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Investmentmarkt-Zahlen Düsseldorf für 2006

In Düsseldorf wurden 2006 mit 2,45 Milliarden Euro 172 Prozent mehr in Gewerbeimmobilien investiert als im Vorjahr (901 Mio. €) – ein neuer Rekord. Allein im dritten und vierten Quartal wurden Umsätze erzielt, die jeweils in der Nähe der Gesamtergebnisse der vergangenen Jahre lagen. Dies ergibt der „Investment Market Report 2007“ für die sechs wichtigsten deutschen Bürostandorte, den Atisreal Ende Februar veröffentlichen wird.

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Im Resultat waren gut 1,4 Milliarden Euro Portfoliodeals anteilig enthalten; ein im bundesweiten Vergleich relativ hoher Anteil. „Düsseldorf profitierte deutlich vom Interesse internationaler Anleger an deutschen Immobilien“, betont Bernd-Uwe Willer, Düsseldorfer Niederlassungsleiter von Atisreal. Die stark gestiegene Nachfrage spiegelt sich auch in der höheren Transaktionsanzahl wider, die von 35 (2005) auf 99 anwuchs. Das durchschnittliche Volumen pro Deal blieb dagegen im Vergleich zum Vorjahr unverändert (25 Mio. €). Großtransaktionen über 50 Millionen Euro lagen wieder deutlich vorne; ihr Anteil sank zwar von 67 auf 51 Prozent, absolut betrachtet wurde in diesem Segment aber mehr als doppelt so viel angelegt wie im Vorjahr (1,25 Mrd. €). Die Kategorie von 25 bis 50 Millionen Euro erhöhte ihren Anteil von 15 auf 26 Prozent, ebenso wie die Investitionen zwischen 10 bis 25 Millionen (sie stiegen von 11 % auf 14 %). Auch die Kleindeals unter 10 Millionen Euro legten zu (von 7 % auf 9 %).
Die Verteilung des Umsatzes auf die Anlegergruppen hat sich deutlich verändert. Die Opportunity und Equity Funds steigerten ihre Investitionen erheblich und führen mit einem Anteil von 60 Prozent (2005: 21 %) die Riege der Käufer an. Die Pensionskassen, deren Engagement im Vorjahr eher verhalten war (Anteil: knapp 3 %), erreichten Rang zwei (11 %). Gleichzeitig fiel der Anteil der geschlossenen Fonds (von knapp 12 % auf 8 %), auch wenn diese Käufergruppe absolut betrachtet mehr investierte als 2005. Erheblich geringer als vor einem Jahr fiel die Beteiligung der Projektentwickler aus (ihr Anteil sank von 33 % auf 3 %). Die Bedeutung der internationalen Investoren am Gesamtumsatz, vor allem aus den USA, Großbritannien und Kanada, hat 2006 nochmals massiv angezogen (von 49 % auf 87 %).

Auch die Verkäufergruppen verschoben sich im Vergleich zum Vorjahr: So weiteten die offenen Fonds ihre Aktivitäten deutlich aus und führen mit einem Anteil von 33 Prozent (2005: 12 %). Auf Platz zwei folgen die Projektentwickler mit 28 % (Vorjahr: 34 %). Die Versicherungen griffen im vergangenen Jahr wieder verstärkt in das Marktgeschehen ein und steigerten mit einer Verzwölffachung ihrer Verkaufserlöse den Anteil am Gesamtvolumen von unter 3 auf knapp 11 Prozent. Den vierten Rang erreichten die Eigennutzer (10 %; 2005: 9 %).

Das Marktgeschehen konzentrierte sich im vergangenen Jahr auf Büro- (61 %) und Einzelhandelsobjekte (26 %). Die übrigen Kategorien spielten eine eher untergeordnete Rolle. Bei der Verteilung der Transaktionen auf die einzelnen Stadtregionen verschoben sich die Anteile deutlich von der Düsseldorfer City zu den Cityrandlagen. Der hohe Nachfragedruck, vor allem der internationalen institutionellen Anleger am deutschen Markt, hat im vergangenen Jahr zu weiter sinkenden Renditen geführt, was sich in höheren Vervielfältigern niederschlägt. Aktuell ist für voll vermietete Büroimmobilien in Top-Lagen ein Vervielfältiger zwischen 18 und 21 anzusetzen.

Perspektiven auch für 2007 überdurchschnittlich
„Die außerordentlich hohe Nachfrage, vor allem der internationalen Anleger, hat im vergangenen Jahr zu einem neuen Rekordergebnis geführt. Da sich der Bürovermietungsmarkt erholt und die Rahmenbedingungen stabil sind, deutet vieles darauf hin, dass auch 2007 ein überdurchschnittlich gutes Investmentjahr werden wird“, prognostiziert Willer. „Ob allerdings das Transaktionsvolumen von 2006 wieder ganz erreicht werden kann, bleibt vor dem Hintergrund des hohen Portfolioanteils im vergangenen Jahr ungewiss. Unter den Nachfragegruppen werden in diesem Jahr verstärkt deutsche Anleger aktiv werden. Bei den Renditen rechnen wir nicht mit wesentlichen Trendabweichungen nach oben oder unten.“