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Investments in Einzelhandelsimmobilien profitieren von steigenden Ladenmieten

Die Renditechancen für Investitionen in deutsche Einzelhandelsimmobilien sind weiterhin überdurchschnittlich gut. Nach Angaben des Makler- und Beratungsunternehmens Kemper’s geben die Renditen für Einzelhandelsimmobilien in deutschen 1a-Citylagen zwar aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage weiter nach. Im europäischen Vergleich bewegen sie sich aber unverändert auf einem attraktiven Niveau. Gleichzeitig stützt der deutliche Anstieg der Ladenmieten die Anfangsrenditen. Laut Kemper’s rückt bei der Anlagestrategie der Investoren derzeit das Mietsteigerungspotenzial wieder in den Vordergrund. Umgekehrt verliert die mit niedrigen Fremdfinanzierungszinsen verbundene Hebelwirkung bei Investmententscheidungen an Bedeutung. Investmententscheidungen werden zudem positiv von den Kaufkraftzuwächsen und der verbesserten Konsumstimmung beeinflusst. Diese lassen zusammen mit den guten Fundamentaldaten weitere Zuwächse beim Einzelhandelsumsatz und den Ladenmieten in Deutschland erwarten.

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Hebelwirkung bei der Fremdfinanzierung verliert an Bedeutung
Die schrumpfende Marge zwischen Immobilienrendite und Zinskosten schränkt zwar den Handlungsspielraum der Opportunity-Anleger ein, die in hohem Grade fremd finanzieren. Gegenwärtig sind es insbesondere die sicherheitsorientierten mittel- bis langfristig agierenden „Core-“ und „Core+“-Anleger, die verstärkt am Markt auftreten und Handelsimmobilien-Investments als interessante Option sehen. Ein wichtiger Auslöser hierfür sind die steigenden Mieten. Kemper’s prognostiziert für 2007 im bundesweiten Durchschnitt einen Mietpreisanstieg um rund 2,5 Prozent.

Der Trend in der Mietpreisentwicklung dreht sich laut Kemper’s und weist nach den rückläufigen Jahren 2002 bis 2004 und der stabilen Phase zwischen 2005 und 2006 wieder eindeutig nach oben. Von den insgesamt 185 in West- und Ostdeutschland untersuchten Städten weisen fast 40 Prozent steigende Mieten auf. Erstmals seit 2001 bewegt sich die Mietpreisentwicklung damit auch in der Breite aufwärts.

Hohe Zuwachsraten in Metropolen und Mittel- und Kleinstädten
In den Top 10-Standorten liegen die Mieten derzeit um 5 bis 20 Euro/m² über dem Vorjahr und sorgen in dieser Gruppe für einen durchschnittlichen Mietpreiszuwachs um fast 5 Prozent. Noch höhere Zuwachsraten sieht Kemper’s in den Städten Berlin (+11%), Düsseldorf (+8%), Hannover (+7%), Dortmund (+6%) und Köln (+5%). In den Spitzenstandorten der Mittel- und Kleinstädte ist angesichts der Nachfragesituation ebenfalls mit nennenswerten Mietsteigerungen zu rechnen. Auch in den 25 untersuchten ostdeutschen Städten liegen die Mieten im Schnitt mit einem Plus von 4,5 Prozent deutlich über dem Vorjahresniveau.

Mietpreissteigerungen bei Fachmärkten niedriger einzustufen
Verbesserte Renditechancen im Zusammenhang mit steigenden Mietpreisen sieht Kemper’s aber ausschließlich in den 1a-Lagen attraktiver Einzelhandelsstandorte. Das bei internationalen Investoren nach wie vor stark nachgefragte Fachmarktsegment weist dagegen nur wenig Potenzial für Mietpreissteigerungen auf. Hier sind nach wie vor die im Vergleich zu den europäischen Nachbarländern höheren Anfangsrenditen ausschlaggebend.

Erstklassige Einzelhandelsimmobilien bleiben interessant
Der Investmentmarkt für erstklassige Immobilien in Deutschlands Einkaufsmeilen bleibt hochinteressant. Gerhard K. Kemper, geschäftsführender Gesellschafter der Kemper’s Deutschland GmbH: „Besonders in erstklassigen 1a-Lagen gewinnt das Mietsteigerungspotenzial bei Investmententscheidungen wieder an Bedeutung. Entscheidend ist zudem, dass fast alle internationalen langfristig agierenden Kapitalanleger in Deutschland in diesen Lagen noch unterinvestiert sind. Da das Turnaround-Potenzial der deutschen Wirtschaft und der Nachholbedarf im Einzelhandel bei weitem noch nicht ausgeschöpft sind, besteht in dieser Hinsicht auch in Zukunft Nachholbedarf. Wir rechnen auch im zweiten Halbjahr mit einer Fortsetzung der sehr hohen Investmentnachfrage in Deutschland.“