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Investmentmarkt Köln: Erstmals Milliarde „geknackt“

Der Kölner Büromarkt hat zum ersten Mal die Milliarde beim Investmentumsatz „geknackt“. Bis Anfang November wurden rund 1,15 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien angelegt – im Gesamtjahr 2005 waren es 720 Millionen Euro. Damit behauptet die Domstadt ihren Platz unter den sechs wichtigsten deutschen Investmentstandorten. „Bis zum Jahresende gehen wir von einem Transaktionsvolumen von etwa 1,4 Milliarden Euro aus“, erklärt Jens Hoppe, Kölner Niederlassungsleiter der Atisreal GmbH. „Uns liegen diverse Anfragen internationaler Investoren vor, die durch das eingeschränkte Angebot nicht annähernd erfüllt werden können.“ Etwa die Hälfte des Transaktionsvolumens entfallen auf ausländische Investoren. Dazu gehört der Verkauf der Neumarkt-Galerie (Einzelhandel und Büro) an einen irischen Investor.

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Das Interesse richtet sich besonders auf Bürohäuser, Einzelhandelsimmobilien in guten Lagen sowie Fachmarktzentren und Logistikobjekte. Gefragt sind bei den Anlegern auch ältere Bestandsimmobilien, die einen hohen Anteil des Kölner Büromarktes (insbesondere in den Citylagen) ausmachen. „Damit erhöhen sich die Chancen für Refurbishments und Umnutzungen“, so Hoppe. Dazu zählen zum Beispiel denkmalgeschützte Objekte in bestimmten Lagen, bei denen sich ein Umbau lohnt. Chancen für erfolgreiche Refurbishments bieten das an UBS verkaufte Disch-Haus in der Kölner Innenstadt sowie ein älteres Bürohaus in Bankenlage, von dem ein Teil zu Wohnungen umgebaut wird.

Bei guten Projekten sind Investoren auch bereit, ein Risiko ohne hohe Vorvermietungsquoten einzugehen, wie beim mittleren Kranhaus im Rheinauhafen (etwa 16.000 m² Bürofläche; wurde als Projekt ohne Vorvermietung an Oppenheim verkauft und ist derzeit im Bau). Die Portfoliobereinigung der deutschen Fonds und Versicherungen sowie der bundesweite Trend der Verlagerung des Wohnens zurück in die Stadt führt dazu, dass institutionelle Anleger außerdem in guten Lagen Wohnimmobilien suchen, die sie auch im Projektstadium erwerben würden.

Wie überall in Deutschland sind auch in Köln die Kaufpreisfaktoren gestiegen. So gehen die Multiplikatoren im Rheinauhafen bis zu einer Größenordnung des etwa 18-fachen der Jahresnettomieteinnahmen (ein Beispiel dafür ist der Erwerb des „Kap am Südkai“ von der Degi). Für neue Bürohäuser in Spitzenlagen und mit hoher Vermietungsquote dürften in Einzelfällen noch höhere Faktoren erzielt werden. Top-Einzelhandelsobjekte liegen über dem Faktor 20; die Vervielfältiger für Fachmarktzentren haben in den letzten 12 bis 18 Monaten um eine bis zwei Jahresmieten auf die deutlich über 14-fache Jahresmiete bei aktuellen Fertigstellungen angezogen. Bei Fachmarktzentren und Logistikimmobilien ist das Angebot momentan sehr knapp.

Für die hohe Nachfrage in Köln spricht ein steigender Flächenumsatz seit 2001 bei einem breiten Branchenmix und geringer Mietpreisvolatilität. Derzeit heiß begehrt ist der Rheinauhafen, da hier beispielsweise bereits der Weltkonzern Microsoft sowie die internationale Sozietät Freshfields Bruckhaus Deringer Projekte angemietet haben. Dadurch ist die Höchstmiete von 19,60 Euro (Ende des dritten Quartals) auf 19,85 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Auch der Durchschnittsmietpreis erhöhte sich in Mikrolagen wie in Deutz und im Bankenviertel durch die Neubautätigkeit und das eingeschränkte Angebot an größeren, modernen Büros ab 3.000 Quadratmeter in der Innenstadt.

„Es gibt kaum Grundstücksreserven in guten Citylagen. Die Erschließung neuer Entwicklungsgebiete ergänzend zum nahezu abgeschlossenen Rheinauhafen, wie etwa das Umfeld des Deutzer Bahnhofs, bietet Potenzial für Neubauprojekte. Die Stadt muss jetzt zügig daran arbeiten, Neubaugebiete für die Entwicklung freizugeben. Dies bietet Projektentwicklern die Chance, ihren Fokus auf moderne Immobilien mit besonderer Architektur zu richten, die in Köln immer noch Mangelware sind“, betont Hoppe.