstieg des Volumens geführt. Mit ca. 1,1 Milliarden Euro in den ersten drei Quartalen (+ 88 % im Einjahresvergleich) lagen Einzelhandelsinvestments weiterhin bei einer Quote von über 30 %. Bei Logistikimmobilien konnte ein Plus von 40 % verbucht werden. Eine anhaltend hohe Bautätigkeit sowie die beginnende Expansion beider Marktsegmente in den mittel- und süditalienischen Raum werden darüber hinaus dafür sorgen, Investments auch in den kommenden zwei bis drei Jahren auf einem hohen Niveau zu halten.

Gutes Investmentjahr auch in 2007 erwartet
„Der italienische Investmentmarkt behält auch durch eine Ausweitung des Investorenpools auf Interessenten aus dem Mittleren Osten, Asien und Australien über 2006 hinaus seine Dynamik. Steigendes Interesse gilt ebenso den Spezialimmobilien (betreutes Wohnen, Studentenwohnungen), den Wohnimmobilien wie dem Hotelmarkt. Darüber hinaus erwarten wir, dass das niedrige Renditeniveau eine größere Anzahl von Investoren dazu veranlassen wird, ihre derzeit in Italien gehaltenen Liegenschaften zu veräußern, um von den Wertsteigerungen noch zu profitieren. Auch das wird das Angebot am Markt mittelfristig erhöhen – von der Angebotsseite her ein Grund mehr für ein weiteres gutes Investmentjahr in 2007“, so Patrick Parkinson.