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Investoren: Erhöhtes Interesse an Klein- und Mittelstädten

Auf der Suche nach lukrativen Anlagemöglichkeiten konzentrierten sich Investoren in den vergangenen Jahren vor allem auf Büroimmobilien in den deutschen Großstädten München, Berlin, Hamburg, Düsseldorf und Frank- furt am Main. Nach Beobachtung des Immobilienberatungsunternehmens DTZ ist hier eine Trendwende eingetreten. Immer häufiger weichen die Käu- fer auf andere Betriebsformen und in neue Anlageregionen aus. Einkaufs- center und Logistikobjekte, aber auch Supermärkte und Discounter in deutschen Mittel- und Kleinstädten erfreuen sich wachsender Beliebtheit. Hotels und Sozialimmobilien sind ebenfalls gefragt. „Das Angebot an renditestarken Büroimmobilien bleibt infolge der anhaltend hohen Flächen- überhänge an den großen Top-Standorten auch in diesem Jahr begrenzt. Aus diesem Grund rechnen wir damit, dass der Run auf alternative Be- triebsformen in den nächsten Monaten anhalten wird“, sagt Raffaele Lino (Bild l.), Geschäftsführer der DTZ Zadelhoff Tie Leung GmbH und verant- wortlich für den Bereich Investment Advisory. Internationale Käufergruppen seien auch im ersten Quartal 2006 tonangebend gewesen.

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Überraschend groß sei aus nationaler Perspektive das starke Interesse an Immobilien, die fernab der großen Metropolen liegen. Zwar richteten Inves- toren ihr Augenmerk 2005 nach wie vor auf die fünf wichtigsten Bürostand- orte. In München, Frankfurt am Main, Berlin, Hamburg und Düsseldorf wech- selten Immobilien im Wert von 8,5 Mrd. Euro den Besitzer. Dies entsprach gegenüber 2004 einem Anstieg von 80 Prozent. Portfoliotransaktionen, also der Verkauf von Supermärkten, Discountern und Logistikflächen im Paket, sorgten aber dafür, dass insgesamt mehr Kapital in deutsche Klein- und Mittelstädte floss. 12,5 Mrd. Euro gaben die Käufer 2005 für Immobilien außerhalb der 5-Top-Cities aus.

„Für diesen Trend zeichnen vor allem internationale Kapitalsammelstellen wie Opportunity- und Pensionsfonds verantwortlich. Sie verfügen über enor- me Mittel, die in Immobilien investiert werden sollen. Deutschland besitzt für diese Käufergruppen großes Entwicklungspotenzial“, sagt Raffaele Lino. Im Ergebnis sei der deutsche Anlagemarkt vielfältiger geworden, in Bezug auf die Produkte, aber auch was die Akteure und die von ihnen bevorzugten An- lageregionen betrifft. „Für den Supermarkt in Delmenhorst, das Hotel in Limburg oder die Lagerhalle in Ulm hätte sich vor ein paar Jahren kaum jemand interessiert“, so Lino. „Heute fragen Anleger aus anderen europä- ischen und außereuropäischen Ländern solche Objekte nach. Der Antriebs- motor sind natürlich die niedrigen Kapitalzinsen“.

Trends im Überblick
Im vergangenen Jahr prägten vor allem Paketverkäufe das Geschehen, wo- bei Wohnungspakete nach Umfang und Investitionsvolumen marktbeherr- schend waren. Der Umschlag von Einzelhandels- und Logistikportfolios erhöhte sich im Laufe des Jahres jedoch spürbar. Weniger dynamisch verlief demgegenüber das Geschäft mit Büroportfolios – mit Ausnahme langfristig vermieteter Büroportfolios. In diesem Teilmarkt nahm jedoch die Zahl der Einzelvermarktungen insgesamt deutlich zu. „Inzwischen schlägt sich der hohe Wettbewerb um die besten Objekte fast überall in steigenden Verkaufspreisen nieder. Da die Mieten für gewerbliche Immobilien im Wesentlichen stabil bleiben, sinken die Nettoanfangsrenditen“, so Lino. Neben Wohn- und Einzelhandelsimmobilien seien Logistikimmobilien davon am stärksten betroffen. Hier sei das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage derzeit am wenigsten ausgeglichen.

Öffentliche Hand will sich von Liegenschaften trennen
Nach Beobachtung von DTZ stellen immer mehr Hersteller-, Handels-, Infrastruktur – und Dienstleistungsunternehmen ihren Immobilienbesitz auf den Prüfstand. Am Ende der Kosten-Nutzen-Analyse steht häufig der Wunsch zu verkaufen. „Die Unternehmen setzen nicht nur alles daran, Interessenten für nicht mehr betriebsnotwendige Immobilien zu finden. In der Regel sollen auch noch benötigte Gebäude über Sale-and-Lease-Back-Transaktionen veräußert werden. Das bringt zusätzliche Liquidität, die sofort ins Kerngeschäft fließen kann“, berichtet Raffaele Lino. Bei Neubedarf werde zudem wesentlich stärker als in früheren Jahren geprüft, ob die neue Immobilie gemietet oder erworben werden soll. „Hier geht der Trend aber ganz klar zur Miete“, so Lino. Gleiches gilt für die öffentliche Hand, die sich ebenfalls von umfangreichen Portfolios trennen will. Sie steht nicht zuletzt aufgrund des langjährigen schwachen Wirtschaftswachstums unter einem enormen Kostendruck. „Sowohl auf Bundes-, Länder- wie auf kommunaler Ebene arbeiten die Haushalte daran, ihre originären Aufgaben neu zu de- finieren und sich von nicht-originären Aufgaben und Besitztümern, bspw. dem Immobilienbestand, zu trennen“, sagt Lino. Auch hier seien weitere Komplettverkäufe ebenso zu erwarten wie Sale-and-Lease-Back-Geschäfte. Die Folge: Der am Markt fungible Immobilienbestand steigt immer weiter an. „2004 befanden sich noch rund 55 Prozent der selbst genutzten Immo- bilien im Besitz der öffentlichen Hand. Wir gehen davon aus, dass sich das Verhältnis inzwischen deutlich geändert hat und die Mehrzahl der Flächen verkauft und zurückgemietet ist“, sagt Lino. Zudem sei zu beobachten, dass in den vergangenen Jahren erworbene Portfolios nun als neu strukturierte Teilportfolios oder als ausgesuchte Einzelobjekte zum Wiederverkauf anstünden. „Die Immobilie entwickelt sich zunehmend zum Handelsgut. Das wirkt sich für alle Marktteilnehmer positiv aus“, so Raffaele Lino.