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Investmentumsatz zieht in Deutschland weiter an

Im ersten Halbjahr 2007 wurden durch die sechs Colliers PropertyPartners Büros (Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt, München, Stuttgart) Immobilien in Deutschland mit einem Gesamtvolumen von rund 2,28 Mrd. Euro vermittelt.

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Das Transaktionsvolumen dürfte an den sechs Standorten bis zum Jahresende mit 30 Mrd. Euro einen neuen Rekordwert erreichen, prognostiziert Tobias Schultheiß, Investmentspezialist von Colliers PropertyPartners. Das Ergebnis des vergangenen Jahres hatte mit 21,6 Mrd. Euro bereits ein Allzeithoch erreicht.

Wie im vergangenen Jahr bilden auch im ersten Halbjahr 2007 internationale Investoren die größte Investorengruppe - mit beispielsweise 88 Prozent in Frankfurt.

Ein gestiegenes Zinsniveau auf knapp unter 5 Prozent (und somit einem Verpuffen des positiven Leverage-Effektes) sowie nach wie vor sehr hohe Kaufpreisfaktoren scheinen die Interessenten wenig zu beeindrucken, meint Tobias Schultheiß. „Ein Zeichen dafür, dass Investoren an das Potential dieser Immobilien glauben“. An allen CPP-Standorten wurden im ersten Halbjahr stark gestiegene Transaktionsumsätze registriert. In Frankfurt wurde bereits in der ersten Jahreshälfte 2007 das letztjährig registrierte Gesamtjahresergebnis von 4,9 Mrd. Euro um rund 300 Mio. Euro getoppt.

Aus Gesprächen mit den aktivsten internationalen Investoren wird zudem klar: Die in der Unternehmenssteuerreform 2008 vorgesehene Zinsschranke stellt kein allzu großes Hemmnis für zukünftige Investitionen dar, so Schultheiß. Vielmehr sei dies ein weiteres Betätigungsfeld für Anwälte und Wirtschaftsprüfer zur richtigen Strukturierung der jeweiligen Transaktion.

Auch für die zweite Jahreshälfte prognostizieren wir ein sehr starkes Transaktionsgeschäft. Diese Zuversicht basiert auf der Tatsache, dass nach den stark opportunistisch geprägten Investoren der „ersten Welle“ nun vermehrt internationale Investoren der „zweiten Welle“ mit längerfristigem Anlagehorizont auf den Markt treten. Aber auch die Deutschen offenen Immobilienfonds sowie Versicherungen und Pensionskassen sind wieder stärker auf der Käuferseite zu sehen. Diese setzen traditionell mehr Eigenkapital als arbitrage-getriebene Investoren ein - und haben somit mehr Zeit, ihre Renditeziele zu erreichen.

Bei all diesen Investoren stellen wir eine starke Zuversicht an ein nachhaltig positives Wirtschaftswachstum in Deutschland, an eine höhere Büroflächennachfrage und somit steigende Mieten fest: Investoren setzen auf Wertsteigerungschancen durch sinkenden Leerstand sowie Neuverhandlung bestehender Mietverträge auf höherem Niveau. Das Potential einer weiteren „yield compression“ wird allgemein als ausgeschöpft betrachtet.

Der Markt ist seit längerem geprägt von einem Mangel an geeigneten Objekten. Diese Situation wird von den Investoren der „ersten Welle“ genutzt; Teile von erst vor wenigen Monaten erworbenen Portfolien werden bereits wieder zum Kauf angeboten. Hier werden kurzfristig Gewinne mitgenommen.

Wir sehen auch längerfristig keinen Einbruch auf der Nachfrageseite: Im weltweiten Vergleich gelten Deutschlands Immobilien nach wie vor als unterbewertet, so dass das Interesse der Investoren anhalten oder sogar noch anziehen wird. Dieses wird zu einer Anpassung der Angebotsseite an internationale Verhältnisse führen. Der G-Reit ist hier nur ein erster Schritt in diese Richtung. Mit einer zunehmenden Professionalisierung des Marktes und damit höheren Transparenz in Deutschland werden sich kurzfristig handelbare Titel wie bspw. Derivate, Zertifikate, etc. in Deutschland etablieren.

Fazit: Die Rekordergebnisse des vergangenen Jahres werden zum Jahresende (teilweise massiv) übertroffen werden. Für das gesamte Jahr 2007 sehen wir an den CPP-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt, München und Stuttgart) ein Transaktionsvolumen von 30 Mrd. Euro, also deutlich über dem Vorjahresergebnis von 21,6 Mrd. Euro.

Berlin
In Berlin hält der Investmentboom nach dem Rekordjahr 2006 (über 4,2 Mrd. Euro Umsatz) weiter an, wobei der anteilige Umsatz aus Portfolios (2006 rd. 35 Prozent) im ersten Halbjahr 2007 erheblich angestiegen ist.

Neben dem GSG-Portfolio (knapp 400 Mio. Euro; Käufer: ORCO Property Group) wechselten im Rahmen von Portfoliotransaktionen bedeutende Berliner Objekte, wie das Kranzler-Eck (Käufer: Morgan Stanley) oder die Hallen am Borsigturm (Käufer: Goldman Sachs) dieses Jahr bereits den Eigentümer.

Angesichts der ungebrochen hohen Nachfrage ausländischer Investoren (1. HJ 2007 knapp 80 Prozent) gehen wir davon aus, dass das Vorjahresergebnis mindestens erreicht wird, so Dirk Harzdorf von Colliers Geske Immobilien. Im Ausland profitiere Berlin vom Hauptstadtbonus. Und wer Berlin mit New York, London und Paris vergleiche, dem stächen die günstigen Ankaufspreise wie auch die sehr niedrigen Gewerbemieten ins Auge. Zu beobachten sei derzeit aber auch eine steigende Nachfrage deutscher institutioneller Investoren.

Zu den größten Einzeltransaktionen gehörten das Einkaufszentrum „DER CLOU“, die DB Net-Zentrale und das Mosse-Zentrum.

Die Anfangsrenditen liegen im Premiumsegment inzwischen unter 5 Prozent, damit dürften sie ihren Tiefstand mehr oder weniger erreicht haben. Dies gelte vor allen Dingen für moderne, voll vermietete Einzelhandels- und Büroobjekte. Für Letztere seien in Top-Lagen derzeit beim Kaufpreis Vervielfältiger zwischen 18 und 21 üblich. Die Preise dürften sich, insbesondere unter Berücksichtigung der Zinsentwicklung, stabilisieren, Wertsteigerungen sind zunehmend von steigenden Mieteinnahmen abhängig.

Ganz oben auf der Einkaufsliste der Akteure am Berliner Markt standen mit über der Hälfte aller Transaktionen Büroimmobilien, ermittelte Colliers Geske Immobilien. 2007 werden auch weiterhin Einzelhandelsimmobilien im Fokus stehen, dieses auch aufgrund zunehmender Knappheit an geeigneten Büroobjekten. Für einen Discounter zahlt der Investor in England im Schnitt das 25fache der Jahresmiete, in Berlin reicht das 14- bis 16fache aus.

Düsseldorf
Der Düsseldorfer Investmentmarkt strebt einem neuen Rekord zu. Insbesondere die exzellente Aufführung des Büroimmobilienmarktes im ersten Halbjahr 2007 mit einer Steigerung der Vermietungsleistung im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von 36 Prozent auf 151.000m² gepaart mit einem sinkenden Leerstand sowie steigenden Mieten lockte die Käufer.

Zum Ende des ersten Halbjahres 2007 zog das Immobilienberatungsunternehmen Colliers Trombello Kölbel eine bis dahin noch nie da gewesene Halbjahresbilanz. Immobilien im Wert von ca. 907,5 Mio. Euro wechselten den Besitzer. Gegenüber dem gleichen Zeitraum in 2006 mit einem Volumen von ca. 367,0 Mio. Euro entspricht dies einer Steigerung um nahezu das Zweieinhalbfache (+ 147 Prozent). Da die Nachfrage nach Büroflächen sowohl in der Quantität als auch Qualität zunimmt, wird sich der Trend fortsetzen.

Im Gegensatz zum vergangenen Jahr bestimmten in der ersten Hälfte des laufenden Jahres nicht mehr die ausländischen Käufer das Geschehen. Auch wenn sie in knapp über der Hälfte aller Einkäufe involviert waren, so “stemmten“ sie nur 35 Prozent des Investmentvolumens. Dafür traten sie nun häufiger auf der Verkäufer-Seite in Erscheinung. Dort waren die ausländischen Unternehmen zu 23 Prozent am gesamten, in Düsseldorf veräußerten Immobilienwert beteiligt.

Ebenfalls geändert hat sich in Düsseldorf das Verhältnis zwischen Einzel- und Paketverkauf. Im ersten Halbjahr dominierten die Einzelverkäufe sowohl hinsichtlich des Volumens als auch der Anzahl getätigter Transaktionen. Nur noch knapp über einem Drittel der veräußerten Immobilien waren Bestandteil eines Paketverkaufs.

Generell gaben die Renditen in Düsseldorf weiter nach. Im Verlauf des ersten Halbjahres sank die Spitzenrendite für Büroimmobilien um 0,1 Prozentpunkt auf 4,65 Prozent. Die Einzelhandelsimmobilien erlebten einen deutlicheren Rückgang. Hier lag die Spitzenrendite bei einem Minus von 0,8 Prozentpunkten bei 4,5 Prozent und damit erstmals wieder unter dem Niveau der Büroimmobilien. Für Logistikimmobilien wurde eine Spitzenrendite von 6,2 Prozent erzielt. Diese sank damit um 0,3 Prozentpunkte.

Mit deutlichem Abstand erwarben den größten Wert die Opportunity/Equity Fonds sowie die offenen Fonds mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von 39 bzw. 32 Prozent. Deutlich weniger einkaufsfreudig zeigten sich die Versorgungswerke/Pensionskassen sowie die Entwickler/Bauträger mit jeweils 9 Prozent. Die Immobilien AGs, die Immobiliengesellschaften sowie die Eigennutzer/Non Properties waren mit 6, 3 und 2 Prozent am Transaktionsvolumen beteiligt.

Die meisten Käufe tätigten die Opportunity/Equity Fonds mit 28 Prozent aller Transaktionen. In 20 Prozent aller getätigten Einkäufe langten die Entwickler/Bauträger zu, gefolgt von den offenen Fonds mit 16 Prozent. Daneben kamen die Versorgungswerke/Pensionskassen in 12 Prozent zum Zuge. Die Immobiliengesellschaften, die Immobilien AGs sowie die Eigennutzer erwarben jeweils in 8 Prozent aller Transaktionen die Immobilie.

Die ausländische Käuferschaft war vornehmlich geprägt durch die Opportunity/Equity Fonds. Aber auch ausländische Projektentwickler und Pensionskassen/Versorgungswerke kauften gerne in Düsseldorf ein.

Die höchsten Volumina verkauften die Banken sowie die Eigennutzer/Non Properties mit einem Anteil am gesamten Transaktionsvolumen von 28 bzw. 21 Prozent. Die Opportunity/Equity Fonds, die Projektentwickler/Bauträger und die offenen Fonds veräußerten zwischen 13 und 11 Prozent des bewegten Immobilienvermögens. Außerdem trugen Immobiliengesellschaften, die Immobilien AGs, die privaten Anleger sowie die Öffentliche Hand zwischen 7 und 2 Prozent zum verkauften Immobilienwert bei.

Die meisten Verkäufe tätigten die offenen Fonds mit 26 Prozent aller Transaktionen. Es folgen die Entwickler/Bauträger sowie die Eigennutzer/Non Properties mit jeweils 19 Prozent. Weniger rege zeigten sich die Immobiliengesellschaften, die Immobilien AGs sowie die privaten Anleger. Sie trennten sich in 8 Prozent aller Verkaufsfälle von ihren Immobilien. Obwohl sie das höchste Volumen verkauften, waren noch seltener dabei die Banken und darüber hinaus die Opportunity/Equity Fonds sowie die Öffentliche Hand mit jeweils 4 Prozent. Wie auf der Käuferseite so traten auch innerhalb der ausländischen Verkäufergruppe besonders die Opportunity/Equity Fonds hervor. Zudem verkauften insbesondere ausländische Immobiliengesellschaften und Projektentwickler ihre Immobilien.

Am stärksten beeinflussten die Büroimmobilien das Transaktionsgeschehen. Sie waren mit 72 Prozent am Volumen beteiligt. Rund 15 Prozent des gesamten verkauften Immobilienwertes fiel auf die Hotelimmobilien. Damit haben Hotelinvestments deutlich zugelegt. Ebenfalls zum Volumen beigetragen haben Einzelhandels- und Logistikimmobilien mit jeweils 5 sowie Gewerbegrundstücke mit 2 Prozent.

In 67 Prozent aller getätigten Transaktionen wurden Büroimmobilien verkauft. Hotelimmobilien wechselten in 12 Prozent aller Verkaufsfälle den Besitzer. Recht beliebt waren auch die Einzelhandels- und Logistikimmobilien sowie Grundstücke. Sie machten jeweils 7 Prozent der Abschlüsse aus.

Fünf wesentliche Entwicklungen prägten das erste Halbjahr in 2007: Transaktionen fanden überwiegend als Single-Asset Deal statt. Wie von Colliers Trombello Kölbel bereits gegen Ende des Vorjahres prognostiziert, kehrten Deutsche Investoren nach Düsseldorf zurück und beteiligten sich zu 65 Prozent am Investitionsvolumen. Ausländische Investoren traten verstärkt auf der Verkäuferseite auf. Die Renditen für Büroimmobilien in Top-Lagen näherten sich dem internationalen Niveau. Hotelimmobilien rückten in ihrer Attraktivität auf Platz zwei der Einkaufliste.

Neben den Opportunity und Equity Fonds kauften auch besonders die offenen Fonds ein. Allein die drei Verkäufe der IKB Zentrale, des Dreischeibenhauses (bis 2008 Thyssen-Krupp Zentrale) sowie des Deutsch-Japanischen Centers brachten mit rund 506 Millionen Euro mehr als die Hälfte der gesamten Düsseldorfer Transaktionsleistung auf die Waage.

In der zweiten Hälfte des laufenden Jahres werden die Einzeltransaktionen weiter dominieren, die Portfoliodeals aber zunehmen. Neben den ausländischen “Klassikern“ wie Großbritannien und USA und zuletzt auch Australien werden neue Investoren vor allem aus Spanien und Italien eine Rolle spielen. Die Rückkehr der deutschen Investoren wird anhalten, da diese nach der Zeit der Umstrukturierung und Neuausrichtung gezielt die Stärken ihrer Heimatmärkte nutzen wollen. Die seit einiger Zeit in Deutschland aktiven, ausländischen Investoren werden die Neustrukturierung ihrer Portfolien unter anderem mit dem Verkauf einzelner Assets fortsetzen.

Die Renditen für Top-Objekte in den Spitzenlagen werden weiter sinken. In Verbindung mit den steigenden Mieten, einem dort knapper werdenden Flächenangebot, dem wirtschaft-lichen Aufschwung und einem immer noch gut 1 %igen Renditevorsprung gegenüber den anderen europäischen Märkten sind diese Investments für Käufer aber weiterhin wirtschaftlich attraktiv.

Hamburg
Der Investmentumsatz auf dem Hamburger Markt dürfte nach Erhebungen des Maklerunternehmens Colliers Grossmann & Berger mit einem Halbjahresergebnis in Höhe von rund 1,5 Milliarden Euro wieder einen hohen Jahreswert erreichen. 2006 hatten private und institutionelle Investoren für ca. 4,5 Mrd. Euro Bürohäuser, Fach- und Einzelhandelsmärkte und Shoppingcenter erworben.

Drei große Abschlüsse im ersten Halbjahr 2007:
- Kaufmannshaus (85 Mio. Euro), Käufer: US-Privatinvestor
- XXL-Portfolio Dieter Becken (650 Mio. Euro). Käufer: Morgan Stanley
- Hühnerposten, Neubau Geschäftshaus (60 Mio. Euro), Käufer: IXIS AEW

Trotz gestiegener Zinsen und Kaufpreisfaktoren und damit sinkenden Renditen (2006 knapp unter 5 Prozent in der Spitze, derzeit 4,6 bis 4,7 Prozent) sei der von vielen erwartete massive Einbruch nicht erfolgt, sagt Axel Steinbrinker, Investmentspezialist bei Colliers Grossmann & Berger. „Wir rechnen damit, daß die dynamische Investment-Entwicklung noch bis Mitte 2008 anhält. Die Preise dürften vor allem in den bevorzugten Lagen Innenstadt, Hafen-City und City-Süd noch leicht anziehen und dann auf hohem Niveau stabil bleiben“.

Verschoben habe sich aber das Risikoprofil der Investoren. Am Markt treten jetzt vermehrt langfristig und sicherheitsorientierte Investoren auf. Aber auch die großen kapitalkräftigen internationalen Sammelstellen, die kurzfristig negative Leverages hinnehmen können, zeigen sich weiterhin optimistisch. In Teilmärkten hätten sie inzwischen so große Bestände aufgebaut, daß sie den betreffenden Markt beeinflussen können.

Im Hinblick auf die steigenden Zinsen in Richtung 5 Prozent beginnen Banken, in der Vergabe von (besonders nachrangiger) Finanzierungen höhere Anforderungen an den Eigenkapital-Einsatz zu stellen. Dadurch werden Investoren, die in der Vergangenheit mit hohen Fremd-mittelanteilen – zum Teil 90 Prozent und mehr – finanziert hätten, zwangsläufig zurückhaltender.

Damit ist neben Finanzmathematik auch wieder Immobilien-Know-how gefragt. „Anstatt des Cash-flow steht wieder die Immobilie im Mittelpunkt – Qualität, Image, effektive Grundrisse und ganz besonders die Lage“, so Steinbrinker.

Investoren kommen weiterhin zu über 75 Prozent aus dem Ausland, vor allem aus Großbritannien und den USA, den Sitzen der großen Kapitalsammelstellen. Auch skandinavische Investoren waren im ersten Halbjahr sehr aktiv. Neuerdings treten ebenfalls Australier stärker als Käufer in Erscheinung.

Gesucht sind nach wie vor alle Arten von Immobilien, vor allem sehr große Volumina im Bereich ab 50 Mio. Euro. Auch die häufig tot gesagten Portfolien würden weiterhin gehandelt. Auffällig ist das Interesse an Logistikimmobilien, hier seien bereits massive Preissteigerungen und in der Folge hohe Renditerückgänge zu verzeichnen.

Steinbrinker rechnet für das Gesamtjahr mit einem Ergebnis in Höhe von über 3,5 Mrd. Euro. Möglicherweise würden sogar wieder 4 Mrd. Euro erreicht werden. „Dafür sprechen der weiterhin rund einprozentige Renditevorsprung in Deutschland gegenüber vielen anderen europäischen Metropolen für erstklassige Immobilien, die hohe Liquidität im Markt und die begrenzten Anlagealternativen“. Für Hamburg spricht insbesondere die Qualität und Vielschichtigkeit des Immobilienangebots und der stabile Markt mit geringer Schwankungsanfälligkeit.

„Hier zeigt sich der Optimismus der Investoren auch daran, daß neue Projekte auch ohne einen m² Vorvermietung realisiert werden“, so Steinbrinker. Auch stehen derzeit einige sehr große Portfoliotransaktionen an.

Frankfurt
Mit über 5 Mrd. Euro Umsatz wurde auf dem Frankfurter Investmentmarkt im 1. Halbjahr 2007 ein neuer Rekord aufgestellt. Nach Angaben des Frankfurter Immobilienunternehmens Colliers Schön & Lopez Schmitt entspricht dies einer Steigerung von über 350 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Im ersten Halbjahr 2006 sind 1,42 Mrd. Euro in Frankfurter Immobilien investiert worden.

Aufgrund der positiven Stimmung im Markt dürfte das letzt jährige Transaktionsvolumen von 4,9 Mrd. Euro in diesem Jahr sehr deutlich überschritten werden, prognostiziert Alexander Lopez Schmitt.

Größte Einzeltransaktionen:
- „Frankfurter Welle“, ca. 700 Mio. Euro, Investor: Morgan Stanley, Verkäufer: Union Investment
- „Trianon“, 620 Mio. Euro, Investor: Morgan Stanley, Verkäufer: DekaBank

Wie im vergangenen Jahr stellen die offenen Immobilienfonds (wie DEGI und Union Investment) mit einem Anteil von 48 Prozent die größte Verkäufergruppe.

Auf der Käuferseite sind internationale Investoren mit einem Anteil von 88 Prozent weiterhin dominierend. Wir sehen aber auch wieder vermehrt offene Immobilienfonds auf der Käuferseite, so Lopez Schmitt.

Für Büroimmobilien in der Frankfurter Innenstadt werden Spitzenrenditen bis zu 4,16 Prozent akzeptiert. Potentialbereinigt liegt die Spitzenrendite bei etwa 4,6 Prozent.

Investoren setzen auf Wertsteigerungschancen durch sinkenden Leerstand sowie Neuverhandlung bestehender Mietverträge auf höherem Niveau. Die steigende Flächennachfrage hat bereits zu einer Verknappung qualitativ hochwertiger Flächen in den guten Innenstadtlagen und somit einem Ansteigen der Höchstmiete auf 36 Euro geführt. Dies dürfte die Renditen in Stadtteil-Lagen wie Sachsenhausen oder Niederrad unter Druck setzen, so Lopez Schmitt. Bei Einzelverkäufen werden auch hier Faktoren bis zur 19fachen Jahresnettomiete realisiert.

Colliers Schön & Lopez Schmitt begleitete im ersten Halbjahr 2007 in Frankfurt Transaktionen mit einem Investitionsvolumen von 388 Mio. Euro.

München
Im ersten Halbjahr 2007 hat Colliers Schauer & Schöll auf dem Münchener Investmentmarkt ein Transaktionsvolumen von insgesamt ca. 2,45 Mrd. Euro registriert. Zum Jahresende 2006 war ein Investmentvolumen von ca. 5,3 Mrd. Euro erreicht worden.

Der Anteil internationaler Investoren am Transaktionsvolumen lag in den ersten sechs Monaten des Jahres bei rund 75 Prozent. In 2006 kamen noch 68 Prozent Käufer aus dem Ausland. Verkäufer sind nach wie vor primär deutsche Unternehmen. Zwar ging ihr Anteil zurück, allerdings werden immer noch 62 Prozent der Verkäufe (gemessen am Transaktionsvolumen) von ihnen getätigt.

Die mit Abstand größte Käufergruppe bilden mit einem Anteil von ca. 79 Prozent am Investitionsvolumen die hinsichtlich Anlage- und Beteiligungsstrategie unterschiedlich vorgehenden Immobilien-Fonds. Immobilien-AGs haben einen Anteil von rund 10 Prozent am Investitionsvolumen. Auf Seiten der Verkäufer waren ebenfalls Immobilien-Fonds mit über 50 Prozent sowie Projektentwickler/Bauträger mit 27 Prozent am Transaktionsvolumen aktiv.

Wie schon im Vorjahr stellt auch im ersten Halbjahr 2007 die Büroimmobilie das begehrteste Investitionsobjekt dar. Gemessen am Transaktionsvolumen wurden ca. 83 Prozent der Investitionen in diesem Segment getätigt.

Einzelhandelsimmobilien spielten im ersten Halbjahr nur eine untergeordnete Rolle und lagen noch hinter den Grundstücken, die auf einen Anteil von 9 Prozent am Transaktionsvolumen kamen.

Die Spitzenrenditen in den einzelnen Marktsegmenten gingen im Vergleich zum Vorjahr weiter zurück. Erreichten Büroimmobilien zum Jahresende 2006 noch Spitzenrenditen von 5,0 Prozent, so waren es zur Jahresmitte 2007 noch 4,0 Prozent. Bei den Logistik- und Industrieimmobilien wurde bei uns ein Rückgang von 7,0 Prozent auf aktuell 6,1 Prozent registriert.

Die Aussichten für die zweite Jahreshälfte sehen wir geprägt von Portfoliotransaktionen und dadurch Verkäufen von Bestandsobjekten, aber auch weiteren Transaktionen im Forward-Funding. Zinserhöhungen lassen eine Stabilisierung der Renditen erwarten. Das Investitionsvolumen im Jahr 2007 dürfte aufgrund sich in Vorbereitung befindlicher Transaktionen jenes von 2006 übertreffen.

Stuttgart
Die überaus hohe Dynamik des gewerblichen Investmentmarktes am Standort Stuttgart hält weiterhin an. Nach einem Rekordumsatz von ca. 1,5 Mrd. Euro im vergangenen Jahr wechselten nach Erhebungen von Colliers Bräutigam & Krämer in der ersten Jahreshälfte bereits Objekte mit einem Transaktionsvolumen von über 750 Mio. Euro ihre Besitzer.

Sowohl private als auch institutionelle Investoren haben weiterhin ungebrochen Appetit auf Stuttgarter Immobilien aller Art, Fach- und Einzelhandelsmärkte, Shopping-Center, Bürohäuser sowie Logistikimmobilien, so Frank Leukhardt, Investmentspezialist bei Bräutigam & Krämer. Die Investoren kommen wie bereits im Vorjahr aus dem Ausland - insbesondere USA, England, Frankreich sowie Skandinavien. „Die ausländischen Investoren halten den deutschen Investmentmarkt nach wie vor für unterbewertet und sehen hier Entwicklungspotenzial“, so Leukhardt. Aufgrund der hohen Liquidität im Markt, des nach wie vor moderaten Zinsniveaus sowie der begrenzten Anlagealternativen, waren auch in der ersten Jahreshälfte nochmals Preisanstiege zu konstatieren.

Wie bereits im vergangenen Jahr war der Investmentmarkt Stuttgart auch in der ersten Jahreshälfte 2007 stark geprägt durch großvolumige Portfoliotransaktionen. Als Investoren traten hierbei angelsächsische Investmentbanken, wie Goldman Sachs, Morgan Stanley oder Lehman Brothers auf. So wechselten im Rahmen von Portfoliotransaktionen bedeutende Stuttgarter Objekte, wie das Zeppelin-Carré oder der Bülow Turm dieses Jahr bereits den Eigentümer.

Die Anlagestrategien der ausländischen Investoren sind überwiegend cash-flow orientiert, d. h. im Vordergrund steht der möglichst langfristig gesicherte cash-flow, weniger die Lagequalität. Seitens der deutschen Investoren, die aufgrund der im vergangenen Jahr getätigten Verkäufe ebenfalls über erhebliche Liquidität verfügen, werden insbesondere sehr gute Lagequalitäten nachgefragt. In den stark nachgefragten Toplagen für Bürohäuser - Umfeld des Hauptbahnhofes sowie Büroachse zwischen Hauptbahnhof und Rotebühlplatz - sowie für Geschäftshäuser - Königstraße sowie deren Parallelstraßen wie Kronprinzstraße, etc. - war im vergangenen Jahr ein spürbarer Druck auf die Renditen zu verzeichnen. So bewegen sich die Spitzenrenditen in den absoluten Toplagen im Bürobereich bei knapp 5 Prozent, bei innerstädtischen Geschäftshäusern sind diese bis auf 4,6 Prozent gesunken.

Die sinkenden Renditen haben dazu geführt, dass zu Beginn des Booms in den vergangenen beiden Jahren erworbene Einzelobjekte und Portfolien zwischenzeitlich am Markt wieder mit Gewinnen verkauft wurden.

Angesichts der nach wie vor am Markt vorhandenen umfangreichen Liquidität sowie des noch moderaten Zinsniveaus gehen wir davon aus, dass die Nachfragesituation auch in der zweiten Jahreshälfte anhalten wird. Inwieweit das Transaktionsvolumen des Vorjahres erreicht wird, wird nicht zuletzt davon abhängen, inwieweit es gelingt, der Nachfrage ein ausreichendes Angebot entgegen zu setzen.

„Stuttgart wird auch in Zukunft als Investmentstandort attraktiv für nationale und ausländische Investoren bleiben. Hintergrund des nachhaltigen Interesses am Stuttgarter Investmentmarkt ist dabei vielfach nicht die Hoffnung auf besonders hohe, sondern auf besonders solide Renditen, die den Stuttgarter Investmentmarkt charakterisieren“, so Leukhardt.