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Investmentmarkt München mit hervorragendem Halbjahresergebnis

Der Münchener Investmentmarkt erzielt im 1. Halbjahr 2012 ein Investitionsvolumen von knapp 1,39 Mrd. Euro und steigert sich gegenüber dem Vorjahr um gut 83 %. Damit ist 2012 das beste 1. Halbjahr seit den Boomjahren 2006 und 2007 und übertrifft den zehnjährigen Durchschnitt um 37 %. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).

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„Besonders bemerkenswert ist zudem, dass München nicht nur das mit Abstand höchste Transaktionsvolumen unter den Big Six erreicht, sondern auch der einzige Standort ist, der sein Vorjahresergebnis steigern kann“, sagt Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Die Verkäufe der Allianz-Deutschlandzentrale in Unterföhring für gut 300 Mio. Euro sowie der Maximilianhöfe am Marstallplatz für ca. 270 Mio. Euro haben einen wesentlichen Beitrag zu diesem Ergebnis geleistet. Das 2. Quartal konnte dabei mit knapp 794 Mio. Euro gegenüber den ersten drei Monaten des Jahres (591 Mio. Euro) sogar noch deutlich zulegen. Anteilig eingerechnete Portfoliotransaktionen sind für ein Fünftel der Investments verantwortlich. Durch zahlreiche große Transaktionen ist das durchschnittliche Volumen pro Deal auf knapp 48 Mio. Euro gestiegen.

Die hohe Anzahl großvolumiger Deals im 1. Halbjahr führt gegenüber dem Vorjahr zu einer deutlich veränderten Verteilung der Investments nach Größenklassen. Während bis zur Jahresmitte 2011 bereits wesentlich mehr Transaktionen verzeichnet wurden, bestimmen aktuell Deals im hohen zwei- und dreistelligen Millionenbereich das Bild. Mit 69 % steuert das Segment über 50 Mio. Euro den höchsten Anteil zum Volumen bei. Die Klasse zwischen 25 Mio. Euro und 50 Mio. Euro erreicht mit 17 % wieder den gleichen Anteil wie im Vorjahr. Bei den kleineren Deals bis 25 Mio. Euro war dagegen insgesamt eine geringere Marktaktivität als im Vorjahr festzustellen, zusammen liegen sie bei gut 14 %.

Büroimmobilien wieder im Fokus
Büroobjekte waren im 1. Halbjahr wieder die mit Abstand beliebteste Assetklasse, nachdem 2011 noch die Einzelhandelsimmobilien in Führung gelegen hatten. Durch großvolumige Abschlüsse aber auch durch eine hohe Vertragsanzahl erreicht dieses Segment knapp 71 % und verdoppelt damit nahezu seinen Vorjahresanteil. Einzelhandelsobjekte verlieren dagegen 20 Prozentpunkte und fallen auf gut 21 % zurück. Bei allen übrigen Objektarten war bis zur Jahresmitte noch verhältnismäßig wenig Aktivität festzustellen. Die Kategorie Sonstige erreicht insbesondere durch den Verkauf einer größeren gemischt genutzten Immobilie knapp 7 %.

Insbesondere durch den Eigentümerwechsel der Allianz-Deutschlandzentrale in Unterföhring sowie der Pasing Arcaden im Münchener Westen entfällt mit 36 % der höchste Anteil des Investitionsvolumens auf die Peripherie. Die City wird dadurch mit gut 31 % auf den zweiten Platz verwiesen und verliert knapp 25 Prozentpunkte. Kaum verändert haben sich dagegen die Anteile des Cityrands (knapp 22 %) und der Nebenlagen (rund 11 %). Absolut entfällt auf alle Lagen des Marktgebietes ein höheres Transaktionsvolumen als im vergleichbaren Vorjahrjahreszeitraum.

Spitzenrenditen bleiben stabil
Zwei Käufergruppen sind zusammen für mehr als die Hälfte des Investitionsvolumens verantwortlich. Die geschlossenen Fonds führen vor allem durch den Kauf der Allianz-Hauptverwaltung mit rund 29 %. An zweiter Stelle folgen Privatanleger und Family Offices mit knapp 27 %. Neben der erneuten Transaktion der Maximilianhöfe am Marstallplatz verbergen sich hierunter weitere Investments im zweistelligen Millionenbereich. Mit weitem Abstand folgen Immobilien AGs auf dem dritten Platz (knapp 12 %) sowie Spezialfonds (gut 8 %). Versicherungen und Projektentwickler erreichen jeweils rund 7 %. Der Anteil von ausländischen Investoren beträgt durch großvolumige Transaktionen im 2. Quartal fast ein Drittel der Investments.

Wie an den anderen großen Investmentstandorten bleiben die Netto-Spitzenrenditen auch im 2. Quartal stabil auf den bereits im 3. Quartal 2011 erreichten Niveaus. Mit einer Netto-Anfangsrendite von 4,75 % ist München damit nach wie vor der teuerste Standort für Top-Büroobjekte. Darüber hinaus erzielen auch Geschäftshäuser in Premiumlagen mit 4,2 % die niedrigste Spitzenrendite in Deutschland. Für Logistikobjekte werden in der Spitze 6,6 % erreicht.

Perspektiven
München hat sich im 1. Halbjahr eindrucksvoll von der rückläufigen Entwicklung an den übrigen großen Investmentstandorten abgekoppelt und ein hervorragendes Transaktionsvolumen erzielt. „Dies ist insbesondere vor dem Hintergrund der nach wie vor unsicheren gesamtwirtschaftlichen Situation durch die europäische Schuldenkrise bemerkenswert. Eine Erklärung hierfür liegt in der anhaltenden Fokussierung der Investoren auf sicherheitsorientierten Anlagen, wofür München auch international ein äußerst beliebter Standort ist. Ausreichendes Produktangebot vorausgesetzt, sollte dementsprechend auch in der zweiten Jahreshälfte ein sehr gutes Ergebnis erzielt werden können, sodass insgesamt ein Volumen über dem langjährigen Durchschnitt (ca. 2,5 Mrd. Euro) nicht ausgeschlossen werden kann“, erläutert Stefan Bauer.